Spracovaný obsah
- Nájomná zmluva: ako to funguje
- Zákon proti nájmu čiernych
- Nájomná zmluva (prenájom) v dohodnutej výške
- Nájomná zmluva na dočasné použitie
- Ako zaregistrovať nájomnú zmluvu
- Daňové odpočty pre tých, ktorí žijú v prenájme
Zákon poskytuje mnoho platných zmlúv o nájme domu, ktoré sa poskytujú s asistenciou alebo dočasným používaním alebo dokonca s predpisom „4 + 4“ a pre dieťa, ktoré navštevuje univerzitu v inej obci. Tu sú, aké sú.
Nájomná zmluva: ako to funguje
Nájomná zmluva je tá, s ktorou sa strana, nazývaná prenajímateľ, zaväzuje zaručiť užívanie nehnuteľností na obytné účely v prospech iného subjektu, nazývaného nájomca alebo nájomca, od ktorého sa vyžaduje pravidelná platba. určená suma, nazývaná nájomné. Zmluva má bezplatnú formu, to znamená, že občiansky zákonník, ktorým sa riadia jej pravidlá a obsah, nevyžaduje typickú a konkrétnu zmluvnú formu.
Je to zákon, ktorý označuje typické prvky, ktoré musia obsahovať nájomnú zmluvu, a okrem všeobecnosti zmluvných strán sú to aj popis nehnuteľnosti, údaj o výške nájomného, spôsobe platby a trvaní nájmu, a katastrálne údaje.
Do zmluvy o prenájme je potrebné vložiť osobitné ustanovenie, ktorým nájomca vyhlasuje, že dostal informácie a dokumentáciu vrátane osvedčenia o energetickej hospodárnosti Ape. Ak vyhlásenie chýba, na prenajímateľa a nájomcu sa vzťahuje spoločné a rovnaké zaplatenie správnej pokuty.
Pokiaľ ide o trvanie nájomnej zmluvy, všeobecne sa predpokladá vzorec 4 + 4, tj. 4 roky obnoviteľné o ďalšie štyri roky. Obnovenie je automatické, pokiaľ nájomca neodošle storno doporučeným listom 6 mesiacov pred termínom. Prenajímateľ môže uskutočniť aj túto komunikáciu, ale iba v prípadoch striktne stanovených zákonom, ktoré sú:
- je potrebné prideliť dom pre vlastnú potrebu prenajímateľa
- rekonštrukcia budovy
- nutnosť predať nehnuteľnosť.
Na konci ôsmich rokov možno nájomnú zmluvu opäť predĺžiť na ďalších osem alebo vyprší. Z nájomnej zmluvy vyplýva niekoľko povinností tak pre prenajímateľa, ako aj pre nájomcu. V prvom prípade sú to:
- dodať nehnuteľnosť v dobrom stave a udržiavať ju vhodnú na použitie ako dom (napríklad vybavenú hygienickým zariadením atď.);
- zabezpečiť, aby majetok nemal chyby (napríklad bez štrukturálnej poruchy) a zabezpečiť, aby si ho nájomca mohol pokojne užívať;
- vystaviť nájomcovi doklad o zaplatení poplatku,
- uhradiť náklady na mimoriadnu údržbu (napríklad výmena vykurovacieho systému);
- zaregistrujte zmluvu do 30 dní a so zdokumentovanou komunikáciou v nasledujúcich 60 dňoch nájomcovi a správcovi bytu.
Na strane nájomcu sú to však tieto povinnosti:
- prevziať dom a užívať ho s usilovnosťou „dobrého otca rodiny“, vykonať nevyhnutné opravy a potom po skončení zmluvy vrátiť nehnuteľnosť v dobrom stave
- pravidelne platiť poplatok v dohodnutých termínoch
- zaplatiť prenajímateľovi depozit, ktorý môže byť za bežných okolností maximálny 3-mesačný nájom
- platiť za bežné náklady na údržbu (napríklad ročná kontrola kotla, výmena rozbitého skla atď.)
Zákonodarca zakročil proti fenoménu protiprávneho nájomného a stanovil, že nájomca môže v prípade dohody o zvýšení nájomného v rozsahu väčšom, ako je stanovený v zmluve, požiadať súdny orgán do 6 mesiacov od vrátenia nájomného. prenajatého majetku, vrátenie tých splatných súm, ktoré neboli splatné, a že sa nájom vráti späť za podmienok, ktoré sú v súlade s ustanoveniami zákona pre tento typ zmluvy.
V inom prípade, to znamená, že ak prenajímateľ nezaregistruje zmluvu do 30 dní, môže s návrhom na začatie konania pred súdnym orgánom požiadať o vrátenie nájomnej zmluvy za podmienok, ktoré sú v súlade s ustanoveniami zákona pre tento typ. zmluvy.
Zmluva o nájme s asistenciou alebo s dohodnutým nájomom je zmluva ustanovená v obciach s vysokou hustotou obyvateľstva , kde sa môže prenajímateľ rozhodnúť použiť štandardné zmluvné modely prenájmu, ktoré miestne stanovujú združenia zastupujúce kategóriu vlastníkov a vlastníkov nehnuteľností. nájomníci.
Nájomné je dohodnuté v tom zmysle, že o jeho výške rozhodujú zmluvné strany a nemožno ho prenechať prenajímateľovi. Trvanie tejto zmluvy je spravidla tri roky, ktoré je možné predĺžiť o ďalšie dva roky.
Na konci 3 rokov sa zmluvné strany môžu rozhodnúť uzavrieť novú zmluvu vzájomnou dohodou alebo v prípade, že nedôjde k uzatvoreniu novej zmluvy, bude sa predchádzajúca zmluva považovať za predĺženú zo zákona o ďalšie 2 roky za predpokladu, že prenajímateľ pre osobnú potrebu bezodkladne zaslala nájomcovi výpoveď v lehote 6 mesiacov pred trojročnou lehotou.
Nájomná zmluva pre prechodné použitie je takzvaný pretože má krátku dobu a je stanovená pre splnenie špecifických dočasných potrieb. Touto zmluvou poskytuje vlastník nehnuteľnosti na obmedzenú dobu a pre konkrétnu prechodnú dobu potrebu užívania nehnuteľnosti za poplatok, na obmedzenú dobu od 1 do maximálne 18 mesiacov.
Na rozdiel od iných typov zmlúv nie je potrebné zrušiť zmluvu, pretože jej platnosť prirodzene končí na konci uvedeného času.
Medzi najčastejšie dôvody, ktoré vedú k uzavretiu tejto zmluvy, patríme prestup nájomcu z pracovných dôvodov do iného mesta a zo študijných dôvodov chlapcom, ktorý musí navštevovať univerzitu v inom meste, ako je mesto bydliska. ,
Nájomná zmluva na „bežné“ prechodné použitie musí byť vyhotovená na tlačive vypracovanom ministerstvom dopravy a infraštruktúry (ministerská vyhláška z 30. decembra 2002, príloha C alebo D). Medzi prvkami, ktoré musí zmluva nevyhnutne obsahovať, nájdeme:
- údaje o stranách;
- popis nehnuteľnosti;
- výška poplatku a spôsoby platby;
- doba nájmu;
- odkaz na prechodnú potrebu, ktorý sa preukáže vhodnou dokumentáciou pripojenou k tej istej zmluve (napríklad v prípade prevodu z pracovných dôvodov vyhlásenie zamestnávateľa). Je potrebné zdôrazniť, že v prípade neuvedenia dočasnej potreby sa na zmluvu vzťahujú bežné pravidlá, a preto bude trvať 4 roky + 4 roky.
- doložka, s ktorou nájomca vyhlasuje, že dostal informácie a dokumentáciu vrátane osvedčenia týkajúcej sa osvedčenia o energetickej hospodárnosti.
V nájomných zmluvách na prechodné použitie nie je potrebné dať zrušenie, pretože k ukončeniu zmluvy dôjde automaticky na konci vopred určeného obdobia.
Len čo je nájomná zmluva dohodnutá, musí byť zaregistrovaná v agentúre Agenzia delle Entrat e, ale iba ak trvanie zmluvy presahuje 30 dní v roku. Registráciu je možné vykonať najmä:
- Online z webovej stránky agentúry s povereniami na prístup k službám ako Entratel alebo Fisconline
- Miestnym finančným úradom predložením modelu RLI.
Za registráciu lízingu je splatná registračná daň a kolkové poplatky. Prvý sa rovná 2% ročného nájomného vynásobeného počtom rokov nájmu a platí ho prenajímateľ a nájomca, 50 a 50. Za každé vyhotovenie zmluvy, ktorá sa má zaregistrovať, sa platí kolková daň vo výške 16 eur. každé 4 písomné strany.
Môžete sa tiež rozhodnúť zaplatiť náhradnú daň, a to suchý kupón. Alternatívny daňový režim, s kupónom zaplatíte daň, ktorá nahradí daň z príjmu fyzických osôb a súvisiace ďalšie dane. Tí, ktorí sa rozhodnú pre kupón, nebudú musieť platiť ani registračnú daň, ani kolkovú daň.
Tí, ktorí zaregistrujú zmluvu online, prostredníctvom online aplikácie RLI, budú môcť platiť dane priamym debetom na svojom bežnom účte. Ak sa nerozhodnete platiť ich debetom z bežného účtu, splatné dane je možné zaplatiť pomocou modelu F24 Elide , ktorý nahradil predchádzajúci model F23. Daňový kód, ktorý sa použije v prípade prvej registrácie pre registračnú daň, je „1 500“, pričom kolkovné je možné zaplatiť aj elektronickou dobierkou.
Prenajímateľ je povinný zaregistrovať nájomnú zmluvu do 30 dní a v priebehu nasledujúcich 60 dní musí o registrácii upovedomiť nájomcu, ako aj správcu v prípade nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v kondomíniu. V prípade, že zmluva nie je zákonom zaregistrovaná, neexistuje a nájomca má právo odvolať sa na jej zistenie k sudcovi. V prípade vynechania alebo oneskorenej registrácie nájmu sa platí registračná daň, ktorá sa pohybuje od 120% do 240% splatnej registračnej dane. V prípade oneskoreného zaplatenia registračnej dane je príslušná pokuta 30% z oneskorene zaplatenej dane. Pokuty sa tiež môžu znížiť, ak daňovník využíva aktívne pokánie,inštitúcia, u ktorej možno porušenia daní napraviť spontánne a v presných termínoch zaplatením znížených pokút. Takže v prípade registrácie lízingu do 30 dní sa pokuta, ktorá sa má uplatniť, rovná 12% z registračnej dane, ktorá sa má zaplatiť (1/10 zo 120%). Ak dôjde k náprave do 90 dní, pokuta sa bude rovnať 13,33% z registračnej dane, ktorá sa má zaplatiť (1/9 zo 120%), do 1 roka 15% z registračnej dane, ktorá sa má zaplatiť, a viac ako dve rokov bude pokuta 20%.33% z registračnej dane, ktorá sa má zaplatiť (1/9 zo 120%), do 1 roka 15% z registračnej dane, ktorá sa má zaplatiť, a po uplynutí dvoch rokov bude pokuta, ktorá sa má uplatniť, 20%.33% z registračnej dane, ktorá sa má zaplatiť (1/9 zo 120%), do 1 roka 15% z registračnej dane, ktorá sa má zaplatiť, a po uplynutí dvoch rokov bude pokuta, ktorá sa má uplatniť, 20%.
Tí, ktorí žijú v prenájme, môžu využívať sériu odpočtov dane, ktoré sa uvedú v daňovom priznaní. Tieto odpočty sa rovnajú:
- 300 eur, ak celkový príjem nepresiahne 15 493,71 eura
- 150 eur, ak je celkový príjem vyšší ako 15 493,71, ale nie 30 987,41 eur.
Ak má nájomca celkový príjem vyšší ako 30 987,41 eura, zrážka nie je splatná.
Ak je nájomca vo veku od 20 do 30 rokov a podpíše nájomnú zmluvu na nehnuteľnosť, ktorá sa má používať ako jeho hlavné bydlisko, má nárok na odpočet 991,60 EUR. Daňová úľava je však splatná za prvé tri roky trvania nájmu a za predpokladu, že sa prenajatý dom líši od hlavného domu rodičov alebo tých, ktorým sú zverené, a celkový príjem nájomcu nepresahuje 15 493,71 eura ročne.
Mladý človek, na druhej strane, ktorý ide na štúdium na vysokej škole off-site a prenajíma dom, môžu využiť odpočtu dane vo výške 19%, ktorý sa môže vypočítať z čiastky nájomného nepresahujúce € 2,633. Je nevyhnutné, aby sa nehnuteľnosť, na ktorú sa vzťahuje nájomná zmluva, nachádzala v tej istej obci, kde sa nachádza univerzita, alebo v susedných obciach, najmenej 100 km od bydliska a v každom prípade sa musí nachádzať v inej provincii.
Ďalšia zrážka sa predpokladá v prípade nájomného, ktoré platia nájomníci, ktorí uzavreli nájomné zmluvy v dohodnutej výške , t. J. Na základe konkrétnych dohôd definovaných miestne medzi organizáciami budov a najreprezentatívnejšími organizáciami nájomcov na národnej úrovni.
Meradlom odpočtu je najmä:
- 495,80 eura, ak celkový príjem nepresiahne 15 493,71 eura
- 247,90 EUR, ak sa celkový príjem pohybuje medzi 15 493,71 EUR a 30 987,41 EUR (nad túto sumu sa zrážka nepriznáva).
Napokon, každý, kto z pracovných dôvodov podpíše nájomnú zmluvu vo vzdialenom meste a presťahuje tam svoje bydlisko, má nárok na odpočet vo výške:
- 991,60 eura, ak celkový príjem nepresiahne 15 493,71 eura
- 495,80 eura, ak celkový príjem presiahne 15 493,71 eura, ale nie 30 987,41 eura.
Aby mohla mať táto dedina úžitok z odpočtu, musí byť od pôvodnej vzdialená najmenej 100 kilometrov, v každom prípade mimo svojho regiónu. Okrem toho bydlisko v novej obci muselo byť prevedené najneskôr do troch rokov od žiadosti o odpočet, ktorú je možné použiť v prvých troch rokoch, v ktorých sa bydlisko premiestnilo.