Pokiaľ ide o predaj, kompromis alebo predbežný predaj je skutočná zmluva, s ktorou sa predávajúci a kupujúci zaväzujú k uzavretiu predaja, pričom stanovujú obchodné podmienky. Kompromis je zvyčajne sprevádzaný vyplatením určitej sumy peňazí ako „vklad“. Kompromis, záloha, zostatok … pri kúpe domu môže vzniknúť veľa pochybností. Tu je otázka nášho čitateľa Albino R., na ktorú odpovedá notárka Paola Casali, členka rady notárskej rady v Miláne.
Otázka : Je možné pred notárom urobiť kompromis týkajúci sa predaja domu so zložením kompromisu a zostatkom dohodnutým medzi stranami po 4 rokoch, keď bude existovať skutočná zmluva o predaji, všetko napísané na kompromise?
Odpoveď : Kompromis je správne definovaný v právnych pojmoch „predbežný predaj“. Medzi funkcie notára patrí aj vybavovanie týchto listín o nehnuteľnostiach. Výhoda spočíva v skutočnosti, že predbežný predaj je overený, a preto nie je možné spochybniť pravosť upísania, a že ten istý predbežný predaj je prepísaný v registroch nehnuteľností, a preto sa v súvislosti so zmenou nehnuteľnosti vytvorí rezervačný účinok v prospech zmenkového kupujúceho. Vlastník majetku preto nebude môcť iba predať inému, ale jeho veritelia nebudú môcť majetok vylúčiť. Tento aspekt je mimoriadne ochranný pre tých, ktorí chcú kúpiť nehnuteľnosť.Konečný predaj však musí byť dohodnutý v primeranej lehote, pretože rezervačný efekt prestáva platiť po troch rokoch od prepisu predbežného záznamu v registroch nehnuteľností. Na zodpovedanie otázky je odpoveď kladná, ale prepis by bol účinný iba na tri roky, a nie na štyri, aj keby ďalšie účinky predbežného notára pretrvávali až do ukončenia predaja. Ak jedna zo strán nechce rešpektovať ustanovenú zmluvu, sudca sa mohol vždy uchýliť k prevodu majetku a zaplateniu ceny.
Predbežný predaj: na čo to slúži
Účelom predbežného predaja alebo „kompromisu“ je zapojiť strany do doby potrebnej na vyriešenie akýchkoľvek problémov, ktoré neumožňujú okamžitý predaj. Myslite napríklad na kupujúceho, ktorý musí hľadať financovanie, alebo na predajcu, ktorý musí dodať nový domov. Podpisom predbežnej dohody predávajúci a kupujúci preberajú zákonnú povinnosť uzavrieť definitívnu kúpnu zmluvu, s ktorou sa prevádza vlastnícke právo (alebo iné skutočné právo) k nehnuteľnosti. Kompromis sa veľmi líši od návrhu nákupuktorá zaväzuje iba stranu, ktorá ju podpísala. Návrh na kúpu je zvyčajne predtlačený formulár poskytnutý realitnou kanceláriou a má formu vyhlásenia kupujúceho o tom, že chce kúpiť určitú nehnuteľnosť za určitú cenu, s priložením platby peňažnej sumy ako „vklad“ , Táto suma zostáva „zablokovaná“ (a preto sa odpočítava od dostupnosti kupujúceho) po celú dobu platnosti návrhu na kúpu. Medzitým však môže predajca slobodne vyhodnotiť aj ďalšie ponuky.