Spracovaný obsah
- V súhrne
- Dlho, ak je tam nájomca
- Pred dražbou: rozhoduje celý sudca
- Nákup na aukcii s aukciou alebo bez aukcie
- Ako prebieha platba
- Pretože je to pohodlné
- Na čo si dať pozor
Alternatívnym a málo používaným spôsobom kúpy domu je kúpa domu v aukcii, čím sa ušetria údaje na trhu, pre občanov i pre spoločnosti. Aby ste sa však mohli bezpečne pohybovať, musíte dobre poznať predpisy a vedieť, ako postupovať (rýchlo!)
Dôsledkom krízy bude, ak sa zvýšia dražby nehnuteľností s predajom majetku patriaceho subjektom, ktoré nie sú schopné splácať svoje dlhy. V mnohých prípadoch iniciujú proces nútenej exekúcie v snahe získať všetky alebo časť z toho, čo im dlhujú. Takže po dražení môže byť kúpená akoukoľvek fyzickou alebo právnickou osobou (vrátane subjektov a spoločností), s výnimkou dlžníka. Kúpa domu v aukcii je zvyčajne veľmi pohodlná, je však potrebné pamätať na množstvo aspektov. Najmä ak je predmetný byt obývaný výkonným vlastníkom alebo nájomcom s nájomnou zmluvou. V prvom prípade sa súčasnému bývalému vlastníkovi zašle formálna výzva s uvedením lehoty, v ktorej je povinný opustiť dom.Ak list nemá žiadny účinok, po niekoľkých ultimátach bude možno potrebné oznámiť prostredníctvom súdneho exekútora oznámenie, v ktorom bude presne uvedený termín (hodina a deň), v ktorom musí byť nehnuteľnosť opustená. Súdny exekútor sa v prípade opakovaného odporu môže obrátiť na pomoc polície pri evakuácii priestorov.
* Referenčné právne predpisy o dražbách nehnuteľností sú obsiahnuté v článkoch 474 až 632 Občianskeho súdneho poriadku aktualizovaných zákonným dekrétom z 3. mája 2022-2023 č. 59, takzvaný „bankový dekrét“, neskôr prevedený do zákona č. 119. Zákon okrem iného stanovuje, že ak je predaný a vydražený majetok nepredaný po troch pokusoch (so znížením ceny pri každej dražbe o štvrtinu ceny), sudca nariadi predčasné uzavretie výkonný proces. Aktíva sa v podstate vracajú k dostupnosti výkonnému vlastníkovi (t. J. Vlastníkovi nehnuteľnosti, ktorá bola vydražená). Novelizovaný čl. 591 druhý odsek trestného poriadku tiež stanovuje, že sudca po tom, čo bol tretí pokus o predaj opustený, a bez žiadosti o pridelenie,môže zriadiť štvrtú aukciu s predajnou cenou zníženou až o 50%.
V súhrne
- Ceny domov sú nižšie ako trhové ceny
- Aukcie sú vždy inzerované na špecializovaných stránkach a v médiách podľa zákona
- Je potrebné rýchlo zaplatiť bankovým prevodom alebo hypotékou
Ak je nehnuteľnosť obývaná namiesto bývalého majiteľa jedným alebo viacerými nájomníkmi s riadnou nájomnou zmluvou, proces potrebný na vydanie domu je možné predĺžiť o šesť mesiacov. Nový vlastník je v skutočnosti povinný rešpektovať podmienky nájomnej zmluvy a až po uplynutí jej platnosti musí mať k dispozícii byt.
Vyhláška o prevode podpísaná sudcom je posledným krokom dražby: vyvlastnená nehnuteľnosť prechádza na úspešného uchádzača a zaväzuje bývalého vlastníka k jej vydaniu
Súdne dražby nehnuteľností sa týkajú núteného predaja majetku vo vlastníctve exekútora, teda osoby, ktorá po zaplatení svojich dlhov podlieha vyvlastneniu nehnuteľnosti. Aukcie sa môžu konať na súde alebo v kanceláriách odborníkov delegovaných exekučným sudcom. Najskôr je však stanovená základná predajná cena nehnuteľnosti, ktorú stanoví znalec menovaný sudcom, ktorý po obhliadke vypracuje posudok obsahujúci katastrálnu identifikáciu, pôdorys, stav pamiatkovej starostlivosti, hlásenie zneužitia stavby, vecného bremena alebo dlhu v porovnania bytu. Dokument taktiež určuje, či je ubytovanie voľné alebo obsadené bývalým majiteľom alebo inými osobami na základe nájomnej zmluvy. Hodnotenie je možné konzultovať v súdnom kancelárii,v kancelárii menovaného odborníka alebo na internete, ak je aukcia inzerovaná na vyhradených stránkach. Príkazom na predaj stanoví exekučný sudca podmienky a podmienky dražby: základná cena, podmienky predkladania ponúk, prerokovanie verejnej súťaže medzi uchádzačmi a lehota, do ktorej je potrebné zaplatiť nehnuteľnosť, bez záloha už zaplatená. Medzičasom je zabavený majetok zverený súdnemu opatrovníkovi, ktorý majetok drží, spravuje a spravuje ho, napríklad výberom nájomného. Toto je referenčný údaj pre záujemcov o kúpu, na koho sa môžu obrátiť so žiadosťou o ďalšie informácie o nehnuteľnosti. Namiesto toho je na súdnom úradníkovi, notárovi alebo poverenom odborníkovi, aby vypracoval dražobné oznámenie,to znamená oficiálny dokument obsahujúci adresu nehnuteľnosti, dátum, čas a miesto konania dražby, základnú cenu, minimálne zvýšenie, lehotu na predloženie ponúk a podmienky predaja. Oznámenie musí byť umiestnené najmenej tri po sebe nasledujúce dni na výveske súdu, na ktorom sa koná výkon, a zverejnené na špecializovaných a autorizovaných stránkach a zverejnené v novinách a médiách.
V aukcii bez aukcie účastníci predkladajú svoje ponuky v zalepenej obálke (plus depozit 10%, bez identifikačných značiek) v termínoch a spôsobom uvedeným v oznámení. Ponuky nemôžu byť nižšie ako predtým stanovená základná cena. Ak je prítomných niekoľko ponúk, tá najvyššia nevyhrá, ale medzi všetkými účastníkmi sa uskutoční výberové konanie, ktorého základom je suma uvedená v najvyššej ponuke. Ak bude predaj bez očarovania opustený, nariadi sudca novú dražbu s očarovaním, čo je verejná súťaž medzi uchádzačmi, vyhlásená za ukončenú, keď od poslednej ponuky uplynuli najmenej tri minúty a nikto nezvýšil cenu.
Ako prebieha platba
Ak v aukcii bez očarovania dôjde iba k jednej ponuke zvýšenej o pätinu alebo o rovnakú základnú cenu (v takom prípade musí veriteľ súhlasiť), bude nehnuteľnosť ocenená priamo. Naopak, za prítomnosti viacerých ponúk sudca vyhlási aukciu s minimálnym navýšením uvedeným v oznámení. V prípade, že sa účastník alebo poverená osoba aukcie nezúčastní, ako pokuta sa mu ponechá desatina depozitu. Ak je predaj v zalepenej obálke vždy konečný, v aukcii je predbežný; v skutočnosti môžu „porazení“ účastníci do desiatich dní po aukcii predložiť novú ponuku, ktorá sa v porovnaní s víťaznou zvýšila o jednu pätinu. Porotca potom organizuje nové výberové konanie vyhradené iba pre tých, ktorí sa zúčastnili predchádzajúceho.Ocenenie je na druhej strane konečné, ak v priebehu nasledujúcich desiatich dní nepríde žiadny návrh. Úspešný uchádzač je povinný zaplatiť v lehotách stanovených v oznámení o predaji bankovým prevodom alebo otvorením hypotekárneho úveru. V druhom prípade je dôležité, aby bola dohoda s bankou dokončená pred uplynutím lehoty zostatku. Medzi Talianskou bankovou asociáciou (ABI) a súdmi existuje dohoda o poskytovaní dotovaných hypotekárnych úverov, ktoré pokrývajú až 80% kladnej ceny nehnuteľnosti.je dôležité, aby bola dohoda s bankou uzavretá pred uplynutím lehoty zostatku. Medzi Talianskou bankovou asociáciou (ABI) a súdmi existuje dohoda o poskytovaní dotovaných hypotekárnych úverov, ktoré pokrývajú až 80% kladnej ceny nehnuteľnosti.je dôležité, aby bola dohoda s bankou uzavretá pred uplynutím lehoty zostatku. Medzi Talianskou bankovou asociáciou (ABI) a súdmi existuje dohoda o poskytovaní dotovaných hypotekárnych úverov, ktoré pokrývajú až 80% kladnej ceny nehnuteľnosti.
Pretože je to pohodlné
- Nehnuteľnosť sa dá kúpiť za nižšiu cenu, ako je trhová cena
- Ak prvé tri aukcie vypršia alebo nebude dosiahnutá minimálna cena, vlastníctvo sa znova zaúčtuje za zníženú cenu
- Posúdenie, ktoré je potrebné pozorne prečítať, robí prehľadný stav a podmienky nehnuteľnosti
- Po udelení exekučný sudca oslobodí majetok od hypoték a exekúcií
Na čo si dať pozor
- Uvoľnenie bývania bývalého majiteľa, jeho príbuzných alebo priateľov si môže vyžadovať čas a peniaze
- Ak sa ocenená nehnuteľnosť prenajíma, nový vlastník si bude musieť počkať na vypršanie platnosti bežného prenájmu, aby bola k dispozícii
- Exekučný sudca nemôže zrušiť určité bremená ako užívacie právo, trestné a súdne zaistenie atď.
- Za nehnuteľnosť je potrebné zaplatiť rýchlo, v súlade s podmienkami uvedenými v oznámení o predaji, bankovým prevodom alebo čerpaním hypotekárneho úveru
V spolupráci s Avv. Silvio Rezzonico, národný prezident Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.i t