Spracovaný obsah
- Právne predpisy o vlastníctve balkónov v kondomíniách
- Kto platí náklady na projektovanie balkónov
- Kto platí náklady na zapustené balkóny
- Kto platí náklady na terasy
- Kto hradí náklady na galérie
- Čo je dovolené robiť na balkóne
- … A na skrášlenie balkóna
O „bežnej“ povahe fasády niet pochýb. Napriek tomu je zložité posúdiť, komu patria balkóny, a teda kto nesie náklady na ich údržbu. Mnohé z diatribútov v kondomíniu pochádzajú z otázky: ako sú rozdelené náklady na údržbu balkónov? Ak v občianskom zákonníku chýbajú odpovede, v priebehu rokov sa to pokúsila objasniť judikatúra , diskusia je však stále otvorená. Pokiaľ zmluvné nariadenie o kondomíniu (t. J. Nariadenie, ktoré prijali všetci vlastníci v čase kúpy realitnej jednotky), neustanovuje konkrétne alokačné kritérium na správne rozdelenie nákladov na rekonštrukciu alebo iba úpravu balkóna je to nevyhnutnépresne identifikovať jej štrukturálne vlastnosti a ako sa integruje do budovy. Iba tak je možné preukázať príslušnosť (v určitom zmysle slova vlastníctvo) predmetného balkóna. V skutočnosti môžu byť balkóny v zásade dvoch typov: vystupujúce alebo zapustené.
- Tieto vyčnievajúce balkón vyčnieva z fasády a predstavuje rozšírenie vložila jednotky: patrí vlastníkovi.
- Lodžií , na druhej strane, tvorí vybrania vo fasáde; zvyčajne je tiež uzavretý z dvoch alebo troch strán. Vlastní ho kondomínium.
Občiansky zákonník nezmieňuje balkóny, ktoré na rozdiel od schodov, dverí, fasád, striech atď. Nie sú zahrnuté v zozname spoločných častí budovy uvedenom v článku 1117. Išlo teda o judikatúru, v priebehu v priebehu rokov zistiť, ktoré časti balkóna sú výlučným vlastníctvom kondomínium a ktoré sú spoločné . Je dôležité rozlišovať, aby ste pochopili, ako sú rozdelené náklady na údržbu balkónov v prípade, že je potrebné zasiahnuť.
Kto platí náklady na projektovanie balkónov
V takom prípade je to vlastník bytu, ktorý znáša nejaké výdavky spojené s používaním balkóna, napríklad náklady na prerobenie zábradlia, podlahy alebo omietky interiéru.
Na druhej strane náklady na maľovanie a retušovanie akýchkoľvek okrasných štukov, ktoré sa považujú za spoločné časti, z ktorých majú všetky, hoci aj čisto estetické, rovnaké výhody, sa musia rozdeliť medzi všetkých majiteľov kondomínií (ktorí platia v pomere k príslušné tisíciny vlastníctva). Ale nielen. Kasačný súd rozsudkom zo 14. decembra 2022-2023, č. 30071, poznamenal, že „… zatiaľ čo balkóny budovy kondomínium nie sú súčasťou spoločných častí, pretože nie sú nevyhnutné pre existenciu budovy, ani nie sú určené na jej použitie alebo obsluhu (podľa článku 1117 ccm. ), krytie parapetu a dosky, na druhej strane musia byť považované za bežné tovary, ak vykonávajú prevažujúcu estetickú funkciu budovy, čím sa stávajú základnými dekoratívnymi a ornamentálnymi prvkami fasády a prispievajú k jej estetickému pôsobeniu (Cass. § 2, 21/01/2000, č. 637 kasačného poriadku. Oddiel 2, 30. 7. 2004, č. 14576; kas. Oddiel 2, 30. 4. 2012, č. 6624) “. Najvyšší súd predtým (rozsudkom z 19. mája 2022-2023, č. 10209) spresnil, že „ obklady a ozdobné prvkyprednej a dolnej časti (balkónov), ktoré sú vložené do fasády budovy a prispievajú k jej estetickému pôsobeniu, sú pre všetkých spoločným tovarom ». Aj pre bolonský súd (s rozhodnutím z 20. mája 2010) „… vonkajšie prvky priehľadov, a najmä balkónov, sa musia považovať za spoločné časti, ako sú najmä krytiny prednej alebo spodnej časti dosky, priečelia a stĺpy, ak plnia hlavne okrasnú funkciu celej budovy a nielen výzdobu im zodpovedajúcich častí nehnuteľností ». Naproti tomu Rímsky súd (rozsudok zo 7. apríla 2009) upresňuje, že „… ozdobné vlysy a ozdobné prvky,Balkónom (napríklad krytine prednej alebo spodnej časti dosky, predných panelov a stĺpov) sú vlastné kondomínium, ak spĺňajú najmä okrasnú funkciu celej budovy a nielen im zodpovedajúcu výzdobu častí nehnuteľností. Najmä predné panely a stĺpy balkóna plnia predovšetkým okrasnú funkciu celej budovy, keď vykonávajú na ňu rozšírenú dekoratívnu funkciu, ktorej okrem architektonickej hodnoty zvyšujú aj estetickú funkciu zameranú na harmonizáciu fasády budovy. kondomínium ".priečelia a stĺpy) sú kondomínium, ak plnia hlavne okrasnú funkciu celej budovy a nielen výzdobu im zodpovedajúcich častí nehnuteľností. Najmä predné panely a stĺpy balkóna plnia predovšetkým okrasnú funkciu celej budovy, keď vykonávajú na ňu rozšírenú dekoratívnu funkciu, ktorej okrem architektonickej hodnoty zvyšujú aj estetickú funkciu zameranú na harmonizáciu fasády budovy. kondomínium ".priečelia a stĺpy) sú kondomínium, ak plnia hlavne okrasnú funkciu celej budovy a nielen výzdobu im zodpovedajúcich častí nehnuteľností. Najmä predné panely a stĺpy balkóna plnia predovšetkým okrasnú funkciu celej budovy, keď vykonávajú na ňu rozšírenú dekoratívnu funkciu, ktorej okrem architektonickej hodnoty zvyšujú aj estetickú funkciu zameranú na harmonizáciu fasády budovy. kondomínium ".ako aj plnenie estetickej funkcie zameranej na harmonizáciu fasády budovy kondomínium ».ako aj plnenie estetickej funkcie zameranej na harmonizáciu fasády budovy kondomínium ».
Kto platí náklady na zapustené balkóny
Pretože je neoddeliteľnou súčasťou fasády, vyplýva z toho, že náklady na murovaný parapet tohto typu balkóna sa musia rozdeliť medzi všetky byty v pomere k ich príslušným tisícinám . Pokiaľ však ide o ďalšie rozdelenie nákladov na údržbu dosky, uplatňuje sa kritérium predpokladané pre stropy, klenby a podkrovia v článku 1125 občianskeho zákonníka, podľa ktorého tieto náklady „… vznikajú rovnakým dielom majiteľom dvoch podlaží vzájomné prekrývanie, pričom za podlahovú krytinu zodpovedá vlastník horného poschodia a omietky, farba a dekorácia stropu vlastník spodného poschodia ». Preto na rozdiel od toho, čo sa deje pri navrhovaní balkónov, pri zapustenýchdoska predstavuje rozšírenie podlahy a má funkciu oddeľovania, zakrývania a podpory rôznych podlaží budovy kondomínium.
Aj v tomto prípade je potrebné určiť typ, aby bolo možné použiť spravodlivé kritérium pre zdieľanie nákladov . V prípade plochej strechy, ktorá slúži ako krytie celej budovy , sa náklady na údržbu musia rozdeliť medzi všetky byty. Na druhej strane, ak je plochá strecha vo výhradnom použití jedného alebo viacerých kondomínií - ktoré ju používajú ako terasu -, na rozdelenie nákladov spojených s údržbou sa určite vzťahuje kritérium uvedené v článku 1126 občianskeho zákonníka: „kto má k dispozícii okrem chodníka prispieva 1/3 na náklady na opravy alebo rekonštrukcie; zvyšné 2/3 zostávajú v zodpovednosti všetkých kondomínií budovy alebo ich častí, na ktoré sa používa plochá strecha,v pomere k hodnote plánu alebo jeho časti “. Zložitejšie je postupovať pri úrovňových terasách, ktoré čiastočne zakrývajú budovu. Tieto v skutočnosti vykonávajú kryciu funkciu iba pre niektoré byty. Výdavky zamerané na zlepšenie využitia terasy sú teda na výlučnom vlastníkovi. Zatiaľ čo v prípade iných zásahov, ako je hydroizolácia alebo výmena podlahy , musia byť náklady rozdelené takto: 1/3 zaplatia tí, ktorí používajú terasu výhradne, 2/3 zvyšok kondomínií.
Kto hradí náklady na galérie
Niektoré populárne budovy postavené do dvadsiateho storočia sa vyznačujú dlhou spoločnou chodbou s výhľadom na vnútorné nádvorie , ktorá umožňuje prístup k niekoľkým bytom na rovnakom poschodí. Ide o takzvané „balkónové domy“ alebo „zábradlia“. Existujú dve smernice týkajúce sa rozpisu nákladov na údržbu týchto konkrétnych častí. Prvý, ktorý dnes prevláda, považuje balkóny za spoločné časti, s bežnými aj mimoriadnymi nákladmi, ktoré znášajú byty, ktoré ho využívajú (aj keď len potenciálne). To isté platí pre údržbu terasy a parapetu.
Druhá orientácia, ktorá je skôr datovaná, vyrovnáva balkóny a schody a odkazuje na rozsudok súdu v Miláne (16. októbra 1988, č. 12061), ktorý sledoval, ako sú náklady na rekonštrukciu zvislých prvkov (priečelia, zábradlia atď.), ako neoddeliteľné súčasti fasády, by znášali všetky byty (ktoré platia v pomere k svojim tisícinám), zatiaľ čo na reštrukturalizáciu podlažia by sa vzťahoval článok 1124 občianskeho zákonníka, pričom náklady na údržbu by znášali vlastníci nehnuteľností, galérie slúžia. Relatívne výdavky sa medzi ne - podľa zákona - rozdelia na polovicu podľa hodnoty jednotlivých realitných jednotiek a druhá polovica výlučne v pomere k výške každého poschodia nad zemou.
Čo je dovolené robiť na balkóne
Vyčnievajúce balkóny ako rozšírenie bytu sa považujú za výlučný majetok a v dôsledku toho s nimi môže vlastník kondomínium podľa potreby nakladať bez potrebného súhlasu zhromaždenia. Článok 1122 občianskeho zákonníka však stanovuje, že nie je možné vykonávať práce, ktoré poškodzujú spoločné časti, to znamená, že poškodzujú stabilitu, bezpečnosť alebo architektonickú výzdobu budovy.
To napríklad znamená, že v dobovej budove môže byť zakázané inštalovať markízy, pretože by sa tým zmenila výzdoba budovy. To isté platí pre inštaláciu televíznej antény alebo klimatizácie.Ďalším problémom, ktorý môže viesť k sporu medzi bytmi, je možnosť grilovania na balkóne alebo nie. V tomto bode článok 844 občianskeho zákonníka uvádza, že „vlastník fondu nemôže zabrániť emisii dymu alebo tepla, dymov, zvukov, chvenia a podobného šírenia pochádzajúcich zo susedovho fondu, ak nepresahujú normálna znášanlivosť, tiež so zreteľom na stav miest ». Pokiaľ ide o zvuky, existujú aj limity pre emisie dymu a výdychy, ktoré posudzuje prípad od prípadu sudca. Nedávno kasačný súd (rozsudok z 20. júna 2022-2023, č. 15246) porovnal grilovanie (v tomto konkrétnom prípade to bola pevná stavba postavená na súkromnom nádvorí) s pecou,použitie pravidiel diktovaných článkom 890 Občianskeho zákonníka, podľa ktorých je na to, aby boli práce v poriadku, povinne dodržiavať „… vzdialenosti stanovené predpismi, a ak nie sú, nevyhnutné na ochranu susedných finančných prostriedkov pred poškodením na pevnosti, zdraví a bezpečnosť ". Nakoniec, pokiaľ ide očrepníky a kvetináče na parapete , kondomíniové predpisy to dovoľujú, kondomínium ich určite môže umiestniť, pričom vždy dbajte na to, aby to nemalo vplyv na architektonickú výzdobu alebo stabilitu samotného parapetu. Ďalej je potrebné overiť, či mestské nariadenie neustanovuje žiadne zákazy: mohli by sa považovať za potenciálne nebezpečenstvo pre chodcov prechádzajúcich nižšie. Je isté, že ak by sací stroj vzdal a zasiahol niečo alebo ešte horšie osobu, bol by vlastník bytu zodpovedný za občianskoprávny a trestnoprávny profil.
V spolupráci s Avv. Silvio Rezzonico, národný prezident Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it
Prevzaté z papiera číslo Cose di Casa z februára 2022-2023
Redakcia vám odporúča prečítať si tiež:
- Zelený bonus 2022-2023 na vytvorenie krásnych záhrad a terás
-
Balkón, terasa, záhrada: ako usporiadať vonkajšie priestory
- Ako vyrobiť kvetinový box