Spracovaný obsah
- Nájomné: dva druhy výdavkov
- Kto v prípade prenájmu platí poplatky za kondomínium?
- Naliehavé a mimoriadne výdavky
- Úprava nájomného po ukončení prác: najskôr pred uplynutím platnosti zmluvy
- Daň za odpad a poplatok správcovi
Keď si majiteľ (prenajímateľ) ubytovania prenajíma svoju nehnuteľnosť, uzatvára s nájomcom (nájomcom) zmluvu. Zdieľanie nákladov upravuje presne podstata tejto dohody. V zmluvách o bezplatnom prenájme sa môže prenajímateľ a nájomca navzájom dohodnúť a rozhodnúť napríklad o tom, že bežné a mimoriadne výdavky bude hradiť nájomca alebo naopak. Zmluvy s dohodnutým nájomným naopak zabezpečujú rigidný distribučný systém, pričom bežné náklady znáša nájomca a mimoriadne náklady prenajímateľ.
Problém preto nastáva v zmluvách o prenájme bezplatného nájmu, ktoré neobsahujú klauzuly, zatiaľ čo v prípade zmlúv s dohodnutým nájomným sa strany odvolávajú na pravidlá obsiahnuté v tabuľkách priložených k ministerským výnosom z 30. decembra 2002 a 16. januára 2022-2023, ktoré definujú rozdelenie výdavkov. týkajúcich sa vnútorných častí bytu aj bežných.
V článku 1575 Občianskeho zákonníka sa ustanovuje, že prenajímateľ je povinný doručiť nájomcovi „vec prenajatú v dobrom stave údržby a udržiavať ju v takom stave, aby slúžil na dohodnuté užívanie a zaručoval jej pokojné užívanie počas nájmu“. Nasledujúci článok, 1576, ide podrobnejšie a stanovuje, že „prenajímateľ musí počas nájmu vykonať všetky potrebné opravy, s výnimkou drobných údržbových prác, za ktoré zodpovedá nájomca“.
Stručne povedané, v otázke rozdelenia nákladov na prenájom nehnuteľností sú spory na dennom poriadku, pretože existuje objektívna obtiažnosť posúdiť, kedy je výdavok nevyhnutný, alebo jednoduchšie, treba ho považovať za „malý“. ,
Pokiaľ ide o nájomné zmluvy, referenčným štandardom je zákon o spravodlivom nájomnom č. 392 z 27. júla 1978, čiastočne zrušený zákonom 431/1998. V občianskom zákonníku sa však na nájomné zmluvy (vrátane nájomných zmlúv na rezidenčné účely) vzťahujú články medzi rokmi 1571 a 1614.
Pokiaľ ide o rozdelenie výdavkov medzi nájomcu a majiteľa, v zmluve o bezplatnom prenájme sa môžu zmluvné strany dohodnúť podľa vlastného uváženia a táto dohoda víťazí nad všeobecnými ustanoveniami občianskeho zákonníka. Naopak, v dohodnutých nájomných zmluvách sa tak pre vnútorné časti nehnuteľnosti, ako aj pre byty, uplatňujú kritériá rozdelenia uvedené v tabuľke prílohy G ministerského výnosu z 30. decembra 2002. medzi spoločenstvami vlastníkov a odbormi nájomcov je potrebné odkázať na tabuľku pripojenú k ministerskému výnosu zo 16. januára 2022-2023.
Nájomné: dva druhy výdavkov
Základné výdavky, ktoré nájomcovi umožňujú užívať nehnuteľnosť bez obmedzenia, sa považujú za „nevyhnutné“. Napríklad údržba elektrického systému, kúrenia a nosných konštrukcií. Na druhej strane malé opravy definuje článok 1609 občianskeho zákonníka: „sú to opravy v dôsledku znehodnotenia spôsobeného používaním, nie vekom alebo náhodou“. Občiansky zákonník (článok 1590) tiež ustanovuje, že po ukončení nájmu musí nájomca „vrátiť nehnuteľnosť prenajímateľovi v rovnakom stave, v akom ju dostal, v súlade s popisom strán, s výnimkou zhoršenia resp. spotreba vyplývajúca z užívania veci v súlade so zmluvou “. A opäť „pri absencii popisu sa predpokladá, že nájomca dostal vec v dobrom stave údržby“.Zákon nakoniec stanovuje, že nájomca „nezodpovedá za zánik alebo zhoršenie stavu z dôvodu veku“.
Kto v prípade prenájmu platí poplatky za kondomínium?
V zmluve o bezplatnom prenájme sa môžu strany tiež dohodnúť na platbe výdavkov na kondomínium a rozhodnúť sa, ako si náklady rozdelia. Ak nedôjde k dohode medzi oboma stranami, bežné náklady sa pripisujú nájomcovi, zatiaľ čo za mimoriadne náklady zodpovedá prenajímateľ.
Medzi mimoriadne náklady majiteľa prenajatého domu patrí rekonštrukcia strechy, vymaľovanie fasády, výmena systémov a v konečnom dôsledku aj všetky náklady spojené s veľkými zásahmi. Náklady na čistenie schodov, bežnú údržbu výťahu, spotrebu vody a elektriny pre spoločné priestory a ďalšie zásahy bežného charakteru preto naďalej zodpovedajú nájomcovi.
Tabuľky pripojené k ministerským dekrétom z 30. decembra 2002 a 16. januára 2022-2023 obsahujú niektoré konkrétne distribučné kritériá. Napríklad náklady na službu concierge (vrátane vrátneho) sú 90%, ktoré platí nájomca, a 10% nájomca.
Je potrebné poznamenať, že ak prenajatý nájomca neplatí svoj podiel na bežných výdavkoch, správca sa musí obrátiť priamo na majiteľa ubytovania, ktorý po zaplatení dlhu v bytovom dome bude môcť vymáhať pohľadávku voči neplatičovi a v najvážnejších prípadoch ukončite nájomnú zmluvu pre prípad omeškania.
Správna stratégia, ktorú môže prenajímateľ zaviesť na udržanie mierových vzťahov s nájomcom, je ustanoviť všetko a priori prehľadne a dodržiavať existujúce pravidlá. A samozrejme, samozrejme.
Ak prenajatý byt potrebuje mimoriadnu a neodkladnú opravu, ktorej náklady by znášal vlastník, môže nájomca pristúpiť k platbe a následne požadovať vrátenie peňazí.
Článok 1577 občianskeho zákonníka však upresňuje, že v týchto prípadoch je nájomca povinný oznámiť vlastníkovi tento náklad „súčasne“.
V skutočnosti by sa mohlo stať, že neinformovaný prenajímateľ preukáže, že by strávil menej tým, že sa obráti na iného profesionála, a preto vráti nájomcovi sumu nižšiu, ako je skutočne vynaložená suma.
Môže sa stať, že po mimoriadnom zásahu týkajúceho sa bytu (napríklad renovácia parkiet) alebo spoločných častí budovy (napríklad inštalácia nového výťahu) chce vlastník zvýšiť nájomné. Prenajímateľ však môže zmeniť hospodárske podmienky dohody iba po prirodzenom uplynutí platnosti zmluvy so súhlasom nájomcu. Integrácia bola v skutočnosti ustanovená v článku 23 zákona č. 392/78 pre „dôležité a neodkladné nevyhnutné práce alebo v každom prípade pre práce mimoriadnej údržby významného subjektu“, ale toto ustanovenie bolo zrušené zákonom 431/98, ktorý, V článku 13 sa uvádza neplatnosť „akejkoľvek dohody zameranej na určenie vyššej výšky nájomného, ako je výška vyplývajúca z písomnej a registrovanej zmluvy“.
Pokiaľ sa strany nedohodnú inak, daň z odpadu (tari) sa účtuje nájomcovi.
Ak je však nájomná zmluva kratšia ako 6 mesiacov, platí majiteľ ubytovania, ktorý si napriek tomu môže poplatok účtovať kvôli nájomcovi (vložením príslušnej položky do nájomnej zmluvy).
V prípade nedoplatkov, na rozdiel od toho, čo sa stane s výdavkami na kondomínium, je za to zodpovedný nájomca pred obecnou správou, ktorá vyberá daň. Na druhej strane, pokiaľ ide o odmenu správcovi, náklady znáša vlastník nehnuteľnosti, pretože to je osoba, ktorá sa zúčastňuje na schôdzi a hlasuje za uznesenie, ktorá zverí úlohu profesionálovi.
V spolupráci s Avv. Silvio Rezzonico, národný prezident Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it