Náš odborník, právnik Stefano Gorla ([email protected]) odpovedá na otázky čitateľov týkajúce sa domu
Otázka od Daria : Vlastním byt, ktorý je z 50% v spoločnom vlastníctve mojej manželky a chceli by sme si ho prenajať. Nehnuteľnosť sa nachádza v Anagni (FR) a keďže je táto obec klasifikovaná ako vysokonapäťové bývanie v súvislosti s posledným uznesením CIPE z roku 2004, chceli by sme si ho prenajať za dohodnutý poplatok, aby sme mohli využiť výhody nedávnych daňových výhod so suchým kupónom.(Irpef vo výške 10-15% zo sumy zmluvy, žiadne kolky a registračné dane atď.). Obec však nedodržiavala nijakú územnú dohodu o nájme za dohodnutú sadzbu, ale vedel som, že túto formu zmluvy môžeme podpísať aj naďalej, berúc do úvahy dohody podpísané „v najbližšej demograficky homogénnej obci“ aj mimo regiónu (medziministerský dekrét 14 / 07/2004). Podarilo sa mi nájsť dohody susedných obcí Valmontone a Lariano (s menším počtom obyvateľov), Frosinone (s približne dvojnásobným počtom obyvateľov), Frascati a Gaeta s približne rovnakým počtom obyvateľov. Susedné obce, ktoré majú približne rovnaký počet obyvateľov ako Anagni (21 000), ako napríklad Alatri-Ferentino-Colleferro-Sora-Veroli, územné dohody ešte nepodpísali.Myslíte si, že by som mohol odkázať na dohody menšej obce (napríklad Valmontone, ktorá je lacnejšia) alebo Frascati (ktorá má viac-menej rovnaký počet obyvateľov, ale je vzdialenejšia ako Valmontone)? Chcel by som k tomu váš názor, predovšetkým by som chcel, aby sa územná dohoda o dohodnutom nájme viac hodila k môjmu prípadu a ktorá ma ochráni pred prípadnými spormi zo strany Finančnej agentúry.
Odpoveď: Nepodpísanie dohôd v obciach zapojených do prenájmu dohodnutou sadzbou spôsobuje neistotu v identifikácii platných pravidiel na prevádzkovej úrovni. V každom prípade bude na tých, ktorí spochybnia (vrátane daňovej správy) odkaz na dohodu namiesto inej, aby poskytli dôkaz o údajnom porušení zo strany vlastníka dane. Pri výbere je však vhodné riadiť sa podmienkami homogenity a blízkosti určenými medziministerským dekrétom, ktoré musia existovať súčasne. Preto je lepšie vyhnúť sa odkazu na dohody podpísané menšou obcou, namiesto toho uprednostniť dohody stanovené najbližšou demograficky homogénnou obcou .
Otázka Egidia V.: Je možné zabaviť užívacie právo k nehnuteľnosti?
Odpoveď : Podľa čl. 555 Občianskeho súdneho poriadku môže mať uzavretie predmetu vlastníctva okrem majetku aj práva k nehnuteľnostiam ovplyvňujúce samotný majetok. Judikatúra preto pripustila zabavenie užívacieho práva k nehnuteľnosti (s výhradou obmedzení týkajúcich sa prvého sídla spoločnosti Equitalia)s tým, že neexistuje žiadny zákaz prevodu, ako je to v prípade striktne osobných práv na používanie a pobyt. Je však potrebné poznamenať, že uvedené pripútanie je určené na to, aby sa stalo neúčinným na konci užívacieho práva, to znamená zvyčajne pri smrti vynúteného užívacieho práva, keď sa majetok vráti k plnej dostupnosti nahého vlastníka. Podľa judikatúry veriteľ, ktorý sa chopí užívacieho práva, nemôže požadovať rozdelenie majetku vo vzťahu k nahému vlastníkovi, ako sa to stane, keď je nehnuteľnosť vylúčená v spoluvlastníctve.
Otázka, ktorú položila Antonella D.: Asi pred 5 rokmi som kúpil nehnuteľnosť v Catanii, v ktorej som žil pred niekoľkými mesiacmi a v ktorej momentálne bývam. Teraz bývam trvalo mimo mesta a chcem si nehnuteľnosť prenajať. Už som sa dohodol s nájomcom, ktorý nemieni presunúť bydlisko do nehnuteľnosti. Čo mi hrozí z hľadiska daní a platieb, ak si ponechám bydlisko v nehnuteľnosti?
Odpoveď : Aby bolo možné využiť zľavy na prvý domovpostačí presunúť bydlisko na Obec - teda aj do iného domu, ktorý sa tam nachádza - v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza do 18 mesiacov, z čoho je zrejmé, že nejde o nezlučiteľnosť s prenájmom zakúpenej nehnuteľnosti, najmä ak nájomca následne chce tam presťahovať svoje bydlisko. Odlišný je prípad odpočítania úrokových nákladov na hypotéku, ktoré predpokladajú skutočné obsadenie nehnuteľnosti vlastníkom, a ktoré by preto v prípade nájmu mali zaniknúť.