Spracovaný obsah
- Online hypotekárne simulácie
- Aká suma sa poskytuje s pôžičkou?
- Úroková sadzba: pevná, pohyblivá a zmiešaná
- Všetky náklady musia byť vypočítané
- Časy vyplatenia hypotéky
- Opätovné rokovania, nahradenie a subrogácia
- Predčasné splatenie dlhu
- Na úrokové náklady sa vzťahuje zľava na dani vo výške 19%
- „Zelené“ pre udržateľné domy
Hypotéka je formou bankového financovania, že väčšina ľudí používa ku kúpe domu. Ale predtým, ako požiadate o jeden, je vždy lepšie informovať sa o všetkých aspektoch, od podmienok navrhovaných rôznymi úverovými inštitúciami až po žiadosť o záruky na krytie dlhu, od času potrebného na vyplatenie požadovanej sumy po čas na vrátenie peňazí, nahor spôsoby návratu. Tu je potrebné vedieť.
- Úver poskytnutý s hypotékou má hypotekárny charakter (dom slúži ako záruka)
- Je možné odpočítať časť úrokov a vedľajších nákladov na úver
- Pre tých, ktorí kupujú zelené nehnuteľnosti, je vyhradený úver
* Pôžičku definuje článok 1813 občianskeho zákonníka: „zmluva, ktorou jedna strana dodáva druhej strane určitú sumu peňazí alebo iné zastupiteľné veci a druhá sa zaväzuje vrátiť toľko vecí rovnakého druhu a kvality“ , 20. mája 2022-2023 bol v úradnom vestníku prijatý legislatívny dekrét z 21. apríla 2022-2023 č. 72, premenovaný na „hypotekárny dekrét“, ktorým sa transponovala európska smernica 2022-2023/17 / EÚ o ponuke zmlúv o spotrebiteľskom úvere. Konkrétne článok 120 quinquies zmeneného a doplneného zákona o bankovej konsolidácii obsahuje sériu užitočných definícií týkajúcich sa úverovej zmluvy, v ktorých je okrem iného vysvetlené, kto je sprostredkovateľom úveru.
hypotékyje to forma financovania, obvykle s dobou trvania od 5 do 30 rokov, v ktorej sprostredkovateľ, banka, poskytuje úver vrátane úrokov tým, ktorí chcú kúpiť nehnuteľnosť a nemajú celú sumu požadovanú predávajúcim. Pôžička sa poskytuje používateľovi, ak spĺňa požiadavky na záruku požadované úverovou inštitúciou a umožňuje splácanie sumy v pravidelných splátkach (s pevným alebo variabilným časovým rozvrhnutím) až do zániku dlhu. Definuje sa ako „hypotéka“, pretože splátky garantuje hypotéka na dom, a preto, ak zákazník už nie je schopný splácať, stáva sa vlastníkom nehnuteľnosti banka. Napriek záruke za hypotéku finančná inštitúcia pred poskytnutím pôžičky skontroluje príjmovú situáciu osoby, ktorá podáva žiadosť.Ak napríklad pár žiada o financovanie, operátori vyhodnotia typ pracovnej zmluvy oboch a priemerný mesačný zárobok. Po dokončení analýzy sa získa výška mesačnej splátky hypotéky, ktorá nesmie prekročiť jednu tretinu celkového mesačného príjmu. Suma súvisí s dĺžkou pôžičky: kto sa rozhodne pôžičku rozložiť na niekoľko rokov, zaplatí vyššiu splátku (s menším úrokom). Tí, ktorí si pôžičku predĺžia, budú platiť nižšiu mesačnú splátku, ale s vyšším úrokom.tí, ktorí sa rozhodnú pôžičku rozložiť na niekoľko rokov, zaplatia vyššiu splátku (s menším úrokom). Tí, ktorí si pôžičku predĺžia, budú platiť nižšiu mesačnú splátku, ale s vyšším úrokom.tí, ktorí sa rozhodnú pôžičku rozložiť na niekoľko rokov, zaplatia vyššiu splátku (s menším úrokom). Tí, ktorí si pôžičku predĺžia, budú platiť nižšiu mesačnú splátku, ale s vyšším úrokom.
Online hypotekárne simulácie
Na vyhodnotenie najpohodlnejších návrhov je možné online vypočítať „dôkazy“ simulujúce žiadosť o hypotéku ; existujú aj stránky špecializované na bezplatné porovnania. V každom prípade, keď sa pohybujete v sieti, je vždy dobré
pozorne si prečítať pravidlá stránok skôr, ako zadáte svoje údaje.
Aká suma sa poskytuje s pôžičkou?
Prvým krokom je dohodnúť si stretnutie v banke (lepšie konzultovať s viac ako jednou), aby bolo možné vyhodnotiť podmienky, ktoré ponúka každá z nich, na potrebnú sumu.
• Vo väčšine prípadov úverová inštitúcia poskytne 80% hodnoty nehnuteľnosti, ktorá sa má kúpiť (a na ktorú sa žiada o pôžičku), aj keď niektoré banky ponúkajú 100% hypotéky na prilákanie klientov. , Ak túto ponuku prijmete, budete musieť poskytnúť viac záruk a predovšetkým budete musieť počítať so zvýšením úrokovej sadzby.
• V každom prípade musíte najskôr starostlivo vyhodnotiť maximálnu splátku, ktorú ste ochotní zaplatiť.
• A pri výpočte matematiky je tiež potrebné mať na pamäti, že kúpa nehnuteľnosti so sebou prináša okamžite a súčasne ďalšie výdavky (napríklad notár, provízia sprostredkovateľskej agentúre a akákoľvek reštrukturalizácia). Ďalej sa okamžite pripočítajú bežné náklady k splátke (výdavky na kondomínium, kúrenie a účty) a prípadné mimoriadne náklady (myslite napríklad na práce schválené v kondomíniu pre spoločné časti budovy, ktoré sa platia na základe tisíciny vlastníctva).
Úroková sadzba: pevná, pohyblivá a zmiešaná
Už niekoľko rokov sú úrokové sadzby (takzvané úroky z hypotéky), ktoré banky uplatňujú, na veľmi nízkych hodnotách. Vo výsledku sa mnoho používateľov rozhodlo pre pevnú sadzbu, ktorá zostáva konštantná po celú dobu trvania pôžičky.
• Alternatívou je pohyblivá sadzba, ktorá sleduje fluktuácie referenčnej hodnoty, zvyčajne trhovej alebo menovej politiky. Výber variabilnej sadzby sa môže ukázať ako výhodný, ale zároveň so sebou nesie riziká spojené so situáciou na realitnom trhu s výškou splátok, ktoré môžu náhle stúpať, čo sťažuje mesačnú splátku.
• Medzikontinentálne riešenie predstavuje zmiešaná sadzba, ktorá prechádza z pevnej na variabilnú po určitých termínoch alebo podľa podmienok uvedených v zmluve dohodnutej medzi stranami.
• Výhody a výhody jedného alebo druhého typu súvisia s historickým okamihom a so subjektívnym hodnotením každého používateľa. Ale aj k amortizačnému plánu (doba trvania pôžičky).
Všetky náklady musia byť vypočítané
Okrem úrokov musí každý, kto si vezme pôžičku, vynaložiť ďalšie výdavky (tzv. Doplnkové poplatky), ktoré zvyšujú náklady na operáciu.
• Napríklad za vyšetrovanie prípadu sa banke vyplatí suma, ktorá môže dosiahnuť 0,5% financovanej sumy. Úverovej inštitúcii teda musí byť zaplatené aj hodnotenie, ktoré na nehnuteľnosti vykoná dôveryhodný technik, aby sa zistila jej hodnota: ceny sa pohybujú od 100 do 300 eur. Potom sú tu notárske poplatky, ktoré sa líšia od profesionála k profesionálovi.
• Notár má zásadnú úlohu: okrem zisťovania totožnosti strán, ktoré uzavreli zmluvu, má za úlohu overiť, či je nehnuteľnosť v poriadku z mestského a katastrálneho hľadiska. Navyše v čase registrácie listiny je na ňom, aby vybral od kupujúceho dane, ktoré sa platia štátu. Konkrétne ide o takzvanú „náhradnú daň“, ktorá sa rovná 0,25% zo sumy vyplatenej bankou alebo schválenou finančnou inštitúciou, pokiaľ ide o prvý domov. Na rozdiel napríklad od hypotéky poskytnutej na kúpu druhého domu: použije sa sadzba rovnajúca sa 2% z celkovej hodnoty úveru. V obidvoch prípadoch je daň zrazená bankou.
• Ale to nie je všetko: tí, ktorí uzavrú úverovú zmluvuje povinný uzavrieť poistenie domu pre prípad požiaru a výbuchu, ktorého náklady závisia od hodnoty nehnuteľnosti a doby trvania úveru. Táto politika chráni nehnuteľnosť pred požiarmi, výbuchmi a výbuchmi a je možné ju v čase listiny zaplatiť jediným riešením alebo ju odložiť v mesačných splátkach zlúčených so splátkou úveru.
• Niektoré inštitúcie môžu požadovať upísanie životného poistenia zákazníka: sprostredkovateľ (tj. Banka) bude musieť okrem vlastného odhadu predložiť poistníkovi najmenej dva ďalšie prospekty spoločnosti - tretej strany.
Časy vyplatenia hypotéky
Požadovaná suma spravidla nie je k dispozícii pri podpísaní zmluvy, ale o niekoľko dní neskôr. Čas, ktorý uplynie medzi predložením potrebnej dokumentácie a skutočnou dostupnosťou požadovanej sumy, sa v jednotlivých bankách líši, ale vždy je uvedený v „hárku“ poskytnutom úverovou inštitúciou, ktorý obsahuje všeobecné informácie. Je preto potrebné informovať sa vo vybranej banke.
Stanovenie maximálneho limitu pre každú splátku splácania úveru nie je aspektom, ktorý by sa mal podceňovať. V skutočnosti ide o kúpený dom, ale aj o kvalitu života. Z tohto dôvodu je potrebné brať do úvahy každú hypotézu o splátkach.
V priebehu rokov môže zákazník počas amortizačného plánu opätovne rokovať o zmluve podpísanej s bankou, nahradiť ju alebo ju nahradiť.
• Prostredníctvom opätovného rokovania je možné požiadať sprostredkovateľa (banku) o zmenu pôvodne predpokladaných podmienok pôžičky. Zvyčajne sa žiada zmeniť úrokovú sadzbu a dĺžku trvania úveru . Tento postup v žiadnom prípade nesmie pre zákazníka znamenať žiadne výdavky (teda nulové provízie).
• Na ratifikáciu novej dohody postačuje súkromná dohoda bez nevyhnutného podpisu novej listiny.
• Ak banka odmietne opätovné prerokovanie, je možné hypotéku vymeniť, avšak vyplatenie dlhu a niekedy aj zaplatenie penále za ukončenie zmluvy (prečítajte si text nižšie „Splácanie dlhu vopred“). Potom si môžete vziať novú hypotéku v inej banke, ktorá ponúka výhodnejšie podmienky.
• Dohoda o zániku úveru musí byť pred notárom ratifikovaná verejnou listinou a okrem pokuty počíta aj s úhradou ďalších výdavkov (predbežné vyšetrovanie a posúdenie), ako aj so zrušením starej hypotéky a registráciou novej.
• Na záver existuje subrogácia, mechanizmus, ktorý vám umožní previesť úver do inej banky, ktorá ponúka výhodnejšie podmienky bez zaplatenia pokuty za zánik, nákladov na predbežné vyšetrovanie a nákladov súvisiacich s katastrálnymi výmermi.
• Tento postup zaviedol zákon č. 40/2007, takzvaný „zákon Bersani“, a vyžaduje sa od nástupníckej banky, aby starej banke oznámila rozhodnutie zákazníka postúpiť úver a poskytnúť zostatkovú sumu dlhu (splátky ešte neuhradené). ), ktorý sa v novej zmluve stáva kapitálom vyplateným nástupníckou bankou klientovi. Pôžička tak pokračuje v novej banke za nových podmienok.
• Po získaní previerky pristúpi nová banka k postúpeniu práv prostredníctvom notárskej zápisnice na svoje náklady. Jediným nákladom, ktorý môže zákazník znášať, je zaplatenie poplatku za registráciu subrogácie v registroch nehnuteľností vo výške 35 eur.
Predčasné splatenie dlhu
Zákazník, ktorý podpísal úverovú zmluvu, sa môže kedykoľvek rozhodnúť splatiť dlh v banke pred stanoveným termínom.
• Podľa požiadaviek zákona Bersani, ak bola pôžička poskytnutá po 2. februári 2007, splácanie nepodlieha žiadnej sankcii. Naopak, ak je pôžička spred 2. februára 2007, počíta sa s pokutou, ktorej výška závisí od typu úrokovej sadzby, roku, v ktorom bola pôžička čerpaná, a dĺžky pôžičky. Najmä v tomto poslednom bode sa zaplatí vyššia pokuta, ak dôjde k uzavretiu v prvej polovici amortizačného obdobia, pričom splácanie dlhu dva roky po prirodzenom uplynutí platnosti pôžičky nebude stáť nič.
• V máji 2007 podpísali Talianska banková asociácia (ABI) a spotrebiteľské združenia dohodu, ktorá stanovuje maximálne pokuty pre používateľov, ktorí sa rozhodnú splácať hypotéku. Tu sú nižšie.
• Pre hypotekárne zmluvy s pohyblivou úrokovou sadzbou:
✔ 0,50 percentuálneho bodu
✔ 0,20 percentuálneho bodu v treťom až minulom roku amortizácie úveru.
• V prípade úverových zmlúv s pevnou úrokovou sadzbou uzavretých pred 1. januárom 2001:
✔ 0,50 percentuálneho bodu
✔ 0,20 percentuálneho bodu v treťom až poslednom roku amortizácie úveru.
• V prípade úverových zmlúv s pevnou úrokovou sadzbou uzavretých po 31. decembri 2000:
✔ 1,90 percentuálneho bodu v prvej polovici obdobia amortizácie úveru
✔ 1,50 percentuálneho bodu v druhej polovici obdobia amortizácie úveru
✔ 0,20 percentuálnych bodov v treťom až poslednom roku obdobia amortizácie úveru.
• Napokon pre hypotéky so zmiešanou sadzbou boli vyvinuté konkrétne riešenia, vďaka ktorým budú provízne opatrenia zodpovedať hypotékam s pevnou alebo variabilnou sadzbou.
Na úrokové náklady sa vzťahuje zľava na dani vo výške 19%
Tí, ktorí si berú hypotéku na kúpu svojho prvého domu, ktorý sa má využívať ako hlavné bydlisko, môžu využívať odpočítanie dane z príjmu vo výške 19% z úrokových nákladov a zaplatených vedľajších poplatkov. Aby mohol daňový stimul využiť, musí daňovník vo formulári 730 uviesť sumy zaplatené za úrokové náklady, výdavky a vedľajšie náklady a „poplatky za precenenie závislé od doložiek o indexácii“.
• Ako uvádza finančná agentúra (www.agenziaentrate.gov.it), odpočítanie dane sa musí vykonať v daňovom priznaní za zdaňovacie obdobie, v ktorom úrok vznikol.
„Zelené“ pre udržateľné domy
Pilotná schéma Energeticky efektívne hypotéky (hypo.org) je medzinárodný pilotný projekt, ktorý trvá približne dva roky a ktorý poskytuje vyplatenie účelovej „zelenej“ hypotéky za výhodných podmienok financovania tým, ktorí kupujú budovy. udržateľné alebo čeliť renovácii zameranej na energetické zlepšenie domu. V Taliansku sa projekt začal vlani v júni za účasti niektorých bankových inštitúcií. Ak chcete poznať zoznam zúčastnených bánk: www.rics.org/it.
Počas amortizačného plánu je možné meniť podmienky úverovej zmluvy a dokonca predčasne splatiť dlh. Ale pozor, nie všetky poskytované možnosti sú bezplatné.