Jednou z najdôležitejších transakcií z ekonomického hľadiska pre rodiny je kúpa domu, čo najčastejšie znamená získanie hypotekárneho úveru v banke. Pri pevnej, variabilnej alebo zmiešanej sadzbe s minimálnym trvaním 5 a maximálne 30 alebo 40 rokmi sa charakteristiky pôžičky líšia podľa osobných potrieb a od banky k banke. Len čo bude zmluva o pôžičke stanovená, neznamená to, že je možné ju „časom“ možno zmeniť, aby sa využili priaznivejšie ekonomické podmienky, aké trh v súčasnosti ponúka. V tomto prípade hovoríme o subrogácii alebo prenosnosti pôžičky.
Subrogácia alebo prenosnosť pôžičky je postup, ktorý bol v Taliansku zavedený zákonom č. 40 z roku 2007, ktorý je tiež známy ako zákon Bersani a ktorý poskytuje možnosť bezplatného prevodu hypotéky z jednej banky do druhej, čo pravdepodobne vytvára lepšie podmienky. V podstate pomocou subrogácie môžete doslovne previesť existujúcu úverovú zmluvu z jednej banky do druhej, zmeniť parametre samotného úveru, čím uzatvoríte starú hypotéku a založíte novú s novou bankou, ale použijete pôvodnú hypotéku. , To všetko sa deje bez toho, aby dlžník platil pokuty alebo poplatky,preto je to pre zákazníka veľmi výhodná operácia. Ako však skontrolovať, či je vhodné postúpiť úver na inú banku? Je treba brať do úvahy niektoré prvky. Najskôr je potrebné presne skontrolovať podmienky a náklady úveru, ktorý už splácate, potom uplatnenú sadzbu, výdavky, splátky a zostatkový kapitál. Po druhé, je dobré pochopiť, aké sú výhody, ktoré chcete získať prevedením pôžičky na úver, napríklad ak chcete platiť nižšie mesačné alebo polročné splátky alebo ak chcete ušetriť na úrokoch. Dôležitým nástrojom na pochopenie toho, ktorá banková ponuka je pre vás to pravé, sú porovnávače,z kalkulačiek, ktoré sú na internete a ktoré umožňujú niekoľkými kliknutiami identifikovať všetky hypotekárne ponuky rôznych bánk poskytnuté v danom časovom období. Maximálna pozornosť je však pri použití komparátorov nevyhnutná, pretože je potrebné overiť ich skutočnú spoľahlivosť. Odporúča sa teda vždy kontaktovať vybranú banku a skontrolovať, či sú karty v ruke, či je alebo nie je možné vykonať subrogáciu.
Pri subrogácii je možné nahradiť trvanie, rozpätie, typ použitej úrokovej sadzby, ale nie zvyškový kapitál, t. J. Sumu, ktorá ešte zostáva splatiť, ktorá musí byť rovnaká ako suma existujúca v starej banke. Postúpením práv nová banka prevezme úver a všetky jeho záruky vrátane hypotéky. Podľa zákona je banka, ktorá pôžičku pôvodne vyplatila, povinná prijať prevod a musí do 30 dní udeliť povolenie, aby jej nevznikli pokuty a pokuty. Naopak, preberajúca banka môže tiež transakciu odmietnuť.
Okrem subrogácie sú nástrojmi, ktoré možno použiť na úpravu zmluvy o pôžičke, opätovné prerokovanie (nazývané aj opätovné prerokovanie) a náhradný úver. Opätovné prerokovanie je nástroj, ktorý umožňuje po dohode s bankou zmeniť charakteristiky existujúceho úveru, najmä typ úrokovej sadzby, veľkosť a trvanie úveru. Na rozdiel od subrogácie nezmeníte banku, ale zmeníte niektoré zmluvné podmienky pôžičky, ktorú platíte. Pokiaľ ide o subrogáciu, v prípade opätovného prerokovania, ktoré je potrebné vyžiadať písomným listom adresovaným banke, ktorá je povinná odpovedať, neexistujú žiadne výdavky ani iné provízie banky. Nakoniec, s výmenou pôžičky, je možné splatiť starú pôžičkuzapnúť novú v inej banke s cieľom využiť výhodnejšie finančné podmienky a prípadne získať väčšiu likviditu na uspokojenie akýchkoľvek finančných potrieb. Spomeňte si na tých, ktorí si na kúpu svojho prvého domu berú hypotéku a potom na rekonštrukciu potrebujú ďalšiu pôžičku. Keď sa rozhodnete zvážiť túto cestu, je dobré vedieť, že budete musieť pôvodnej banke zaplatiť pokutu za predčasné splatenie a bude tiež potrebné zrušiť starú hypotéku, ktorá má značné náklady. K týmto výdavkom je potom potrebné pripočítať nové, ktoré sa majú zaplatiť za vybavenie novej hypotéky, a náklady notára, pretože je potrebné uzavrieť novú zmluvu.