Čo môže patriť k bytu (garáž, pivnica, sklad …)? Môže sa vzťahovať na prvý aj druhý dom? A na rovnakom pozemku môžete mať dva? Aké výhody má táto príslušnosť? Čo ak ho chcete predať osobitne? Zhromaždili sme niekoľko otázok od rôznych čitateľov a postúpili sme ich nášmu odborníkovi.
- Na otázky niektorých čitateľov odpovedá právnik Stefano Gorla - [email protected]
1 Čo môže patriť do bytu? Majetok, najmä nehnuteľný, trvalo určený vlastníkom na čo najlepšiu zábavu alebo výzdobu bytu: garáže, pivnice, podkrovia, nádvoria, terasy atď., Ak sú výlučne v ich vlastníctve.
2 Relevantné iba pre prvý dom alebo tiež pre druhý dom? Podľa zákona sa predpokladá, že kúpa hlavného majetku zahŕňa aj súvisiace doplnky, a to či už ide o domov, v ktorom má jeden bydlisko, alebo o druhý domov.
3 Je možné mať v rovnakom dome dva spotrebiče? Čím viac je vybavenie domu „bohaté“, tým viac spotrebičov si môžete kúpiť: terasy, pivnice, podkrovia, parkovacie miesta atď.
4 Je možné po zakúpení vytvoriť relevantnosť? Príslušenstvo môže byť predmetom samostatných listín alebo právnych vzťahov. Príslušenstvo je možné zakúpiť po zakúpení nehnuteľnosti, napríklad zakúpením škatúľ dostupných pre kondomínium od staviteľa po dokončení platby za dom.
5 Ktoré ústupky sa vám páčia? Na prvé domy sa vzťahuje obzvlášť výhodné daňové zaobchádzanie tak pri kúpe, ako aj pri ukladaní miestnych daní. Súčasná daňová právna úprava však obmedzuje príslušenstvo prvého domu, ktoré sa môže týkať iba troch rôznych katastrálnych kategórií; nad rámec zákona daňový poplatník stráca výhody a je povinný platiť dane v plnej výške.
6 Čo ak chcete predať spotrebič samostatne? Predmetom kúpnej zmluvy môže byť iba relevantnosť, ako v prípade, keď vlastník bytu predá schránku tretím osobám; ak tak neurobíte, pôvodný význam už nebude podriadený bytu predávajúceho a tieto dve nehnuteľnosti budú zaregistrované na meno dvoch samostatných vlastníkov.
V bežnej reči sa pojem relevantnosť používa pomerne často na označenie niektorých prvkov bežne spojených s našimi domami, napríklad garáže alebo pivnice. Napríklad v čase konania nás notár informuje, že kupujeme aj príslušenstvo, zatiaľ čo keď sa stanú vlastníkmi, daňový úrad požaduje zaplatenie daní z domu a súvisiacich doplnkov.
Niekedy sa potom bežné časti budovy kondomínium označujú ako doplnky, aj keď nesprávne. V skutočnosti existujú doplnky vylúčené z kategórie spoločných častí (napríklad parkovacie miesta dostupné pre byty v oblasti výlučného vlastníctva) a spoločné časti, ktoré nie je možné definovať ako doplnky v technickom zmysle (napríklad hydraulické potrubia, ktoré nie sú vhodné na samostatné použitie). ). Pozrime sa teda, čo to v skutočnosti myslí príslušenstvo a ako sú regulované, pričom nezabúdajme, že čím viac si budete vedomý svojich práv, tým viac budete mať právo ich uplatňovať.
Je potrebné vychádzať z predpokladu: disciplínu v oblasti príslušenstva obsahuje niekoľko syntetických pravidiel občianskeho zákonníka , ktoré odrážajú štýl a reagujú na potreby doby vyhlásenia (1942). Neustála práca na výklade a uplatňovaní pravidiel, ktorú každodenne vykonávajú súdy, však umožnila prispôsobiť pravidlá technologickým inováciám, napríklad pri uznaní kvality relevantnej pre autorádiá.
Podľa čl. 817 cm3, vlastník má právo natrvalo prideliť majetok pre lepšie požitie alebo väčšie dekórum ako iné aktívum; myslite napríklad na pohodlie, keď máte v blízkosti domu garáž. Zo subjektívneho hľadiska teda relevantnosť predpokladá vlastníctvo toho istého vlastníka k hlavnej, obvykle nehnuteľnej veci, a to, ktoré mu malo slúžiť natrvalo, alebo, zriedkavejšie, k dohode medzi dvoma rôznymi vlastníkmi; užitočnosťou sa rozumie aj odkaz na vec a nie na osobu. Na objektívnej úrovni musí existovať medzi oboma tovarmi, ktoré sú už úplné a užitočné samy osebe, obmedzenie právnych a ekonomických nástrojov, aby podliehali rovnakému právnemu režimu. Keď sú namiesto toho dva prvky spojené materiálne a konštrukčne,aby jeden nemohol existovať bez druhého (napr. výťahu alebo kotla vzhľadom na budovu kondomínium), nevzniká príslušné prepojenie, ktoré naopak predpokladá jednotu a funkčnosť jednotlivých aktív.
Na vytvorenie príslušnej väzby vlastníkom sa nevyžadujú slávnostné formuláre, postačí jednoznačný prejav vôle. Pretože v prípade zmlúv o nehnuteľnostiach sa vyžaduje písomná forma, je dobrým zvykom spomenúť ustanovenie alebo vylúčenie príslušenstva týkajúceho sa nehnuteľností, na ktoré sa zmluva vzťahuje.
Podľa zákona (čl. 818 občianskeho zákonníka) sa predpokladá, že kúpa hlavného majetku (bytu) zahŕňa aj súvisiace spotrebiče (garáž, pivnica, podkrovie atď.) A či ide o dom, v ktorom býva , takzvaný prvý domov, oba s ohľadom na druhé domovy. Čím viac je vybavenie domu „bohaté“, tým viac spotrebičov si môžete kúpiť : terasy, pivnice, podkrovia, parkovacie miesta atď. Je však prekvapujúce, že súčasná daňová legislatíva obmedzuje doplnky prvého domu, ktoré sa môžu týkať iba troch rôznych katastrálnych kategórií. Takže paradoxne, ak môj prvý dom má dve garáže, jedna bude považovaná za príslušnosť a druhá … za druhý domov. Dôvod musí byť identifikovaný v obzvlášť priaznivom daňovom zaobchádzaní s prvými domami , a to tak v čase kúpy, ako aj v oblasti ukladania miestnych daní, ako sú taxíky . Nad rámec zákona daňový poplatník stráca ústupky a je povinný platiť miestne dane v plnej výške: v predchádzajúcom príklade teda druhá garáž zľaví z TASI ako druhý domov. Ak sa doplnky spravidla riadia majetkom, je možné bez vážnych foriem predvídať opak, za predpokladu, že je to výslovné a jednoznačné, a to vôbec bez toho, aby sa všimla doplnková povaha alebo inak význam pre hlavný majetok.
Je skutočne možné, že príslušenstvá sú predmetom samostatných právnych aktov alebo vzťahov (článok 818 druhý odsek talianskeho občianskeho zákonníka). V takom prípade môže byť vylúčenie z obmedzenia príslušnosti uvedené v kúpnej zmluve na byt alebo môže byť predmetom predmetnej listiny iba príslušnosť, ako v prípade, keď majiteľ domu predá krabicu tretej osobe. Tým je zrejmé, že príslušné obmedzenie je menšie jednak na subjektívnej úrovni (budú existovať dvaja odlišní vlastníci), jednak na objektívne (schránka už nie je zotročená predávajúcim bytom). Osobitný prípad vylúčenia príslušnej väzby je daný samotným uzavretím domu, hoci podľa zákona je možné ho rozšíriť na príslušenstvá. Zákon v každom prípade chráni tretie osoby, ktoré sa v dobrej viere domnievajú, že si zaobstarali aj príslušenstvo, za predpokladu, že ich skutok je predchádzajúci skutkom, ktorý ich vylučuje (článok 818 tretí odsek talianskeho občianskeho zákonníka), a naopak im bráni nezákonné vytváranie príslušenstva k majetku vo vlastníctve tretích osôb (článok 819 občianskeho zákonníka).
Na druhej strane je tiež možné zakúpiť si príslušenstvo po zakúpení nehnuteľnosti, napríklad zakúpením škatúľ dostupných pre byty od staviteľa po dokončení platby za dom . Judikatúra okrem iného považuje za relevantné: nádvorie a terasu s výlučným vlastníctvom, garáže vo vlastníctve, fresky historickej budovy. V každom prípade nie je možné zredukovať iba na zoznam aktív, ktoré z občianskoprávneho hľadiska môžu predpokladať kvalitu príslušenstva, ak nie príkladom. Existujú však dve kategórie nehnuteľností, ktoré sa bežne považujú za doplnky, podkrovia a parkovacie miesta, ktoré znepokojujú myseľ sudcov po celé desaťročia v snahe zistiť ich relevantnú povahu.
Ak sa v niektorých prípadoch môže zdať zrejmé, že podkrovie patrí vlastníkovi najvyššieho poschodia budovy, inokedy môžu medzi bytmi vzniknúť tvrdé spory , ako napríklad v prípade, keď podkrovie využívajú všetci ako sklad alebo sušiareň. Aby podkrovie zotročilo realitnú jednotku umiestnenú o poschodie nižšie, jej jedinou funkciou musí byť izolácia a ochrana bytu pred teplom, chladom a vlhkosťou. Ak má naproti tomu rozmery a štrukturálne vlastnosti, ktoré umožňujú jeho použitie ako samostatného oddelenia, treba ho považovať za kondomínium.
Vyšetrovanie povahy parkovacích miest pre kondomínium je ešte zložitejšie, ktorého vzťah k obydliam ustanovuje dokonca zákon, ktorý stavebníkovi ukladá, na základe stavebného povolenia, prideliť konkrétnu plochu budovy na parkovanie, Podľa jurisprudencie musí byt bytovým domom zaručené právo využívať plochu určenú na parkovacie miesta, ktorá však môže zostať majetkom výrobcu alebo tretích strán; nemusí sa nevyhnutne stať, že parkovacie miesta sa stanú výlučným vlastníctvom tých, ktorí ich používajú, alebo spoločných častí bytu. V medziach stanovených zákonom je zakázané predať byt bez súčasného prevodu užívania parkoviska; na druhej strane zákaz spadá na ďalšiu časť pozemkov, na ktoré sa nevzťahuje cieľové obmedzenie stanovené zákonom.
Uznáva sa tiež kvalita relevantnosti kolónky pre hlavné bydlisko, aj keď sú tieto dve nehnuteľnosti prenajaté s rôznymi zmluvami od toho istého vlastníka jednému nájomcovi. Relevantná je v skutočnosti vhodnosť schránky na uspokojenie potrieb osôb obývajúcich byt, a v takom prípade budú dve nehnuteľnosti podliehať rovnakému právnemu režimu. Kvalitu relevantnosti namiesto toho vylúčili sudcovia, pokiaľ ide o príjazdové cesty, administratívneho charakteru, podkrovia rôznych bytov, spoločné nehnuteľnosti, podlahy budovy kondomínium, regály na sušenie kondomínium, útes pred domom, v ako obdoba majetku štátu.