V kondomíniu okrem montážneho nariadenia môže existovať aj takzvaná zmluvná úprava , akt, ktorý sa vypracuje, keď kondomínium ešte neexistuje , a z tohto dôvodu sa označuje aj ako „externý“ predpis alebo presnejšie predpis z r. „Externý pôvod“.
Staviteľ alebo jediným vlastníkom celého objektu , pred začatím predávať jednotlivé realitné jednotiek, pripravuje predpisy SVJdiktujúce pravidlá identifikácie a výpisu spoločných častí, rozdelenia výdavkov, tabuliek tisícinných hodnôt, podľa ktorých sa musí toto rozdelenie vykonať, a ďalšie ustanovenia týkajúce sa životnosti štruktúry kondomínium. Pri predaji jednotlivých realitných jednotiek každý kupujúci v každej zmluve o preklade vyhlasuje, že akceptuje doložky obsiahnuté v nariadení, ktoré mu v zásade udeľuje požiadavky skutočnej zmluvy, ktorá je známa a akceptovaná v ďalšie doložky obsiahnuté v kúpnej zmluve.
Vzhľadom na konkrétny spôsob jeho vzniku nie je potrebné žiadne ďalšie schválenie zhromaždením, pretože akonáhle kúpia všetci kupujúci príslušné realitné jednotky, ktoré majú časť budovy kondomínium (nielen byty, ale aj pivnice, garáže a pod.), regulácia de quo sa stáva účinnou a záväznou pre všetkých a stáva sa súčasťou obsahu jednotlivých aktov na základe vzťahu.
Zvláštnosťou zmluvných pravidiel a s určitými výhradami, tých schválený na valnom zhromaždení jednomyseľným hlasovaním všetkých účastníkov bytu spočíva predovšetkým v tom, že môžu platne obsahovať doložky, ktoré obmedzujú práva jednotlivých bytových jednotiek.o spoločných častiach a na tých istých výlučných nehnuteľnostiach, zákazoch určenia realitných jednotiek alebo rezervách vlastníctva a vo všeobecnosti klauzúl, ktoré musia byť, aby boli platné a vykonateľné, akceptované všetkým kupujúcim, aby obmedzili práva, ktoré majú obvykle vlastníci. byty. Ustanovenia zmluvnej povahy nariadenia o bytových domoch sú pre kupujúcich jednotlivých bytov záväzné bez ohľadu na ich prepis, postačuje, že v kúpnej zmluve bol odkaz na nariadenie o bytových domoch, ktoré, aj keď nie sú vecne vložené, musia byť považované za známe a prijaté na základe stiahnutia z trhu alebo jeho zmienky v zmluve.
Je tiež potrebné poznamenať, že ustanovenie obsiahnuté v čl. 1138, posledný odsek, talianskeho občianskeho zákonníka, podľa ktorého nariadenia o kondomíniách nemôžu nijakým spôsobom narušiť práva kondomínií, odkazuje na nariadenia schválené väčšinou, ale nie na tie, ktoré sú schválené všetkými bytmi, ktoré pokrývajú uvedenú zmluvnú hodnotu môžu obsahovať obmedzenia práv samotných kondomínií na spoločný aj individuálny tovar. V každom prípade sa pravidlá zmluvného charakteru kondomíniumového nariadenia môžu odchýliť od právnej disciplíny alebo ju integrovať (Cass. Civ., Oddiel II, 6. októbra 1999, č. 11121).
Lepšie povedané, v kontexte zmluvných predpisov (vonkajšieho aj vnútorného pôvodu) je potrebné rozlišovať doložky s typicky „regulačným“ obsahom zamerané na reguláciu ochrany, používania a využívania spoločných častí, ako aj na prípravu a používanie spoločných služieb a doložiek „zmluvnej“ povahy, ktoré ovplyvňujú použiteľnosť a určenie výhradných častí alebo ktoré zahŕňajú obmedzenia vlastníckeho práva jednotlivcov k bežným veciam.
Pokiaľ ide o obsah, doložky, ktoré sa najčastejšie vyskytujú v predpisoch o vonkajšom pôvode, sú doložky týkajúce sa zdieľania výdavkov (doložka o úplnom alebo čiastočnom oslobodení od príspevku na výdavky, zdieľanie výdavkov v rovnakých častiach atď.; Doložky obsahujúce zákazy alebo obmedzenia použitia. alebo určenia výlučných nehnuteľností alebo spoločných častí).
Je intuitívne, že regulácia v kondomíniu nemôže mať statický a nemenný obsah , takže môže byť časom predmetom zmien v súvislosti s novými záujmami riadenia (myslite na kúpu oblasti, ktorú je potrebné regulovať, alebo technologická inovácia, ktorá zvyšuje spoločné dedičstvo.
Ak je zmluvná úprava obmedzením …
Zmluvná úprava môže byť zdrojom všeobecných alebo osobitných obmedzení pre jednotlivé byty v súvislosti s používaním nehnuteľností vo výhradnom vlastníctve; zriedkavejšie je prípad, keď rovnaké nariadenie ustanovuje rozšírenie práv každému. V tejto súvislosti sa objasnilo, že môžu existovať obmedzenia právomocí kondomínií a ich práv na jednotlivé aktíva - zamerané na zabezpečenie potrieb koexistencie, aby výkon vlastníckeho práva nebol zdrojom nepríjemností a obťažovania ostatných - môže dôjsť k nariadením schváleným všetkými účastníkmi, pretože toto, majúce zmluvnú hodnotu, je platné a účinné zo súhlasu zainteresovaných strán, pokiaľ je vyjadrené v požadovanej forme vo vzťahu k povahe každého obmedzenia, bremena alebo vecného bremena, ktoré sa ukladá.Odkazuje sa predovšetkým na tie doložky, ktoré vlastníkom zakazujú prideľovať byty alebo priestory výlučného majetku na vykonávanie určitých činností alebo ich používať na určité formy využitia, pretože sa považujú za nebezpečné pre kondomínium alebo v každom prípade za zdroj rušenia. alebo nepríjemnosti pre komunitu (napríklad zákaz prideľovania realitných jednotiek podnikom, lekárskym kanceláriám, profesionálnym kanceláriám, podnikom, penziónom, penziónom).alebo v každom prípade zdrojom vyrušovania alebo nepríjemností pre komunitu (napríklad zákaz prideľovania realitných jednotiek podnikom, lekárskym kanceláriám, profesionálnym kanceláriám, podnikom, penziónom, penziónom).alebo v každom prípade zdrojom vyrušovania alebo nepríjemností pre komunitu (napríklad zákaz prideľovania realitných jednotiek podnikom, lekárskym kanceláriám, profesionálnym kanceláriám, podnikom, penziónom, penziónom).
Navyše, keďže neexistujú žiadne ustanovenia verejného poriadku, ktoré by svojou povahou boli povinné a ktoré zakazujú zahrnutie týchto obmedzujúcich pravidiel do predpisov, je povinná funkcia kogentného práva úplne v súlade s duchom a znením zásad upravujúcich kondomínium. zabezpečiť dobré užívanie a užívanie spoločnej veci, zavádzať do nich obmedzenia a limity pre rovnaké individuálne vlastnosti v dôsledku spoločného určenia oprávnených osôb, ktoré sú potrebné na dosiahnutie čo najpohodlnejšieho a najvýhodnejšieho použitia spoločných vecí s najmenšou škodou pre nich, ako aj pre čo najlepší pôžitok zo služieb spojených s exkluzívnymi nehnuteľnosťami.
Preto sú klauzuly nariadenia o kondomíniách zmluvnej povahy , ktoré môžu obmedzovať právomoci a schopnosti kondomínií v častiach ich výlučného vlastníctva, pokiaľ sú uvedené jasne a výslovne, pre kupujúcich jednotlivých bytov záväzné, ak bez ohľadu na prepis, v kúpnej zmluve bol odkaz na nariadenie o kondomíniu, ktoré - aj keď nie je vecne vložené - musí byť považované za známe alebo akceptované na základe odkazu alebo zmienky o ňom v zmluve.