Spracovaný obsah
- Aké sú činnosti, ktoré notár robí pred listinou?
- Čo robí notár v čase vyhotovenia listiny?
- Čo sa stane, ak po predaji nastanú rôzne problémy a predaj nebude úspešný?
- Koľko percent sa musí zaplatiť notárovi za kontroly, ktoré vykonáva, a aké za listinu? Čo sa stane, ak listina nebude po kontrolách podpísaná?
Jedným z najnáročnejších a najdelikátnejších krokov, ktorým sa v živote môžete rozhodnúť, je nepochybne kúpa domu , skutočná prekážka, v ktorej vládnu technické, ekonomické a právne problémy, ktoré nie je vždy ľahké pochopiť. Profesionálnym predstaviteľom, ktorý prevezme predaj nehnuteľností, je notár, ktorý preberá dvojitú úlohu verejného činiteľa a profesionála, na ktorého sa spolieha pri riešení pochybností a neistôt.
Podľa zákona musí byť kúpna zmluva ustanovená nestranným a špecializovaným verejným činiteľom v danej oblasti, notárom, ktorý musí zabezpečiť, aby sa kúpa nehnuteľnosti uskutočnila v súlade so všetkými zákonmi. Notár sa ale neobmedzuje iba na vyhotovenie listiny, to je verejná listina o predaji.
Séria otázok a odpovedí týkajúcich sa postavy notára, vykonaná v spolupráci s Notárskou radou v Miláne, pomôže lepšie pochopiť úlohu tohto aktéra pri predaji nehnuteľností:
Pred podpísaním listiny vykoná notár sériu kontrol, ktoré je možné zhrnúť takto:
- zisťuje osobnú identitu účastníkov konania , ktorí zasahujú do činu, a ich schopnosti vykonať ho overením majetkového režimu medzi manželmi (legálne spoločenstvo majetkových pomerov alebo rozluka), legitimity zásahu, ak ide o cudzincov, maloletých, odsúdených , ZŤP alebo príjemcovia správy podpory atď. Prečo taká kontrola? Slúži na zabránenie možnému krádeži identity, pretože je možné pristupovať k registrom nehnuteľností a upravovať ich výsledky bez akejkoľvek predchádzajúcej kontroly zákonnosti.
- podľa zákona overuje neexistenciu predchádzajúcich hypoték alebo obmedzení alebo exekúcií na majetkový predmet predaja na Územnom úrade finančnej správy, ako aj mestskú a katastrálnu správnosť nehnuteľností. Notár musí tiež overiť, či predávaná nehnuteľnosť nepodlieha osobitným disciplínam, napríklad pokiaľ ide o verejné bývanie (existencia subjektívnych požiadaviek na kupujúceho alebo cenové obmedzenia) alebo právo prvého odmietnutia v prospech určitých subjektov alebo v prípade majetku historického, umeleckého alebo archeologického významu.
- identifikuje daňový režim vzťahujúci sa na konkrétny prípad a overuje existenciu požiadaviek na akékoľvek daňové výhody (napríklad uľahčenie nákupu prvého domu alebo daňový úver alebo oslobodenie od daní v prípade prevodov pri výkone dohody o rozluke alebo rozvode). Pripravený na daňovú oblasť je schopný navrhnúť riešenia, ktoré umožňujú daňové úspory v súlade so zákonom.
Z ďalších kontrol, ktoré musí notár vykonať, nájdeme tie, ktoré sa týkajú energetickej hospodárnosti budovy, ktorá musí byť certifikovaná podľa národných a regionálnych predpisov v tejto oblasti. Pri predaji budov vybavených systémami je povinné zabezpečenie a často aj príloha osvedčenia o energetickej hospodárnosti (APE) vypracovaného certifikátorom registrovaným v osobitnom registri, ktorý v zásade označuje triedu spotreby energie budovy. čo sa týka kúrenia. Táto listina musí byť priložená k notárskej zápisnici.
Súlad systémov s bezpečnostnými predpismi je tiež aspekt, ktorý je potrebné určiť, ale nie je zakázané, aby nákup nehnuteľnosti so systémami, ktoré nie sú až na štandard, s kupcom starostlivosti o úprave. To však znamená výdavky, ktoré bude potrebné zohľadniť pri určovaní ceny. Bude preto vhodné uviesť v listine - a teda tak urobí notár - doložku, ktorá obsahuje dohody strán v tejto veci. Mestská pravidelnosť nehnuteľnosti je zásadná, teda dodržiavanie v tom čase vydaných licencií, koncesií, stavebných povolení. Ak existujú pochybnosti o existencii zneužitia, notár odporučí, aby do vyšetrovania a vypracovania znaleckého posudku zasiahol odborník s potrebnými technickými zručnosťami.
Všetky kontroly vykonané notárom sa končia notárskou zápisnicou. Spravidla v čase podpisu kúpnej zmluvy dochádza aj k dodaniu tovaru. Legislatíva ustanovuje povinnosť zložiť predajnú cenu nehnuteľnosti do rúk notára, ktorý ju doručí predávajúcemu až po úspešnom vybavení všetkých formalít nasledujúcich po podpísaní kúpnej zmluvy. Zákon ustanovuje pre vyhotovenie listiny aj podrobné pravidlá ochrany občanov:
- notár musí vysvetliť a prečítať obsah listiny v plnom rozsahu účastníkom konania a všetkým svedkom, ktorých prítomnosť je v určitých prípadoch vyžadovaná zákonom (napríklad ak jeden z účastníkov konania nie je schopný podpísať alebo trpí zmyslovými poruchami), ubezpečením, že porozumeli jej obsahu a právnym účinkom. Ak tak neurobí, je trestne zodpovedný za zločin falšovania na verejnej listine;
- listina po prečítaní a schválení musí byť podpísaná účastníkmi konania, prípadne svedkami pred notárom a nakoniec podpísaná samotným notárom;
- to, čo notár osvedčuje v notárskej zápisnici, je zo zákona úplný dôkaz na všetky účely - aj pred sudcom - pokiaľ nie je zistený zločin falšovania vo verejnej listine.
Aj po podpísaní listiny je notár zo zákona povinný vykonávať niekoľko povinností, ktorého cieľom je v krátkej dobe zaručiť na jednej strane platenie daní štátu, na druhej strane reklamu tretím osobám a bezpečnosť prevádzky v prospech všetkých občanov. Notár je povinný v krátkom čase vykonať registráciu listiny na daňovej agentúre a zaplatenie súvisiacich daní v mene zákazníka a následné uloženie do verejných registrov, aby bola známa a účinná pre všetkých (technicky definované tretie strany). Zákon vyžaduje uloženie listiny v príslušnom registri nehnuteľností, aby každý mohol vedieť, kto je vlastníkom nehnuteľnosti a či je tento list zaťažený hypotékami alebo inými obmedzeniami. Nakoniec musí notár pristúpiť k vykonaniu katastrálneho operátu, aby tiež mohol aktualizovať kataster.
Problémy môžu nastať, ak sa objavia nelegálne hypotéky alebo exekúcie (tu bude spochybnená zodpovednosť notára), alebo ak sa vyskytnú problémy s urbanistickým plánovaním (zneužívanie budov, nedostatočná použiteľnosť) alebo s technickými problémami (závody vyhlásené za odporujúce pravde). Z tohto dôvodu je dôležité, aby notár, hoci nie je schopný priamo zaručiť tieto aspekty, pretože nie je technikom, ale právnikom, zahrnul do listiny všetky dohody, upomienky, varovania, ktoré môžu chrániť kupujúceho a urobiť z neho zodpovednosť. Stručne povedané, predaj nehnuteľností, aj ten zdanlivo jednoduchší, má vždy dôsledky, od ktorých sa nedá čakať, že ich vyrieši domáci kutil. Odporúča sa vyhľadať čo najskôr notársku radu, Oveľa lepšie, ak tak urobíte pred podpísaním dokumentov a prevzatím záväzkov, z ktorých je v prípade problémov ťažké oslobodiť sa bez poškodenia.
Ak sa predaj po uzavretí pravidelnej predbežnej zmluvy nedokončí, môžu nastať dva scenáre . Prvý uvažuje o prípade, že sa strany vzájomne rozhodnú nevykonať predbežné opatrenie. V takom prípade budú môcť vypracovať dohodu „uznesenie o vzájomnom nesúhlase“, ktorá tiež stanoví predpokladané časy a spôsoby vrátenia a vrátenia súm. Ak je naopak v omeškaní iba jedna zo strán, pravdepodobne sa otvorí súdna fáza. Je všeobecne známe, že ak kupujúci urobí pokánie, stratí zálohu, zatiaľ čo je menej známe, že ak predajca urobí pokánie, musí ju vrátiť dvojnásobnú., Ale nie je to také jednoduché. Pokiaľ ide o náhradu akýchkoľvek škôd, môžu vzniknúť zložité posúdenia. V tomto prípade je dôležité, aby bola s maximálnou presnosťou vypracovaná predbežná zmluva, ktorá kvalifikuje preddavkové sumy ako zálohu alebo ako zálohu a možno stanovuje spôsoby výpočtu škody, ktorá vznikla strane, ktorá neplní svoje záväzky, s cieľom zjednodušiť a urýchliť prácu kto bude rozhodovať v spore (mediátor v prvom stupni, potom sudca v prípade absencie dohody). Ak na druhej strane po zdokonalení prevodu vlastníctva listinou nastanú problémy, treba ich riešiť na základe ich povahy.
V prípade závad na majetku zákon ustanovuje inštitút posmrtnej desaťročnej politiky pre novopostavené budovy: poistná zmluva, ktorú musia stavitelia od roku 2005 povinne dodávať kupujúcim, povinnosť, ktorá sa niekedy bohužiaľ nerešpektuje, možno pred zľavou z ceny. Pre budovy, ktoré nie sú nové, sa pravidlá „občianskeho zákonníka“ vzťahujú na „skryté vady“, tj vady, ktoré kupujúci nepoznal a ktoré neboli ľahko rozpoznateľné, pre ktoré sú stanovené záručné mechanizmy. Naopak, pri vadách, ktoré je možné zistiť pri bežnej starostlivosti, platí záruka iba v prípade, že predávajúci uviedol do omylu kupujúceho a vyhlásil, že majetok nemá vady.
(Odpoveď poskytla notár Piercarlo Mattea z Notárskej rady v Miláne)
Pred odpoveďou na túto otázku je potrebné pripomenúť, že po liberalizácii dekrétu Bersani (zákonný dekrét 223/2006 zmenený na zákon 248/2006) boli zrušené minimálne a maximálne tarify pre notárov. V prípade, že po kontrolách vykonaných notárom nasleduje podpísanie kúpnej zmluvy, sú náklady na kontroly zahrnuté do listiny listiny. Ak na druhej strane po overení nebude skutok ustanovený, notár si vyžiada poplatok, ktorý súvisí s vykonanou prácou, teda vykonanými prieskumami, získanými dokladmi atď.