Povolenia a povolenia v kondomíniu: pravidlá súkromného používania spoločných častí

Takto sa spravujú prípady, keď prvok alebo oblasť budovy spoločného majetku využíva iba jedno kondomínium. A také, kde môže vlastník vykonávať práce na takýchto plochách. Už niekoľko rokov je manévrovací priestor pre zásahy v kondomíniách oveľa širší.

Takto sa riadia prípady, keď prvok alebo oblasť spoločného majetku využíva iba jedno kondomínium. A také, kde môže vlastník vykonávať práce na takýchto plochách. Už niekoľko rokov je manévrovací priestor pre zásahy v kondomíniách oveľa širší.

Spracovaný obsah

  • V súhrne
  • Aj nové dvere alebo okná
  • Čo hovorí zákon
  • Z balkóna na verandu: áno
  • Zelené svetlo do satelitnej televízie a altánu
  • Oznámte to správcovi
  • Vždy „písomná“ komunikácia
Zoznam, aj keď nie vyčerpávajúci, spoločných častí budovy , t. J. Tých, ktoré patria všetkým vlastníkom jednotlivých realitných jednotiek, je uvedený v článku 1117 občianskeho zákonníka. Tento zoznam obsahuje napríklad fasádu budovy. V skutočnosti, ak je nevyhnutný reštrukturalizačný zásah, náklady na práce podľa článku 1123 občianskeho zákonníka znáša „kondomínium v ​​pomere k hodnote každého majetku, pokiaľ nie je dohodnuté inak“. Môže však jediné kondomínium vykonávať na jednotke spoločné práce, ako napríklad umiestnenie vonkajšej jednotky klimatizácie domu na fasáde? Zákrok je možný a nevyžaduje si súhlas kondomínium,avšak za predpokladu, že nespôsobí žiadne poškodenie fasády a neovplyvní stabilitu, bezpečnosť a architektonickú výzdobu budovy . Dekor je parameter, ktorý vyvoláva diskusie. Ak je v skutočnosti budova historická, je pravdepodobné, že vonkajšia jednotka na fasáde by mohla poškodiť dekor, a preto by mohol byť zásah zakázaný.

Článok 1122 občianskeho zákonníka „Práce na častiach majetku alebo na individuálne použitie“ bol zmenený a doplnený reformným zákonom o kondomíniu 220/2012, ktorý vychádzal z názvu oddielu, ktorý predtým znel „Práce na častiach budovy vo vlastníctve“ obyčajné ". Týmto spôsobom chcel zákonodarca zahrnúť do zoznamu prác uskutočňovaných jednotlivými bytmi nielen práce týkajúce sa častí spoločného majetku, ale aj práce „obvykle určené na bežné použitie, ktoré boli pripísané do výlučného vlastníctva alebo sú určené na „individuálne použitie“. Pravidlo tiež stanovuje, že „kondomínium nemôže vykonávať práce, ktoré poškodzujú spoločné časti alebo majú vplyv na stabilitu, bezpečnosť alebo architektonickú výzdobu budovy.V každom prípade je to vopred oznámené riaditeľovi, ktorý to nahlási na schôdzi. “

  • Je potrebné zabezpečiť bezpečnosť, stabilitu a slušnosť
  • Môžete zmeniť balkón na verandu a otvoriť nové okno
  • Televízne podobenstvo na fasáde aj bez názoru zhromaždenia

Bez ohľadu na vlastnícke podiely má každý byt právo využívať spoločné dobro v plnosti a celistvosti. Preto je povolené intenzívnejšie jednorazové použitie spoločnej veci za predpokladu, že nebude dotknuté právo ostatných bytových domov na rovnaké užívanie nehnuteľnosti. Najvyšší súd uznal plne legitímne otváranie nových dverí a okien na stene kondomínium alebo rozšírenie tých existujúcich.

§ 1147 občianskeho zákonníka

(Spoločné časti budovy) Sú spoločným majetkom vlastníkov rôznych poschodí alebo častí poschodí budovy, ak z názvu nevyplýva niečo iné:

1) zem, na ktorej budova stojí, základy, hlavné steny, strechy a ploché strechy, schody, vstupné dvere, predsiene, chodby, arkády, nádvoria a všeobecne všetky časti budova nevyhnutná na bežné použitie;

2) miestnosti pre vrátnicu a pre vrátnice, pre práčovňu, ústredné kúrenie, sušičky a iné podobné spoločné služby;

3) práce, inštalácie, artefakty každého druhu slúžiace na bežné použitie a zábavu, ako sú výťahy, studne, cisterny, vodovody a tiež kanalizácie a odtokové kanály, vodné systémy , na plyn, na elektrinu, na vykurovanie a podobne, až po odbočku systémov do priestorov vo vlastníctve výlučne jednotlivých kondomínií.

§ 1122 občianskeho zákonníka

Na používanie častí určených na bežné použitie, ktoré boli pripísané do výlučného vlastníctva alebo ktoré sú určené na individuálne použitie, sa môžu vzťahovať ustanovenia o dobrých susedských vzťahoch, ak dôjde ku konfliktu medzi jednotlivými bytmi.

Z balkóna na verandu: áno

Kondominium môže vykonávať práce na spoločných priestoroch, pokiaľ nespôsobí poškodenie a stabilitu, bezpečnosť alebo architektonickú výzdobu budovy: to platí aj v prípade transformácie balkóna na verandu (bez toho, aby bolo dotknuté tvrdenie alebo nie časť obce).
Súdy a kasačné úrady, ktoré sa touto otázkou zaoberajú niekoľkokrát, považujú tento zásah za možný , pretože nemení línie a objemy fasády ani jej architektonické vlastnosti. Veci sa menia, ak je veranda vyrobená v inom štýle ako budova, V takom prípade môže správca alebo každý spoluvlastník, ktorý je proti zásahu, napadnúť uznesenie zhromaždenia, ktoré prácu schválilo, pred sudcom, avšak v rámci odkladnej lehoty 30 dní, ktorá začína plynúť odo dňa uznesenia pre nesúhlasiacich alebo zdržanie sa hlasovania a odo dňa oznámenia uznesenia pre neprítomných.

Zelené svetlo do satelitnej televízie a altánu

Rovnako ako klimatizácia uvedená v prvom príklade, aj parabola na príjem televízie , ako je uvedené v článku 1122 bis občianskeho zákonníka, môže byť inštalovaná v blízkosti balkóna bez stanoviska zhromaždenia „takže spôsobiť čo najmenšie škody na spoločných častiach a na nehnuteľných jednotkách individuálneho majetku so zachovaním architektonického dekoru budovy, pokiaľ nie je ustanovené vo veciach verejných sietí “.

Reč sa nemení pre altánok na plochej streche výlučného vlastníctva , ktorý okrem toho, že nemusí poškodiť dekor budovy, nesmie poškodiť strechu, najmä pokiaľ ide o stabilitu a utesnenie. Zákon určite poskytuje dostatočný manévrovací priestor, ale pri uvažovaní o akomkoľvek alternatívnom využití súkromného užívania spoločnej časti vopred je dôležitý zdravý rozum každého bytu.

Oznámte to správcovi

V spodnej časti reformovaného článku 1122 občianskeho zákonníka, s odkazom na stavbu diel jednotlivého kondomínium, ktoré sú pripísané do výlučného vlastníctva alebo sú určené na individuálne použitie, sa na častiach určených na bežné použitie uvádza, že „v každom prípade je „riaditeľ, ktorý sa zodpovedá schôdzi akcionárov“.

Toto vyhlásenie spôsobilo veľa zmätkov, pretože nie je jasné, v ktorých prípadoch je kondomínium skutočne povinné upozorniť správcu . Znova si vezmite prípad balkóna premeneného na verandu. Rozumie sa, že prevádzka musí byť v súlade so stavebnými predpismi referenčného magistrátu a s ustanoveniami nariadenia o zmluve o kondomíniu, aj keď neexistuje konkrétna povinnosť , je vhodné, aby kondomínium, ktoré vykonáva zásah, poskytol správcovi pred začiatku prác, podrobná správa s vysvetlením, z čoho práca pozostáva.

Okrem toho, ktokoľvek vykoná zásah, môže požiadať správcu, aby otázku zahrnul medzi body programu schôdze. Týmto spôsobom by bol byt obyčajnou väčšinou (v druhej výzve, hlasovaním za 1/3 vlastníkov, čo predstavuje najmenej 1/3 hodnoty budovy), kondomínium v ​​bezpečí pred akýmikoľvek budúcimi stanoviskami iných kondomínií. ,

Vždy „písomná“ komunikácia

Pokiaľ ide o spôsoby komunikácie zásahu so správcom, ani v tomto prípade nie je uvedené, či sa tak má urobiť ústne alebo pomocou dokumentu. Pri použití zdravého rozumu je vhodné vyhodnotiť rozsah prác a dopad na spoločné časti a následne poskytnúť správcovi čo najviac informácií, a to aj vo forme certifikovanej papierovej dokumentácie., Správca sa zasa musí pri prvom užitočnom stretnutí ohlásiť zhromaždeniu. Ak tento krok preskočíte a v prípade, že zásah poškodí budovu alebo vo všeobecnosti ovplyvní práva kondomínií na spoločných častiach alebo na jednotlivých vlastnostiach každého kondomínium, môže byť správcovi vznesené obvinenie zo závažnej nezrovnalosti v súlade s článku 1129 Občianskeho zákonníka a v každom prípade zmluvná zodpovednosť za porušenie mandátnych povinností.

V spolupráci s Avv. Silvio Rezzonico, národný prezident Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it