Mnoho Talianov, ktorí si kúpia dom, sa rozhodlo použiť nový vzorec ustanovený v dekréte Sblocca Italia , takzvaný nákup nájomného. Príležitosť ku kúpe alternatívu k tradičným formám, buy rent-to-upravuje podpisu zmluvy , ktorú z dvoch častí, je predávajúci / prenajímateľ i kupujúci / nájomcu dohodnú, že najprv dáva druhý okamžitý pôžitok z majetku, s odkazom na budúcnosť prevod vlastníctva k majetku . Táto zmluva sa vyznačuje okamžitou koncesiou na užívanie nehnuteľnosti na zaplatenie nájomného, na právo nájomcu nehnuteľnosť kúpiť a na pridelenie časti nájomného ako protihodnotu za prevod.
Je však potrebné zdôrazniť, že neexistuje žiadna povinnosť uzavrieť kúpno-predajnú zmluvu, ale skôr možnosť . Tí, ktorí majú v úmysle využiť nájomné s vykúpením, musia pamätať na to, že nájomné je vyššie ako bežné nájomné , pretože jedna časť predstavuje nájomné, druhá zloží zálohu na konečnú cenu nehnuteľnosti.
Pokiaľ ide o dane, ktoré sa majú platiť, intervenovala Finančná agentúra obežníkom č. 4 / E z 19. februára 2022-2023, v ktorom odlišuje daňové predpisy platné pre dobu užívania nehnuteľnosti, teda pred skutočnou kúpou, od následného uplatnenia práva na kúpu nájomcom a prevodu nehnuteľnosti , Najskôr je potrebné rozlišovať, či je osoba poskytujúca požitok s ohľadom na budúci predaj súkromná osoba alebo podnik , a tiež je potrebné rozlišovať medzi priamymi daňami (platí ich vlastník / predávajúci) a nepriamymi daňami (nájomcom / kupujúcim).
Dane spojené s držbou nehnuteľnosti ako IMU a tasi znáša vlastník , tak ako pri akomkoľvek prenájme, zatiaľ čo náklady za prepis zmluvy v registroch nehnuteľností znáša kupujúci, ako napr. výdavky a dane splatné za listinu o predaji majetku.
Ak je vlastníkom súkromná osoba , môže si z prijatého podielu zvoliť medzi bežnou daňou z príjmu fyzických osôb a registračnou daňou vo výške 2% (rozdelí sa medzi vlastníka a nájomcu) alebo zvoliť režim suchého kupónu .
Pokiaľ ide o časť nájmu zameraného na kúpu, v prípade predaja iného ako primárneho domu, ktorý sa uskutoční do piatich rokov , bude musieť vlastník platiť dane zo všetkých kapitálových ziskov ako pri bežnom predaji . Registračná daň splatná kupujúcim je 2% v prípade domu, ktorý sa má použiť ako prvý dom, a 9% v ostatných prípadoch. Dane z hypotéky a katastra sú pevne stanovené na 50 eur.
Ak spoločnosť predáva, podiel zaplatený za užívanie majetku je zvyčajne oslobodený od DPH , pokiaľ sa spoločnosť nerozhodla pre zdaniteľný režim. Pokiaľ ide o poplatok zaplatený ako záloha z ceny, na transakciu sa vzťahuje DPH, vzťahujú sa tieto sadzby:
- 4% v prípade prvého domu v prípade luxusných domov (katastrálne kategórie iné ako A / 1, A / 8 a A / 9),
- 10% pre iné ako luxusné druhé domy,
- 22% pre nehnuteľnosti zaradené do katastrálnych kategórií A / 1, A / 8 a A / 9.
Pokiaľ ide o registračnú daň , je potrebné v tomto prípade rozlišovať medzi zmluvami oslobodenými od DPH a zmluvami nepodliehajúcimi DPH : v prvom prípade je sadzba registračnej dane 2%, zatiaľ čo v prípade zdanenia DPH registračná daň má pevnú sumu 67 eur, ak je zmluva uzavretá na základe súkromnej dohody, 200 eur, ak je uzatvorená na základe overenej súkromnej dohody alebo je vyhotovená vo verejnej podobe.
V prípade predaja nehnuteľnosti, ak je prevod predmetom dane z pridanej hodnoty, bude táto vypočítaná z predajnej ceny, od ktorej sa odpočítajú vopred vyplatené akcie. Registračná daň je na druhej strane stanovená na 200 eur, rovnako ako daň z hypotéky a katastra po 200 eur. Na druhej strane v prípade nehnuteľností oslobodených od DPH je splatná registračná daň vo výške 2% alebo 9%, minimálne vo výške 1 000 eur , zatiaľ čo dane z hypoték a katastra sú pevne stanovené na 50 eur.
Pretože neexistuje žiadna povinnosť uskutočniť predaj, môže sa tiež stať, že sa predaj neuskutoční . Ak sa nájomca vzdá prevodu, stratí všetky podiely vyplatené ako vklad alebo môže časť z nich získať späť v závislosti od podmienok zmluvy a vlastník má právo nehnuteľnosť vrátiť. Ak je to naopak vlastník, ktorý je v omeškaní, má nájomca právo aspoň na vrátenie časti poplatkov účtovaných v cene plus právnych úrokov. Upozorňujeme, že zmluva je ukončená v prípade nezaplatenia minimálneho počtu poplatkov, ktorý sa rovná jednej dvadsiatej z celkového počtu, aj keď nie po sebe nasledujúcich. Strany však môžu slobodne stanoviť inú minimálnu hranicu.