Spracovaný obsah
- Rento kúpiť: čo to je a čo poskytuje
- Príslušné nehnuteľnosti a nájom
- Prepis zmluvy
- Predvolený nájomca
- Dane: kto ich platí?
- Leasing nehnuteľností
- Príjemcovia a nehnuteľnosti
- Daňové výhody
- Pozastavenie platnosti zmluvy
Aby bol trh s nehnuteľnosťami impulzom aj vzhľadom na ťažkosti pri prístupe k úverom, zákonodarca prijal dva nové nástroje, ktoré umožňujú ľuďom, ktorí nemajú okamžitú likviditu, kúpiť si dom: leasing nehnuteľností a kúpa nájomného . Tu je kompletný sprievodca so všetkými informáciami.
Nájomné na kúpu je nový typ zmluvy, s ktorou vlastník okamžite odovzdá nehnuteľnosť nájomcovi a budúcemu kupujúcemu, ktorý zaplatí nájomné a po lehote stanovenej v tej istej zmluve sa môže nájomca rozhodnúť, či nehnuteľnosť kúpi. , odpočítaním časti už zaplatených poplatkov od ceny. Nájomné je v zásade rozdelené do dvoch fáz: v prvej fáze poskytuje vlastník užívanie nehnuteľnosti nájomcovi, ktorý je povinný zaplatiť dohodnuté nájomné poskytovateľovi (tak za zložku určenú na použitie, ako aj za zložku určenú na použitie). bude účtovaná do kúpnej ceny).
Druhou fázou, ak existuje, je prevod vlastníctva nehnuteľnosti z poskytovateľa na nájomcu. Po uplynutí dohodnutej doby sa tento môže slobodne rozhodnúť, či v kúpe bude pokračovať alebo nie. Ak sa rozhodne nehnuteľnosť nekúpiť, uplynutím doby platnosti zmluvy prestane mať akýkoľvek účinok a poskytovateľ bude mať právo na vrátenie nehnuteľnosti a ponechanie celej zložky poplatkov, ktoré sa dajú pripočítať k použitiu. Na druhej strane bude mať nájomca nárok na vrátenie percentuálneho podielu zložky nájmu pripadajúcej na predajnú cenu stanovenú v samotnej zmluve.
Naopak, ak sa rozhodne uplatniť svoje právo na kúpu, bude sa od poskytovateľa vyžadovať udelenie súhlasu s predajom a nájomca bude musieť zaplatiť dohodnutú cenu bez poplatkov, ktoré už boli zaplatené za zložku, ktorá sa má účtovať k cene. ,
V zmluve musia byť uvedené dve rôzne zložky, ktoré tvoria poplatok, ktorý sa má zaplatiť: ten, ktorý je určený na platbu za používanie (odmena za užívanie), a ten, ktorý sa účtuje z ceny v prípade, že sa nájomca rozhodne uplatniť svoje právo na kúpu. Nájomné za kúpu je možné určiť aj pre akýkoľvek typ nehnuteľnosti: pre obytné, obchodné, produktívne, kancelárske účely a ďalšie.
Prepis zmluvy o kúpe nájmu je dôležitý, pretože podľa zákona zaručuje nájomcovi konkrétnu ochranu aj v prípade, že poskytovateľ pôžičku nesplní. Prepisom sa v skutočnosti získa dvojitý účinok: jeden z vykonateľnosti voči tretím stranám, pokiaľ ide o poskytnutie použitia, a o rezervačný účinok podobný tomu, ktorý nastáva pri prepise predbežnej zmluvy, pokiaľ ide o povinnosť poskytovateľa previesť vlastníctvo aktíva v prípade, že si nájomca uplatní právo na kúpu.
Čo sa stane, ak je nájomca v omeškaní a neplatí nájomné? V takom prípade môže poskytovateľ podľa svojho výberu začať nútenú exekúciu na aktíva nájomcu (článok 2910 talianskeho občianskeho zákonníka) s cieľom dosiahnuť splatnosť alebo požiadať o konkrétne plnenie alebo ukončenie zmluvy. Poskytovateľ má právo na okamžité vrátenie nehnuteľnosti v prípade neplnenia zo strany nájomcu, ako aj v prípade neuplatnenia práva na kúpu.
Pokiaľ ide o dane, ktoré sa majú platiť, intervenovala Finančná agentúra obežníkom č. 4 / E z 19. februára 2022-2023, v ktorom odlišuje daňové predpisy platné pre dobu užívania nehnuteľnosti, teda pred skutočnou kúpou, od následného uplatnenia práva na kúpu nájomcom a prevodu nehnuteľnosti , Najskôr je potrebné rozlišovať, či je osoba poskytujúca požitok s ohľadom na budúci predaj súkromná osoba alebo podnik , a tiež je potrebné rozlišovať medzi priamymi daňami (platí ich vlastník / predávajúci) a nepriamymi daňami (nájomcom / kupujúcim).
Dane spojené s držbou nehnuteľností, ako sú imu a Tasi, znáša vlastník, rovnako ako pri akomkoľvek prenájme, zatiaľ čo náklady za prepis zmluvy v registroch nehnuteľností znáša kupujúci, ako napr. výdavky a dane splatné za listinu o predaji majetku.
Ak je vlastníkom súkromná osoba, môže si z prijatého podielu zvoliť medzi bežnou daňou z príjmu fyzických osôb a registračnou daňou vo výške 2% (rozdelí sa medzi vlastníka a nájomcu) alebo zvoliť režim suchého kupónu.
Ak spoločnosť predáva, podiel zaplatený za užívanie majetku je zvyčajne oslobodený od DPH, pokiaľ sa spoločnosť nerozhodla pre zdaniteľný režim. Pokiaľ ide o poplatok zaplatený ako záloha z ceny, na transakciu sa vzťahuje DPH, vzťahujú sa nasledujúce sadzby:
- 4% v prípade prvého domu v prípade luxusných domov (katastrálne kategórie iné ako A / 1, A / 8 a A / 9),
- 10% pre iné ako luxusné druhé domy,
- 22% pre nehnuteľnosti zaradené do katastrálnych kategórií A / 1, A / 8 a A / 9.
Okrem nájmu na kúpu je ďalším spôsobom kúpy nehnuteľnosti leasing nehnuteľností zavedený zákonom o stabilite č. 208/2021. Cieľom leasingu je uľahčiť, najmä tým najmenším, nákup domu pomocou nástroja finančného lízingu.
Ako to funguje? Ustanovením zmluvy o finančnom lízingu preberá lízingová spoločnosť (banka alebo finančný sprostredkovateľ oprávnený Bankou Talianska na vykonávanie lízingovej činnosti) povinnosť kúpiť alebo dokonca nechať postaviť nehnuteľnosť podľa vlastného výberu. a podľa údajov používateľa, ktorý ho dostane do používania na stanovenú dobu za pravidelný poplatok (poplatok). Po skončení platnosti zmluvy má užívateľ právo vykúpiť vlastníctvo aktíva zaplatením ceny stanovenej v zmluve.
Rezidenčné nehnuteľnosť na prenájom je použiteľný jedinci s celkový príjem nepresahuje € 55,000 za predpokladu, že sú prosté hlavné bydlisko. S leasingom je možné kúpiť akýkoľvek druh nehnuteľnosti, pokiaľ nespadajú do katastrálnych kategórií A / 1, A / 8 a A / 9. Môže to byť tiež budova na bývanie už dokončená a vyhlásená za životaschopná, budova na bývanie, ktorá sa má postaviť na konkrétnom pozemku, budova na bývanie vo výstavbe a má sa dokončiť alebo dokonca bytová budova, ktorá sa má zreštaurovať.
Zákon podporuje uzavretie lízingovej zmluvy . Najmä pre držiteľov zmlúv uzatvorených od 1. januára 2022-2023 do 31.12.2022-2023 je možné od daňového priznania odpočítať náklady na leasing „prvý dom“.
Najmä pre mladých ľudí do 35 rokov v čase podpisu zmluvy a s celkovým príjmom nepresahujúcim 55 000 eur sú daňové stimuly:
- odpočítateľnosť 19% z lízingových splátok (do maximálnej výšky 8 tisíc eur ročne);
- odpočítateľnosť 19% z odkupnej ceny (do maximálnej výšky 20-tisíc eur).
Pre jednotlivcov vo veku 35 rokov a viac a s celkovým príjmom nepresahujúcim 55 000 eur sú daňové stimuly:
- odpočítateľnosť 19% z lízingových splátok (do maximálnej výšky 4 tisíc eur ročne);
- odpočítateľnosť 19% z odkupnej ceny (do maximálnej výšky 10-tisíc eur).
U osôb mladších ako 35 rokov a nad 35 rokov sa registračná daň pri kúpe domu „prvého domova“ znižuje na 1,5%, ale registračná daň sa počíta z kúpnej ceny, pretože nie je je použiteľný mechanizmus ceny a hodnoty.
Disciplína prvého lízingu domov umožňuje, aby zákazník mohol v prípade straty zamestnania požiadať o pozastavenie platnosti zmluvy. Pozastavenie v žiadnom prípade neurčuje uplatnenie provízií ani predbežných nákladov a prebieha bez vyžiadania ďalších záruk.