Nariadenie o kondomíniu (alebo zhromaždení) je akt, ktorým každé kondomínium určuje pravidlá svojej činnosti. Tento dokument sa osobitne zaoberá ustanovením ustanovení, ktoré sa týkajú úloh správy, používania bežných vecí, rozdelenia výdavkov a práv a povinností každého kondomínium na spoločných častiach. Tento typ nariadenia je preto veľmi podobný zmluve , ale líši sa predovšetkým skutočnosťou, že zatiaľ čo zmluva vyžaduje podpis všetkých strán, tieto strany môžu byť naopak schválené dokonca iba s väčšinou účastníkov vedľajších účastníkov konania že tieto majú najmenej polovicu promile budovy.
Môže však existovať aj druhý typ regulácie , ktorá zasahuje do života budovy a jej obyvateľov , a to zmluvná . V praxi sa jedná o akt, ktorý sa vypracuje, keď kondomínium ešte neexistuje, a z tohto dôvodu sa označuje aj ako „externý“ predpis alebo presnejšie ako „externý pôvod“., Jedná sa o úkon, ktorým stavebník alebo výlučný vlastník celej budovy pred začatím predaja jednotlivých realitných jednotiek diktuje prevádzkový poriadok budovy. Napríklad pre identifikáciu a zoznam spoločných častí, rozpis výdavkov, tabuľky s tisícinovými hodnotami, podľa ktorých sa musí tento rozpis vykonať, a ďalšie ustanovenia týkajúce sa životnosti kondomíniumovej štruktúry.
Základnou charakteristikou je, že aj keď je toto nariadenie prijaté nie počas zhromaždenia, ale v časovo odlišných momentoch medzi nimi, vždy dosahuje jednomyseľnosť. Z tohto dôvodu môže obsahovať viac zmysluplné a silnejšie obmedzenia, než bolo schválené väčšinou , montážnych pôvodu.
Rovnako ako zmluvné nariadenie, ale aj jednomyseľne schválené montážne nariadenie môže zvrátiť situáciu a zasiahnuť pri regulácii aj chúlostivých sektorov: myslieť na zákaz prenajímania bytu na komerčné aktivity, na zákaz vešania odevov mimo okno. Aj keď všeobecne platí, že montážnym poriadkom sa má riadiť iba spoločná časť a nie bytové jednotky , ktoré sú súčasťou individuálneho majetku, samoobmedzenie schválené všetkými vlastníkmi rôznych bytov, ktoré tvoria budovu, môže legitimovať inak nemožné obmedzenia. uložiť ex post.
V tomto článku sa teraz pozrieme na predpisy o schôdzi akcionárov, zatiaľ čo v budúcej diskusii sa budeme zaoberať zmluvnými.
Pokiaľ je počet bytov (výlučných nehnuteľností) väčší ako desať , musí byť v súlade s ustanovením článku 1138 ods. 1 občianskeho zákonníka potrebné vytvoriť nariadenie v kondomíniu . Preto sa odkazuje na subjektívny prvok vlastníkov, a nie na objektívny prvok frakcií, na ktoré sa kondomínium delí, vychádzajúc zo zásady, že potreba mať pravidlá závisí od počtu osôb, ktoré sa majú spravovať. Pod týmto číslom sa dá nariadenie ešte pripraviť, ale nie je povinné.
Orgánom oprávneným na formulovanie nariadenia je zhromaždenie kondomínií (bez toho, aby bola dotknutá možnosť iniciatívy prevzatej v čele každého kondomínia).
Nutná väčšina pre montáž na prvú výzvu je väčšina prítomných, ktorí predstavujú aspoň polovicu hodnoty budovy: je lepšie, aby ho schválil s touto väčšinou, pretože ak bude schválený na druhej výzvy s nižším väčšinou to mohlo byť "napadnúť" prostredníctvom odlišných účastníkov a neprítomný v schvaľovacom uznesení do tridsiatich dní.
Po schválení sú pravidlá zhromaždenia akcionárov vnútorným právom kondomíniuma, takže každý, kto do nich vstúpi, automaticky podlieha týmto podmienkam iba preto, že sa z nich stalo kondomínium: keďže iba „manažérsky“ obsah v medziach záležitostí stanovených zákonom, sú predpisy zhromaždenia akcionárov záväzné pre všetkých účastníkov “. súčasní "vrátane disidentov, zdržali sa hlasovania a neprítomných a" budúcich "účastníkov, tj tých, ktorí budú súčasťou kondomínium (dedičia a následníci v mene).
Obsah nariadenia o kondomíniu schválený väčšinou je obmedzený v rozsahu článku. 1138 Občianskeho zákonníka. Posledný odsek zákona konkrétne zakazuje nariadeniu obmedziť práva kondomínií vrátane práv na výlučné vlastníctvo a ochranu spoločenských zvierat. Predpisy na schôdzi akcionárov nemôžu zakázať držbu alebo držbu domácich miláčikov , pretože tento sektor podlieha zmluvným predpisom s jednomyseľným súhlasom kondomínií, pretože sa týka práv na výlučné vlastníctvo.
Pokiaľ ide o kritériá, ktoré treba dodržiavať pri správnom výklade nariadení o zhromaždení akcionárov, závisia od právnej povahy samotných nariadení. Najdôležitejšie otázky, ktoré vyvstali v jurisprudenciálnom kontexte, vo vzťahu k výkladu nariadení, sa v zásade týkajú čítania ustanovení, ktoré obmedzujú práva na užívanie a nakladanie s výlučnými vlastnosťami jednotlivých kondomínií, otázok, ktoré sú však ponechané disciplíne zmluvné a nedodržiavajúce nariadenia.
Napokon, pokiaľ ide o obsah, predpisy na schôdzi akcionárov môžu obsahovať iba pravidlá upravujúce používanie a spôsoby využívania bežných vecí / služieb / zariadení; Montážny poriadok musí obsahovať aj pravidlá rozdeľovania výdavkov podľa práv a povinností každého kondomínium; montážny poriadok musí potom obsahovať pravidlá ochrany dekóru budovy ; nakoniec, predpisy na schôdzi akcionárov musia obsahovať pravidlá týkajúce sa „správy“ : táto kategória obsahuje doložky týkajúce sa postavy riaditeľa , času a miesta zvolania a spôsobov komunikácie,fungovanie zhromaždenia s hlasovacím systémom , zastúpenie v zhromaždení, jeho právomoci, menovanie predsedu a tajomníka, ustanovenie ďalších správnych a kontrolných orgánov, zostavovanie a vedenie zápisníc, údržba spoločných častí, stavebné poistenie, náborové a pracovné zmluvy pre zamestnancov, školenie a príprava rozpočtu a konečného zostatku, vedenie záznamov potrebných pre administratívne a účtovné riadenie, zriaďovanie akýchkoľvek finančných prostriedkov, časy zberu príspevkov, časy rastlín a tak ďalej.
Predpisy o zhromaždení akcionárov môžu byť upravené, doplnené alebo čiastočne zrušené samotným zhromaždením akcionárov, pričom na jeho schválenie je potrebná väčšina.