Vo väčšine prípadov je na zmenu tisícin, ktoré tvoria relatívnu tabuľku bytu, potrebný jednomyseľný súhlas vlastníkov .
Existujú však dve konkrétne situácie, v ktorých je pri postupe k oprave dostatočný počet hlasov predstavujúcich väčšinu prítomných a najmenej polovica hodnoty budovy.
To sa stane, keď:
1. tabuľka obsahuje chybu: „technické“ a „objektívne overiteľné“ chyby sa považujú za chyby, tj. Ak existuje jasný rozdiel medzi tisícinami tabuľky a tými, ktoré v skutočnosti majú byt. Najvyšší súd (rozsudok z 24. januára 1997, č. 6222) zistil, že prípadný súhlas osoby, ktorá podpísala tabuľky, zvyčajne pripojené k zmluvnému predpisu, nie je pri hodnotení chyby relevantná.
2. po prevýšení, zvýšení plôch alebo zvýšení alebo znížení realitných jednotiek, proporcionálna hodnota realitnej jednotky aj jedného bytu je zmenená o viac ako pätinu. Táto druhá možnosť, ktorá vylučuje jednomyseľnosť, nastane napríklad vtedy, keď sa kondomínium rozhodne vykonávať práce vo svojom byte, čím zväčšuje plochu. Myslite na nadmorskú výšku, ktorá určuje zväčšenie povrchu ubytovania. Ak toto zvýšenie zmení o viac ako pätinu proporcionálnu hodnotu realitnej jednotky čo i len jedného kondomínium, je možné pristúpiť k úprave jedinou kvalifikovanou väčšinou. Zákon stanovuje, že v takom prípade náklady na vykonanie zmeny znáša osoba, ktorá zmenu spôsobila.
Úloha správcu
V článku 69 vykonávacích ustanovení občianskeho zákonníka sa uvádza, že „výlučne na účely revízie pomerných hodnôt vyjadrených v tisícine tabuľky pripojenej k nariadeniu o kondomíniách (…) iba kondomínium v osobe správcu (ktorý je povinný informovať zhromaždenie kondomínií).
Riaditeľa, ktorý si túto povinnosť neplní, je možné odvolať a je povinný zaplatiť náhradu prípadných škôd “.
Niektoré právne rozhodnutia v poslednej dobe, nad rámec dvoch prípadov ustanovených v občianskom zákonníku, zmenu jednomyseľne spochybnili: ak sa zmena netýka rozsahu práv a povinností podieľať sa na výdavkoch, ale iba „obyčajného matematická úprava “, keďže ide o uznesenie s regulačnou a negociačnou hodnotou, na jeho schválenie by postačila väčšina prítomných na schôdzi, ktorá predstavuje najmenej polovicu hodnoty budovy.
Kondomínium sa vracia
Po revízii tisíciny tabuľky je potrebné vyhodnotiť, či chyba priniesla výhody jednému alebo viacerým bytovým domom, na úkor ostatných. V podobných prípadoch, od okamihu zistenia chyby, a do desiatich rokov môže kondomínium konať o bezdôvodné obohatenie (článok 2041 občianskeho zákonníka) a získať náhradu vrátane úrokov.
Kondominia, ktoré kvôli chybe v dôsledku chyby prispeli menej na výdavky na kondomínium, budú musieť v zásade nahradiť tých, ktorí zaplatili najviac.
Kasačný súd (rozsudok z 8. septembra 1994, č. 7696) spresnil, že postup pri revízii tabuľky je zbytočný, nemá retroaktívny účinok a jeho účinky sa prejavia až prechodom do právnej sily.
V spolupráci s Avv. Silvio Rezzonico, národný prezident Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it