Hádky v kondomíniu? Na ich riešenie existuje mediácia

Kontrasty medzi bytmi nie sú neobvyklé, či už z márneho dôvodu, alebo z dôvodu vážneho problému. Zákonodarca tak v záujme zníženia práce súdov zaviedol špeciálne mechanizmy sprostredkovania, ktoré v mnohých prípadoch umožňujú riešenie sporov a šetria tak čas a peniaze.

Spracovaný obsah

• Referenčné predpisy
• Sú vylúčení z povinnosti mediácie
• Ako funguje sprostredkovanie
• Automatické a delegované zastúpenie správcu
• 2 ďalšie formy zmierovacieho konania
• Kondominiová strana, kto platí náklady na právne zastúpenie?

Ako v každej komunite, aj v kondomíniách sú spory pomerne časté. Spomeňte si napríklad na zvuky, na ktoré sa sťažujú prakticky všetky byty, alebo opäť na spory, ktoré vypukli pre údajné nesprávne použitie spoločných častí budovy. V mnohých prípadoch sa navzájom hádajú; inokedy sú však jednotlivci proti kondomíniu, čo sa stáva v prípade odvolania proti uzneseniu akcionárov. Všeobecne podľa čl. 71 - štvrtina ustanovení na implementáciu občianskeho zákonníka „Za spory týkajúce sa kondomínium (…) máme na mysli tie, ktoré vznikajú z porušenia alebo nesprávneho použitia ustanoveníknihy III hlava VII kapitola II kódexu a článkov 61 až 72 týchto ustanovení na vykonávanie kódexu “. Dlhý zoznam, ktorý vedie k enormnému množstvu sporov, ktoré upchávajú kancelárie a robia čakacie doby biblickými. S cieľom zefektívniť prácu súdov zákonodarca ustanovil povinnú mediáciu, čo je predbežný krok zameraný na obnovenie dialógu medzi stranami, aby tak dosiahli dohodu a zabránili vystupovaniu pred sudcom , so značnou úsporou času a času. aj peňazí. Podlieha povinnej mediácii sú to medzi inými spory o kondomínium týkajúce sa výšok, regulácia kondomínium, mandát správcu, rozdelenie výdavkov, revízia tisíciny tabuliek.

Povinné sprostredkovanie ustanovené v čl. 5, prvý odsek, legislatívneho dekrétu zo 4. marca 2010, č. 28, vstúpil do platnosti v marci 2012, avšak rozsudok ústavného súdu (6. 12. 2012, č. 272) vyhlásil jeho ústavnú nelegitimnosť za neplatnú. Inštitút bol znovu zavedený s dodatkami takzvaným „výnosom“ (DL 21. júna 2013, č. 69). „Nové“ umenie. 5, odsek 1-bis, uvádza, že «Ktokoľvek, kto má v úmysle podať žalobu na súd v súvislosti so sporom o kondomínium (…), je povinný s pomocou právnika vopred vykonať mediačné konanie (…). Experiment mediácie je podmienkou prípustnosti súdnej žiadosti. (…) Neprípustnosť musí byť podaná obžalovaným pod trestom prepadnutia veci alebo musí byť sudcom zistená z úradnej povinnosti,najneskôr do prvého pojednávania ». Okrem mediácie na riešenie sporov o kondomínium existujú asistované rokovania a súdne arbitráže, ktoré sa riadia legislatívnym dekrétom 132/2022-2023 a potom sa transformujú do zákona 10. novembra 2022-2023, č. 162.

• V prípade niektorých sporov je nevyhnutná mediácia
• Dohoda dosiahnutá pri mediácii má hodnotu trestu
• Existujú aj asistované rokovania a súdne arbitráže

Okrem naliehavých a preventívnych opatrení, občianskoprávnych akcií vykonávaných v trestnom konaní, nepodliehajú mediácii: ✔ konanie o nariadení predbežného opatrenia ✔ konanie o potvrdenie platnosti preukazu alebo vysťahovania ✔ osoby, ktoré majú ✔ námietky alebo vedľajšie informácie týkajúce sa nútenej popravy ✔ konania v komore rady.

Ako funguje sprostredkovanie

Osoba, ktorá chce podniknúť právne kroky, musí podať žiadosť mediačnému orgánu, ktorý sa nachádza v obvode súdu, v ktorom sa nachádza kondomínium. Orgán určí mediátora (kvalifikovaného odborníka), ktorý má za úlohu dohodnúť strany tak, aby dospeli k priateľskému porozumeniu.

Mediačná činnosť sa musí povinne vykonávať vo verejných alebo súkromných orgánoch zaregistrovaných v registri mediačných orgánov vedenom ministrom spravodlivosti.

Do 30 dní od podania žiadosti mediátor uskutoční prvé (bezplatné) stretnutie strán, vysvetlí im fungovanie inštitúcie a požiada ich príslušných právnikov (povinných byť spolu so stranami prítomní), aby vyjadrili svoj úmysel pokračovať v rokovaniach so stranami. , dohodou. Ak jedna zo strán vylúči akúkoľvek formu dohody, konanie sa považuje za ukončené a prípad sa končí súdnou cestou. Naopak, mediácia pokračuje. V tomto okamihu môžu nastať dva scenáre. Prvým, ideálnym, je, že dohoda sa dosiahne v prvý deň. V takom prípade mediátor vypracuje správu, ktorá preukáže dohodu, a ktorá sa po podpísaní stane vykonateľnou a nadobudne účinnosť trestu. Ak je na druhej strane potrebných viac času na rozhodnutie, mediátor predloží zmierlivý návrh,žiada strany, aby písomne ​​odpovedali do 7 dní. Ak nedostane žiadnu odpoveď, návrh sa považuje za zamietnutý. Proces mediácie, najmä ak je predmet sporu zložitý, môže vyžadovať niekoľko stretnutí, aj samostatných, so stranami. V každom prípade, ako to vyžaduje zákon,postup nemôže trvať dlhšie ako 3 mesiace.

Sprostredkovateľom je kvalifikovaný odborný pracovník, ktorého činnosť sa môže vykonávať iba vo verejných alebo súkromných orgánoch, zapísaný do osobitného registra vedeného ministrom spravodlivosti.

V prípade sporu medzi kondomíniumom a kondomíniom o právomoci správcu (článok 1130 občianskeho zákonníka) je tento oprávnený bez súhlasu zhromaždenia predstúpiť pred sprostredkovateľa ako zástupca kondomínia. Vo všetkých ostatných prípadoch, ako je ustanovené v článku 71 písm. Qua vykonávacích ustanovení občianskeho zákonníka, je riaditeľ oprávnený zúčastniť sa, „(…) na základe rozhodnutia valného zhromaždenia, ktoré sa má prijať väčšinou uvedenou v článku 1136, podľa čl. odsek kódu “. Znamená to: pri prvej a druhej výzve priaznivý hlas väčšiny prítomných, ktorý predstavuje najmenej polovicu hodnoty budovy.Tento súhlas valného zhromaždenia (zvyčajne s rovnakou väčšinou, ako je uvedené vyššie) sa vyžaduje aj v prípade dosiahnutia dohody o sporoch, ktoré sa netýkajú právomocí riaditeľa. Ak sa tak nestane, považuje sa to za „neprijaté“.

Okrem mediácie existujú aj ďalšie inštitúty, ktoré sa zameriavajú na riešenie sporov o kondomínium a vyhýbajú sa zásahom sudcu. Prvým je „ asistované vyjednávanie “,definované v legislatívnom dekréte 132/2022-2023 „dohoda, ktorou sa strany dohodli na dobrej viere a lojalite spolupracovať pri riešení sporu zmierom za pomoci právnikov zapísaných v registri“. Stranám v prípade pomáha jeden alebo viacerí právnici, ktorí sa nazývajú „vyjednávači“ a snažia sa nájsť dohodu, ktorá uspokojí všetkých. Vyjednávanie je povinné iba pre spory, ktoré stanovujú náhradu škody z obehu vozidiel a člnov, a pre žiadosti o platbu z akýchkoľvek dôvodov až do výšky 50-tisíc eur. Proces je podobný procesu mediácie, jeho maximálna dĺžka je 3 mesiace, ktorú je možné na žiadosť oboch strán predĺžiť o 30 dní. Akékoľvek spoločné rozhodnutie, podpísané stranami, tiež v tomto prípade zodpovedá trestu. Novinkou zavedenou legislatívnym dekrétom 132/2022-2023 je „súdna arbitráž“, ktorá,podľa zámerov zákonodarcu by to malo pomôcť objasniť nevybavené súdne spory. Inštitút sa uplatňuje v občianskych veciach v prvom a druhom stupni u strán, ktoré môžu požiadať o začatie rozhodcovského konania podľa pravidiel rozhodcovského konania uvedených v štvrtej knihe občianskeho zákonníka. Príčiny nedostupnosti práv, sociálneho zabezpečenia a sociálnej pomoci sú z mechanizmu sprostredkovania vylúčené. Sudca po doručení žiadosti a po overení podmienok prípustnosti zašle spis okresnej rade pre vymenovanie rozhodcovského súdu zloženého z osôb zapísaných v okresnom registri najmenej na 3 roky. Rozhodnutie rozhodcov,takzvaný „rozhodcovský rozsudok“ má rovnaké účinky ako rozsudok, a preto je pre sporné strany záväzný.

Ak je kondomínium účastníkom mediačného procesu, pokiaľ zmluvná úprava neustanovuje inak, trovy konania sa rozdelia medzi vlastníkov kondomínií na základe tisícin vlastníctva. Ak sa však predmet mediácie týka čiastočného svätého prijímania, trovy konania, ako aj náklady na zásah advokáta môžu znášať iba dotknuté byty.

V spolupráci s Avv. Silvio Rezzonico, národný prezident Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it