Spracovaný obsah
- Nákup domu na papieri: čo to znamená
- Záruka
- Čo musí obsahovať predbežné stanovisko?
- Poistná zmluva
Keď hovoríme o kúpe a predaji, v projekte staviteľa je zrejmé , že o dome sa hovorí v papierovej podobe, čo znamená transakciu, ktorá zahŕňa ešte nevybudované nehnuteľnosti a ktoré ako také existujú iba na papieri. Ak na jednej strane môže kupujúci, ktorý sa rozhodne pre nákup na papieri, počítať s výhodnejšou cenou pri nákupe na papieri, na druhej strane za touto formou predaja stojí veľa úskalí, ktoré sa zákonodarca pokúsil zastaviť v zákone. n. 122 z roku 2022-2023 predtým a teraz s legislatívnym výnosom 14 z roku 2022-2023.
Pre tých, ktorí sa rozhodnú kúpiť nehnuteľnosti vo výstavbe od 16. marca 2022-2023, vstúpila do platnosti séria inovácií zameraných na lepšiu ochranu kupujúcich. Národná notárska rada vypracovala desaťročný rozhovor o novej ochrane poskytovanej tým, ktorí si chcú kúpiť nehnuteľnosť na papieri.
Nákup domu na papieri: čo to znamená
Fyzické osoby, ktoré uzavrú zmluvu so stavebnou spoločnosťou, ktorá vedie k okamžitému prevodu rozostavanej nehnuteľnosti,môžu riskovať stratu záloh zaplatených za nákup v dôsledku krízy stavebnej spoločnosti. Legislatívny výnos 122/2005 teda stanovuje pre tých, ktorí kupujú sériu ochrán, ktoré zakladajú na povinnosti výrobcu dodať kupujúcemu záruku, ktorá zaručuje vrátenie všetkých vyplatených súm v prípade krízy spoločnosti, príp. sa má zaplatiť pred definitívnym prevodom vlastníctva. Ďalej je stavebník povinný doručiť kupujúcemu v čase prevodu vlastníctva poistnú zmluvu s desaťročnou dobou platnosti (tzv. Desaťročnou posmrtnou platnosťou), ktorá zaručuje náhradu materiálnych a priamych škôd na majetku, vyplývajúcich z úplného zničenia resp. čiastočné alebo závažné stavebné vady.
Záruka
Zákonodarca si však uvedomil, že pravidlo je možné ľahko zrušiť, pretože spoločnosti nemôžu vydávať záruky a v každom prípade predávať rozostavané nehnuteľnosti. Odtiaľto sme intervenovali legislatívnym dekrétom č. 14/2022-2023 „Kódex obchodnej krízy“, ktorým sa zmenil a doplnil legislatívny výnos 122/2005 a s ktorým integruje a plne implementuje záruky už zahrnuté v roku 2005.
Ako sa mení ochrana kupujúcich budov, ktoré sa majú stavať? Od 16. marca 2022-2023 existuje povinnosť uzavrieť predbežnú zmluvu (verejnou listinou alebo overenou súkromnou dohodou) so zásahom notára. Bude to notár, ktorý overuje a osvedčuje správnosť záruky (ktorá sa musí zhodovať s ministerským modelom) a v prípade neexistencie záruky nebude schopný ustanoviť listinu. Podľa nových pravidiel záruka zaručuje vrátenie súm zaplatených budúcim kupujúcim aj v prípade nevydania desaťročnej poistnej zmluvy.posmrtne pri príležitosti kúpnej zmluvy Notár zabezpečuje, aby sa všetky kontroly (hypotekárne prieskumy) týkajúce sa existencie hypoték alebo iných obmedzení týkajúcich sa nehnuteľnosti, ktorá sa má postaviť, vykonali od okamihu predbežnej dohody. Ďalej je notár povinný prepísať predbežnú zmluvu do registrov nehnuteľností, aby chránil kupujúceho pred rizikom hypotéky alebo obmedzením vyplývajúcim zo samotnej registrácie (za predpokladu, že k predaju dôjde do troch rokov). Nedodržanie povinnosti uzavrieť predbežnú dohodu verejnou listinou alebo overenou súkromnou dohodou má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy z dôvodu nedostatku formy.Zmeny sa budú týkať všetkých zmlúv (predbežných alebo definitívnych) týkajúcich sa bytových domov, pre ktoré sa od 16. marca 2022-2023 požaduje alebo predkladá magistrátu kvalifikácia (stavebné povolenie / SCIA / DIA).
Záruka - zdôrazňujú notári - je účinná, kým poisťovňa alebo banka, ktorá ju vydala, nedostane autentickú kópiu listiny o prevode majetku, ktorá obsahuje osvedčenie o vydaní posmrtnej desaťročnej poistnej zmluvy. Do tejto chvíle môže byť suma zaručená zárukou požadovaná budúcim kupujúcim v prípade krízy v stavebnej spoločnosti, ak budúci kupujúci oznámil, že chce odstúpiť od zmluvy, alebo ak notár potvrdil, že listinu nemohol dostať. prevod z dôvodu nevydania posmrtnej desaťročnej politiky
Čo musí obsahovať predbežné stanovisko?
Pri predbežnom predaji nehnuteľnosti na papieri musí byť:
- indikácia problému záruky a potvrdenie o jej súlade s ministerským modelom;
- popis budovy, ktorá sa má postaviť, s jej hranicami a príslušenstvom;
- označenie všetkých záväzkových listín, ako aj existencia škodlivých hypoték alebo prepisov;
- dohodnutý termín uskutočnenia prác, cena a platobné podmienky;
- podrobnosti o stavebnom povolení a údaj o existencii dodávateľov;
- špecifikácie s charakteristikami materiálov a projektové dokumenty.
Poistná zmluva
Zákon ustanovuje, že v čase podpisu kúpnej zmluvy musí výrobca doručiť kupujúcemu desaťročné poistenie zodpovednosti za škodu . Táto poistná zmluva sa vzťahuje na materiálne škody, ktoré vznikli na majetku v dôsledku úplného alebo čiastočného poškodenia alebo závažných stavebných chýb diela. Kúpna zmluva musí obsahovať údaj o podrobnostiach desaťročnej politiky. V prípade nedodania poistnej zmluvy notár neprijme listinu a kupujúci, ktorý oznámil svoju vôľu odstúpiť od zmluvy, má právo na náhradu škody od spoločnosti alebo banky, ktorá vydala záruku výrobcovi.