Spracovaný obsah
- Potom zvarte kondomínium
- V tabletkách
- Čo hovorí zákon
- Primárne služby pre dlžníka nemožno pozastaviť
- Príloha tretej strany
- Čo sa týka súkromia
- Kupujúci dedí dlhy
- Dno na zakrytie „dier“
Spomedzi problémov, ktoré vedú k sporom v kondomíniách, je najchúlostivejšou a najťažšie riešiteľnou oblasťou otázka nedoplatkov. Stále častejšie sa stáva, že jedno alebo viac kondomínií neplatí príslušné sumy výdavkov za používanie bežných služieb (čistenie schodov, bežná údržba výťahu, starostlivosť o záhradnú záhradu atď.), Čo vytvára nerovnováhu s kým, napr. naopak prispieva pravidelne.
Občiansky zákonník označuje na čísle správcu osobu zodpovednú za dohľad nad účtami bytu a v prípade, že dôjde k trvalému nedoplatku jedného alebo viacerých bytov, osoba, ktorá musí pracovať na vymáhaní úveru . Zákonná povinnosť, ktorej sa správca nemôže vyhnúť, a to pod sankciou odobratia mandátu a zaplatenia náhrady celému kondomíniu.
Zákon stanovuje na 6 mesiacov (počnúc koncom finančného roka, ktorého sa dlh týka) maximálnu lehotu, v rámci ktorej sa počíta s povinným vymáhaním od správcu, ktorý môže bez súhlasu zhromaždenia získať od sudcu okamžite vykonateľný príkaz proti nedoplatku. Ak posledne uvedený neplatí, súd pokračuje v exekúcii majetku a jeho dražbe.
Pred začatím súdneho konania však môže správca, aj keď nie je povinný, zaslať neplatiacemu kondomíniu list, v ktorom ho vyzýva, aby zaplatil dlh. V prípade zápornej odpovede oznámi správca údaje o nedoplatkoch kondomíniám a veriteľom, ktorí takýmto spôsobom môžu konať v prvom rade priamo proti nemu.
Ak však napriek súdnemu príkazu a vylúčeniu z trhu situácia nie je vyriešená, veritelia sa môžu obrátiť na kondomínium ako celok a každé kondomínium je povinné prispievať na splácanie dlhu, aj keď sú aktuálne s ich platbami.
Často sa stáva, že byty v dobrom stave s platbami musia „pokryť“ podiely na nedoplatkoch, pričom prispievajú na základe príslušnej tisíciny vlastníctva alebo tisíciny používania, ak ide napríklad o výdavky spojené so schodmi alebo výťahmi.
V tabletkách
- Úlohou správcu je dohliadať na účty
- Dlžník môže zaistiť majetok
- Kupujúci domu tiež dedí svoje dlhy
Čo hovorí zákon
* Umenie. 1129, odsek 9 Občianskeho zákonníka, uvádza: «ak to valné zhromaždenie akcionárov výslovne nevydá, je správca povinný povinne vybrať dlžné sumy od povinných strán do šiestich mesiacov od konca finančného roka, v ktorom je splatný úver zahrnutý. V článku 63, ktorý bol zmenený a doplnený zákonom o reforme kondomínium 220/2012, sa uvádza, že „pri výbere príspevkov na základe stavu distribúcie schváleného zhromaždením môže správca bez potreby jeho povolenia získať okamžite vykonateľný príkaz na nariadenie súdneho príkazu, a to aj napriek odporu, a vyžaduje sa od neho, aby informoval veriteľov, ktorí ešte nie sú presvedčení, že požadujú údaje zlyhajúcich bytových jednotiek. Veritelia nemôžu v súvislosti s platbami konať proti povinným, ak nie po vykonaní exekúcie ostatnými bytmi.V prípade meškania s platením príspevkov, ktoré trvá polroka, môže správca pozastaviť platenie kondomínia za používanie spoločných služieb na základe samostatného užívania. Kto prevezme práva na kondomínium, je povinný spoločne a nerozdielne platiť príspevky za aktuálny a predchádzajúci rok. Kto prevádza práva k nehnuteľnostiam, je spoločne a nerozdielne povinný s právnym nástupcom za príspevky, ktoré vznikli až do okamihu, keď sa správcovi zašle autentická kópia titulu, ktorá určuje prevod práva “.Kto prevezme práva na kondomínium, je povinný spoločne zaplatiť príspevky za aktuálny a predchádzajúci rok. Kto prevádza práva k nehnuteľnostiam, je spoločne a nerozdielne povinný s právnym nástupcom za príspevky, ktoré vznikli až do okamihu, keď sa správcovi zašle autentická kópia titulu, ktorá určuje prevod práva “.Kto prevezme práva na kondomínium, je povinný spoločne zaplatiť príspevky za aktuálny a predchádzajúci rok. Kto prevádza práva k nehnuteľnostiam, je spoločne a nerozdielne povinný s právnym nástupcom za príspevky, ktoré vznikli až do okamihu, keď sa správcovi zašle autentická kópia titulu, ktorá určuje prevod práva “.
Primárne služby pre dlžníka nemožno pozastaviť
Ak zlyhanie v platení príspevkov trvá jeden semester, správca má právo pozastaviť pobyt kondomínia v omeškaní s používaním bežných služieb, ktoré sú predmetom samostatného užívania.
Toto ustanovenie občianskeho zákonníka je však v rozpore s príkazmi viacerých súdov, ktoré v zásade zakazujú správcovi „trestať“ neplatiace strany odpojením elektriny, vody a plynu.
Napríklad pre súd v Brescii pozastavenie vodovodnej služby do zlyhávajúceho kondomínium znamená porušenie ústavných princípov, pretože to má vplyv na zdravie ľudí.
Rovnakým spôsobom vychádza aj milánsky súd, podľa ktorého by prerušenie vykurovacej služby bolo v rozpore s právom na zdravie zakotveným v článku 32 ústavy.
Vyhláška predsedu Rady ministrov z 29. augusta 2022-2023 „Ustanovenia týkajúce sa kontroly nedoplatkov na integrovanej vodárenskej službe“ stanovila, že „prerušenie dodávky vody neplatiacemu užívateľovi musí zohľadňovať mnoho faktorov rôzneho druhu, od potravín, hygieny a ochrany zdravia a typu používateľa až po ochranu zdrojov až po potrebu pokryť náklady na službu s cieľom zaručiť hospodársku a finančnú rovnováhu riadenia “.
Tiež sa uvádza, že „minimálne množstvo životne dôležitej vody potrebné na uspokojenie základných potrieb v oblasti potravín, hygieny a ochrany zdravia je stanovené na 50 litrov na obyvateľa a deň“, zatiaľ čo „u používateľov v dokumentovaných zlých ekonomických podmienkach musí byť zaručené aj v prípade nedoplatkov ».
Príloha tretej strany
V prípadoch, keď sa zablokovanie aktív zlyhávajúceho kondomínium ukáže ako neúspešné, môže kondomínium alebo všeobecne veriteľ použiť takzvané „zablokovanie tretej strany“.
Ak napríklad predvolené kondomínium vlastní nehnuteľnosť na prenájom, je možné zadržať nájomné až do splatenia dlhu.
Veriteľ môže podobne zabaviť bežný účet dlžníka a až jednu pätinu jeho platu alebo dôchodku u tretích strán .
Čo sa týka súkromia
Správca bytového domu je povinný oznámiť názvy nedoplatkov bytovým domom a veriteľom, ktorí sa ho na to pýtajú, pričom nemôže poskytnúť tretím osobám podrobnosti o zlyhaní.
Správca, ktorý zverejňuje citlivé údaje neplatičov na nástenke kondomínium, sa preto dopúšťa porušenia súkromia, za čo ho môže postihovať správna sankcia. Zhromaždenie môže rozhodnúť, že poskytne neplatičovi viac času na splatenie svojho dlhu. Ak sa tak ale nestane, správca má povinnosť konať
Kupujúci dedí dlhy
Článok 63 vykonávacích ustanovení občianskeho zákonníka okrem iného stanovuje, že:
„„ kto prevezme práva na kondomínium, je povinný spoločne a nerozdielne platiť príspevky za súčasný a predchádzajúci rok “
• „Ktokoľvek pridelí práva k realitným jednotkám, zostáva spoločne a nerozdielne viazaný s právnym nástupcom za príspevky, ktoré vznikli, až do okamihu, keď bude správcovi zaslaná autentická kópia titulu, ktorá určuje prevod práva.“
• Ak sa potom neplatič rozhodne predať byt, kupujúci zdedí dlhy, ktoré nazbieral jeho predchodca v aktuálnom a predchádzajúcom roku.
• Nový vlastník môže žalovať predávajúceho / stranu, ktorá zlyhala, aby vymohla sumy zaplatené na jeho mieste.
Dno na zakrytie „dier“
V niektorých kondomíniách správca navrhuje zhromaždeniu vytvorenie takzvaného „fondu pre prípad zlyhania“, čo je prasiatko, v ktorom budú peniaze užitočné na pokrytie prípadných nedoplatkov.
• Súdy a kasačný súd pri niekoľkých príležitostiach zistili, že na vytvorenie fondu nestačí kvalifikovaná väčšina, je však potrebný jednomyseľný súhlas kondomínií.
• Na druhej strane medzi povinnosti správcu patrí vytvorenie „špeciálneho peňažného fondu“ pre mimoriadne údržbové zásahy ovplyvňujúce spoločné časti budovy.
V spolupráci s Avv. Silvio Rezzonico, národný prezident Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it