Spracovaný obsah
- Pôžička na použitie: pôžička zadarmo
- 4 typy zmlúv
- Povinná registrácia
- Ako rozdeliť výdavky
- Nariadenia a zákony
- Zákon o stabilite do roku 2022-2023
Na rok 2022-2023 odborníci predpovedajú mierny pokles na trhu s prenájmami, avšak pri minimálnom poklese dopytu zostáva priemerné nájomné stabilné. Preto stále existuje veľa ľudí, ktorí hľadajú dom na prenájom, ktorým je adresovaná výzva aj od obchodných združení, aby sa dobre informovali o právach a povinnostiach, aby nedošlo k podvodom alebo riziku, že budú konať nepravidelne. Napríklad nie každý vie, že existujú štyri typy zmlúv a že okrem krátkodobých zmlúv musia byť zaregistrované v daňovej agentúre (www.agenziaentrate.gov.it). Okrem „konkrétnej“ pôžičky existujú ešte tri ďalšie typy; najpoužívanejší je „prenájom zadarmo“.
- Najbežnejšia zmluva je 4 + 4 roky s prenájmom zadarmo
- Zrušenie vlastníkom musí byť odôvodnené
- Pre majiteľa a nájomcu existujú daňové úľavy
Prostredníctvom zmluvy o pôžičke jedna strana (poskytovateľ pôžičky) doručí nehnuteľnosť na druhú dobu (dlžníkovi) na určité obdobie, na konci ktorého musí byť rovnaká nehnuteľnosť vrátená. Jedná sa o v podstate bezplatnú dohodu stanovenú v čl. 1803 Občianskeho zákonníka, ktorý môže byť ústny alebo písomný. V druhom prípade je potrebná registrácia u daňovej agentúry, rovnako ako pri všetkých ostatných druhoch zmlúv.
Táto zmluva umožňuje zmluvným stranám slobodne sa dohodnúť na výške mesačného poplatku. Trvá najmenej 4 roky, ďalšie 4 sa obnovujú automaticky. Pri prvom uplynutí platnosti, s predstihom najmenej 6 mesiacov, môže prenajímateľ aj nájomca zmluvu zrušiť zaslaním doporučeného listu. Prenajímateľ musí najmä zrušenie odôvodniť uvedením jedného z dôvodov stanovených zákonom 431/98. Po uplynutí 8 rokov má každá strana právo aktivovať postup obnovenia za nových podmienok (je možné predefinovať výšku poplatku) alebo o vzdanie sa práva, a to zaslaním listu druhej strane, a to najmenej 6 mesiacov pred konečným termínom. registrovaný mail. Dožiadaná strana musí odpovedať, opäť doporučeným listom, do 60 dní od dátumu prijatia.Ak nebude poskytnutá odpoveď alebo dohoda, zmluva sa považuje za vypršanú. Nakoniec záloha: nikdy nie viac ako tri mesiace.
Na konci prvých 4 rokov je prenajímateľ oprávnený, ak:
- má v úmysle prideliť nehnuteľnosť sebe, svojmu manželovi, rodičom, deťom alebo príbuzným - až do druhého stupňa - na obytné, obchodné, remeselné alebo profesionálne použitie;
- spoločnosť alebo verejný orgán alebo v každom prípade s verejnými, sociálnymi, vzájomnými, družstevnými, sociálnymi, kultúrnymi alebo náboženskými účelmi zamýšľa prideliť majetok na vykonávanie činností zameraných na sledovanie vyššie uvedených účelov a ponúka nájomcovi iný vhodný majetok a ktoré má prenajímateľ úplnú dostupnosť;
- nehnuteľnosť je zahrnutá v vážne poškodenej budove, ktorá musí byť prestavaná alebo ktorej stabilita musí byť zabezpečená a trvalou činnosťou nájomcu je prekážka;
- nehnuteľnosť sa nachádza v budove, ktorej úplná obnova sa plánuje, alebo ktorej cieľom je zbúranie alebo radikálna premena na vytvorenie nových budov. Alebo, keďže sa jedná o nehnuteľnosť umiestnenú na najvyššom poschodí, vlastník zamýšľa vykonať nadmorské výšky - v súlade so zákonom - a na ich vykonanie je nevyhnutná evakuácia nehnuteľnosti;
- má v úmysle predať nehnuteľnosť tretím stranám a nevlastní žiadne iné rezidenčné nehnuteľnosti okrem tých, ktoré sa prípadne používajú ako dom. V takom prípade má nájomca predkupné právo;
- nájomca bez toho, aby došlo k oprávnenému nástupníctvu v zmluve, nepretržite obsadzuje nehnuteľnosť bez oprávneného dôvodu;
- nájomca má úplnú dostupnosť bezplatného a vhodného ubytovania v tej istej obci.
Jedná sa o 3-ročnú zmluvu plus ďalšie 2, ktoré sa automaticky aktivujú po uplynutí platnosti. Alternatívne sa na konci trojročného obdobia môžu strany rozhodnúť o obnovení a pretvorení dohody o ďalšie tri roky. Akékoľvek zrušenie zo strany vlastníka alebo nájomcu musí byť oznámené 6 mesiacov pred koncom troch rokov. Môže byť poskytnutá záloha, ktorá musí byť vrátená na konci zmluvy, nikdy nie dlhšie ako tri mesiace.
Dohodnuté nájomné sa počíta na základe dohôd medzi spoločenstvami vlastníkov a nájomcov a zohľadňuje určité parametre, ako napríklad polohu, veľkosť a povrchovú úpravu nehnuteľnosti. Daňové výhody pre používateľov, ktorí si zvolia tento typ zmluvy (za predpokladu, že sa nehnuteľnosť používa ako hlavné bydlisko), závisia od ich príjmu: pre tých do 15 493,71 EUR sa počíta s odpočtom dane vo výške 495,80 EUR ; u tých od 15 493,72 do 30 987,41 eura sa odpočet rovná 257,90 eura. Na druhej strane môže prenajímateľ profitovať zo zníženia základu dane z príjmu fyzických osôb, zľavy z registračnej dane a predovšetkým zo zníženia paušálnej sadzby dane (z 21% na 10%), ak si zvolí tento typ zdanenia. Napokon sa počíta s 25% znížením imu a tasi.
V takom prípade má zmluva trvanie najmenej 1 mesiac a najviac 18 mesiacov. Po uplynutí tohto obdobia sa dohoda bez akejkoľvek komunikácie medzi stranami považuje za uzavretú. Tieto zmluvy sú stanovené tak, aby vyhovovali konkrétnym potrebám vlastníkov a nájomcov, ktoré musia byť zdokumentované a pripojené k zmluve. Ak takáto dokumentácia neexistuje, prechodná zmluva musí byť nahradená obyčajnou (bežne definovaná 4 + 4). Pokiaľ ide o poplatok, je na slobodnom rozhodnutí zmluvných strán, s výnimkou zmlúv, ktoré spadajú do jedenástich metropolitných oblastí (Rím, Miláno, Neapol, Turín, Palermo, Janov, Bologna, Florencia, Bari, Catania a Benátky), v susedných obciach a v hlavných mestách provincií: v týchto prípadoch sú sumy definované v rámci minimálnej a maximálnej hodnoty stanovenej na miestnej úrovni.
Ide o konkrétny typ zmluvy určenej na uspokojenie bytových potrieb študentov univerzity mimo školy, t. J. Obyvateľov iného mesta, ako je mesto, v ktorom má univerzita sídlo. Trvá od 6 mesiacov do 3 rokov a je možné ho obnoviť v prvý dohodnutý termín v čase predplatného. Na zrušenie rezervácie potrebujete 3 mesiace vopred a bezpečnostnú zálohu, ktorá nesmie presiahnuť tri mesiace. Rovnako ako v ostatných prípadoch. Dohodu je možné podpísať iba pre nehnuteľnosti nachádzajúce sa v obciach (vrátane susedných), kde sa nachádzajú univerzity alebo detašované univerzitné kurzy, a okrem individuálnych študentov aj spoločnosti s právom na vzdelávanie, študentské združenia, družstvá a neziskové organizácie pôsobiace v tomto sektore. Model zmluvy (príloha F DM30. decembra 2012) je k dispozícii na webovej stránke ministerstva dopravy (www.mit.gov.it) v časti „Predpisy“. Môže to byť vyplnené a podpísané jednotlivým študentom alebo rodičom, ako aj, ako sme videli, skupinami študentov alebo spoločnosťami v oblasti práva na vzdelanie. Výška nájomného sa môže líšiť v závislosti od charakteristík ubytovania, pričom sa vždy zohľadňujú prahové hodnoty stanovené pre zmluvy s dohodnutým nájomným. Zákon stanovuje pre nájomcov odpočet dane z príjmu fyzických osôb vo výške 19% s maximálnymi nákladmi 2 633 eur, z čoho môžu mať prospech študenti alebo rodičia, ak sú na nich závislé deti. Prenajímateľ môže na druhej strane využiť paušálnu daň, čím sa vyhne plateniu kolkových poplatkov a registračnej dane v čase podpisu zmluvy.
Všetky nájmy, ktoré majú dlhšiu dobu trvania, bez ohľadu na nájomné dohodnuté stranami. Registráciu je potrebné vykonať do 30 dní odo dňa podpísania písomnej dohody alebo od dátumu jej účinnosti, a to tromi spôsobmi:
- prostredníctvom telematických služieb daňovej agentúry. Táto možnosť je povinná pre realitných agentov a pre tých, ktorí vlastnia najmenej desať nehnuteľností, zatiaľ čo pre ďalších daňovníkov je voliteľná;
- používanie softvéru RLI (registrácia nájmu nehnuteľností);
- menovanie sprostredkovateľa (kaviareň, obchodné združenia, licencovaný profesionál) alebo delegáta.
Do 60 dní od registrácie je prenajímateľ povinný upovedomiť nájomcu a správcu bytu, najlepšie zaslaním doporučeného listu s potvrdením o prijatí alebo prostredníctvom Pec (overený e-mail). A nakoniec, nájomné zmluvy musia obsahovať klauzulu, v ktorej nájomca vyhlasuje, že obdržal dokumentáciu k Ape (osvedčenie o energetickej hospodárnosti) týkajúce sa nehnuteľnosti.
Ak je prenajatý majetok vybavený nábytkom, musia zmluvné strany zapísať zoznam predmetov prítomných v čase stanovenom v nájomnej zmluve. Je vhodné priložiť tento zoznam k zmluve, aby po skončení platnosti zmluvy mohol prenajímateľ skontrolovať prípadné nedostatky. Rovnako ako náklady na kondomínium je za bežnú údržbu nábytku zodpovedný nájomca, zatiaľ čo za mimoriadnu údržbu zodpovedá prenajímateľ.
Ako rozdeliť výdavky
Všeobecne platí, že za mimoriadne opravy vždy zodpovedá vlastník, zatiaľ čo za bežné opravy zodpovedá nájomca. Najmä tak, ako to vyžaduje zákon č. 392 "v plnom rozsahu znáša nájomca, pokiaľ nie je dohodnuté inak, náklady na upratovacie služby, prevádzku a bežnú údržbu výťahu, dodávku vody, elektriny, kúrenie a klimatizáciu vzduchu, čistenia žúmp a latrín, ako aj poskytovania ďalších bežných služieb. Náklady na službu concierge sú nájomcovi účtované v rozsahu 90%, pokiaľ sa zmluvné strany nedohodli na nižšom opatrení “.
V spolupráci s Avv. Silvio Rezzonico, národný prezident Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it
Nariadenia a zákony
Referenčným pravidlom pre predmet nájmov je zákon z 9. decembra 1998, č. 431 „Pravidlá týkajúce sa prenájmu a uvoľnenia budov používaných na bývanie“. Stanovené sú okrem iného postupy pre dojednanie a obnovenie nájomných zmlúv a vypovedanie zmluvy zo strany prenajímateľa (vlastníka nehnuteľnosti). Umenie. 13 pod nadpisom „Dohody v rozpore so zákonom“ upresňuje, že každá dohoda „zameraná na stanovenie vyššej výšky nájomného, ako je výška vyplývajúca z písomnej a registrovanej zmluvy“, alebo „odchylne od časových limitov zmluvy ustanovenej týmto zákon ". Umenie. 13 bol čiastočne prepísaný zákonom o stabilite z roku 2022-2023, ktorý, pokiaľ ide o zmluvu, pridal najmä:„Je zodpovednosťou prenajímateľa, aby zabezpečil registráciu v stanovenej lehote tridsiatich dní, pričom v nasledujúcich šesťdesiatich dňoch poskytne dokumentovanú komunikáciu nájomcovi a správcovi kondomínium, a to aj na účely plnenia povinností vedenia registra kondomínium uvedené v článku 1130 číslo 6) Občianskeho zákonníka “.
Zákon okrem iného ustanovuje neplatnosť dohôd uzavretých stranami, ktoré sú v rozpore s niektorými ustanoveniami obsiahnutými v samotnom zákone, a stanovuje, že nájomca môže do 6 mesiacov od vrátenia prenajatého majetku požiadať o vrátenie prenajatého majetku. sumy zaplatené nad rámec nájomného uvedeného v zmluve alebo do maximálnej výšky stanovenej v dohodách medzi spoločenstvami vlastníkov a nájomcami. Nájomca môže tiež konať za účelom obnovenia zmluvy za podmienok stanovených zákonom.
Upresňuje, že prenajímateľ je povinný zaregistrovať zmluvu (do vypršania lehoty tridsiatich dní po jej ustanovení) s uvedením „dokumentovanej komunikácie“ (podrobnosti o uskutočnenej platbe a registračné číslo pridelené zmluve), v nasledujúcich šesťdesiatich dní nájomcovi a správcovi kondomínium.
Registračné náklady na prenájom sú nájomcom a prenajímateľom hradené rovnakým dielom. Je tiež stanovené, že bezpečnostná záloha nemôže presiahnuť tri mesiace od nájmu.