Spracovaný obsah
- Čo hovorí zákon o hluku v kondomíniách
- Hluk: až 3 a 5 decibelov nad šumom v pozadí
- Hluky z podnikania, ktoré si prenajalo priestor
Od suseda, ktorý uprostred noci hrá na gitare, až po tých, ktorí sledujú televíziu pri plnej hlasitosti. A opäť tí, ktorí organizujú grilovanie na balkóne, do reštaurácie, ktorá odvádza páchnuce výpary z kuchyne na spoločnom nádvorí. Všetko sú to situácie, ktoré sa často vyskytujú v kondomíniách a spôsobujú spory medzi vlastníkmi. Zvuky a pachy sú všeobecne tolerovateľné v rámci určitej prahovej hodnoty, aj keď regulácia kondomínia zmluvného typu (tj. Regulácia prijatá jednotlivými vlastníkmi v čase kúpy nehnuteľnosti), môže viesť veto bez ohľadu na to, s výnimkou napríklad možnosť grilovania na balkóne aj na terase. Ako bude zrejmé z týchto stránok, v mnohých prípadoch musí vážnosť situácie posúdiť sudca, na ktorého sa obrátite v prípade sporu.ktorá sa preto líši od prípadu k prípadu.
Čo hovorí zákon o hluku v kondomíniách
Záležitosť je kontroverzná a ani zďaleka nie je ľahké ju rozmotať. Upravuje sa občianskym zákonníkom, trestným zákonom a predpisom o kondomíniu, ak má zmluvnú povahu. Potom existuje mnoho rozsudkov kasačného súdu.
Keď zasiahne správca
Správcu bytu je možné vyzvať, aby zasiahol, iba ak nariadenie ustanovuje osobitné pravidlá týkajúce sa hluku, a nie vo všetkých ostatných prípadoch (jeho úlohou je v skutočnosti presadzovať nariadenie, a nie zákon).
Hluk v občianskom zákonníku
Článok 844 občianskeho zákonníka ustanovuje, že „vlastník nehnuteľnosti nemôže zabrániť emisii dymu alebo tepla, dymov, zvukov, chvenia a podobného šírenia pochádzajúcich zo
susedovho fondu , ak nie prekročiť normálnu únosnosť, a to aj so zreteľom na stav miest ». Ten istý kódex tiež stanovuje, že «pri uplatňovaní tohto pravidla musí súdny orgán uviesť do súladu
potreby výroby s dôvodmi vlastníctva. Môže zohľadniť prioritu konkrétneho použitia ».
Hluk v trestnom zákone
Z trestnoprávneho hľadiska však článok 659 hovorí, že „ktokoľvek tým, že vydáva zvuky alebo zvuky, zneužíva zvukové nástroje alebo akustické signály alebo spôsobuje alebo nezabraňuje zvukom zvierat, vyrušuje povolania, príp. Zvyšok ľudí, alebo predstavenia, zhromaždenia alebo verejná zábava, sa trestá zatknutím až na tri mesiace alebo pokutou až do výšky tristodeväť eur. Pre tých, ktorí vykonávajú povolanie, sa uloží pokuta od sto tristo do päťsto šestnásť eur
alebo hlučné povolanie v rozpore s ustanoveniami zákona alebo predpisov orgánu ». Trestný zákon v oblasti škodlivých pachov taktiež stanovuje, že „každý, kto hodí alebo vyleje na miesto verejnej dopravy alebo na súkromné miesto, ale ktoré je bežné alebo použité inými osobami, veci, ktoré by mohli uraziť, znečistiť alebo obťažovať ľudí, alebo, v prípadoch, ktoré zákon nepovoľuje, spôsobuje emisie plynov, pár alebo dymu, ktoré môžu mať také účinky, potrestá sa väzbou až na jeden mesiac alebo pokutou až do výšky dvesto šesť eur “.
Hluk: až 3 a 5 decibelov nad šumom v pozadí
Pokiaľ ide o hluk, Občiansky zákonník neobsahuje maximálnu hodnotu, v rámci ktorej by bolo možné tlačiť bez rušenia a problémov; jediným ustanovením zákona je formulácia „normálna tolerancia“ uvedená v článku 844. Stanovenie spoločného limitu pre životné prostredie trvalo teda desiatky rozsudkov súdov a najvyššieho súdu. V súčasnosti sa to považuje za rovnaké - napriek nedávnym regulačným zmenám - 3 decibely vzhľadom na hluk v noci a 5 decibelov vzhľadom na hluk pozadia počas dňa. To znamená, že ten istý hluk môže byť tolerovateľný alebo netolerovateľný v závislosti od jeho vzniku. Keď sa vrátim k príkladu nočného gitaristu, ak hudobník hrá vo svojom dome,ktorý sa nachádza v oblasti klubov a piano barov, bude musieť byť produkovaný hluk porovnaný s hlukom v pozadí, ktorý bude určite hlasnejší ako hluk zistený v rezidenčnej ulici bez obchodných prevádzok.
Úloha správcu
Kondomínium, ktoré sa sťažuje na hluk, pretože autor nepríjemného zvuku nedokázal upustiť od obťažovania, musí kontaktovať správcu, ktorý sa musí pokúsiť presvedčiť suseda. Ak aj tento pokus zlyhá, musí sa otázka zaradiť medzi body programu schôdze. Aj tu je potrebné podporiť dialóg s nádejou, že strany nájdu dohodu. V prípade negatívneho výsledku, ak nariadenie o kondomíniu výslovne zakazuje zvuky v určitých časových intervaloch, môže správca uložiť sankciu (v prípade recidívy od 200 do 800 eur), ktorú však musí vyriešiť zhromaždenie, s množstvom hlasy predstavujúce väčšinu prítomných a najmenej polovicu hodnoty budovy (500 tisícin).
Z mierovej spravodlivosti
Odvolateľský bytový dom môže uplatniť svoje dôvody a tiež získať náhradu škody tým, že sa obráti na mierový súd. Ten má kanceláriu technickej konzultácie (Ctu) zameranú na meranie intenzity hluku prostredníctvom prieskumu hladiny zvuku. Na trestné účely judikatúra viackrát zopakovala, že hluk musí rušiť veľký počet ľudí, aby mohol byť posúdený ako škodlivý pre verejný mier. Ale buďte opatrní: sťažovať sa môže iba niekoľko susedov, ale pre konfiguráciu trestného činu uvedeného v článku 659 trestného zákona „Rušenie zamestnania alebo odpočinok osôb“ musí byť hluk vhodný a obťažujúci väčší počet jednotlivcov ,
Hluky z podnikania, ktoré si prenajalo priestor
Čo sa stane, ak sa niektoré byty sťažujú na hlasné zvuky vychádzajúce z baru dole, ktorý je prenajatý? Je za to zodpovedný nájomca alebo vlastník? Ide o otázky, na ktoré sa kasačný súd uznesením č. 4908 z 1. marca 2022-2023, poskytla odpoveď. Pre sudcov v prípade neprípustných imisií, ak pochádzajú z prenajatej nehnuteľnosti - ako v danom prípade - zodpovednosť za škodu spôsobenú hlukom pripadá vlastníkovi nehnuteľnosti iba v prípade, že prispel k uvedomenie si škodlivej skutočnosti „a nie za to, že nájomca nevydá formálne varovanie, aby prijal nevyhnutné opatrenia na zabránenie predsudkov voči tretím stranám“.To znamená, že majiteľ baru nie je zodpovedný za hluk vychádzajúci z prenajatej miestnosti. Bolo by však možné, keby v čase podpisu nájomnej zmluvy predpokladal, že nájomca „by spôsobil škodu tretím osobám s primeranou istotou a spôsobil by neúnosné úniky“.
V prípade sporu z dôvodu zvukov alebo nepríjemného zápachu je vždy potrebné pokračovať v dialógu. Aj tretie strany, ktoré sú predmetom sporu, napríklad správca, musia zabezpečiť, aby bola táto cesta podporovaná. V krajnom prípade sa môžete obrátiť na mierový súd.
Nepríjemný zápach? Potrebujeme znalecký posudokPokiaľ vety z hľadiska rušivých zvukov umožňovali identifikovať maximálnu hodnotu únosných decibelov, pre nepríjemné pachy neexistujú žiadne referenčné údaje. Je teda na sudcovi, aby prostredníctvom zadania technickej správy rozhodol od prípadu k prípadu, či je zápach znesiteľný alebo nie.
Do veci vstúpil kasačný súd (rozsudok č. 14467 z 24. marca 2022-2023), podľa ktorého sa na nepríjemný zápach vzťahujú aj ustanovenia obsiahnuté v článku 674 Trestného zákona - „Nebezpečné vyhadzovanie vecí“. V danom prípade sa byty na treťom poschodí sťažovali na nepretržité emisie pár a nepríjemné pachy z varenia a vyprážaných jedál pochádzajúce z bytu na prízemí.
Porovnateľné so zdravým obťažovaním
Podľa Najvyššieho súdu je možné trestný čin ustanovený v článku 674 trestného zákona upraviť aj v prípade „čuchového obťažovania“, a to bez ohľadu na osobu, ktorá ho spácha. Ďalej, pri absencii normy, ktorá by určovala emisné limity, sa uplatňuje kritérium bežnej znášanlivosti stanovené v článku 844 občianskeho zákonníka, „ktoré predstavuje regulačný odkaz, na ktorého posúdenie nie je potrebné mať odborné znalosti, pretože sudca založiť svoje presvedčenie (…) na dôkazoch inej povahy, a teda na vyhláseniach poškodených osôb a technika, ktorému dôverujú “.
V spolupráci s Avv. Silvio Rezzonico, národný prezident Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it