Spracovaný obsah
- Pozri byt. Prvý krok
- Rastliny v súlade s energetickou certifikáciou
- Kúpa domu: od agentúry alebo od súkromnej osoby
- Kúpiť od jednotlivcov
- Vyhodnoťte garáže a kondomínium
- Požiadajte o hypotéku na kúpu domu
- Predaj, kompromisy, listiny, notárske postupy
- Alternatívne formy nákupu: leasing nehnuteľností a kúpna splátka
- Dane, ktoré sa platia za kúpu domu
Jedným z najdôležitejších okamihov v živote páru a rodiny je nepochybne kúpa prvého domu. Po identifikácii nehnuteľnosti, ktorá je pre vás to pravé, je vhodné vedieť, ako sa sťahovať, čo si pozrieť, kontroly, ktoré je potrebné vykonať, až po možnosť požiadať o hypotéku, spôsob predaja a nakoniec dane, ktoré sa majú zaplatiť. Tu je kompletný sprievodca, ktorý krok za krokom vysvetľuje všetko, čo potrebujete vedieť pri kúpe prvého domu.
Pozri byt. Prvý krok
Ako sa pohnúť za kúpou bytu? Je to investícia, ktorá môže byť výhodná, ale môže skrývať aj riziká. Odo dňa, keď dom uvidíme po prvýkrát, až do času podpísania kúpnej zmluvy, je vhodné dodržiavať sériu preventívnych opatrení, aby sa minimalizovalo akékoľvek riziko. Zvolený byt a budova musia mať určité dobre definované vlastnosti, predovšetkým pevnosť a bezpečnosť. Najskôr je potrebné pred budovou dodržať jej všeobecné podmienky: fasáda, balkóny a okná, odkvap, strecha. Opýtajte sa svojho partnera, či sú plánované nejaké reštaurátorské práce: jedná sa o výdavky, ktoré nemožno podceňovať, lepšie je vedieť najskôr.Skontrolujte, či sa dvere bez problémov otvárajú a zatvárajú a či je interkom funkčný. Keď sa nachádzate vnútri, sledujte stav schodov a zábradlí, potom si všimnite prítomnosť výťahu: vzhľadom na to, že kúpa domu je dlhodobá investícia, je dobré si uvedomiť, že to, čo dnes nie je, predstavuje problém, možno by sa tak časom mohlo stať; Je tiež vhodné ubezpečiť sa, že vlastník, od ktorého sa byt kupuje, má právo používať výťah, pretože niekedy - keď je nainštalovaný úplne od nuly tam, kde nebol - sa môže stať, že inštaláciu neschválil, zaplatil náklady, a preto nie je autorizovaný na použitie. Po príchode k dverám domu skontrolujte, či sú vchodové dvere obrnené, a vyhodnotte, či majú dobré tesnenie. Raz vo vnútriskúste zistiť, či nie sú stopy vlhkosti a plesní; dotknite sa stien a uistite sa, že nie sú vlhké, preštudujte si stav omietky. Venujte tiež pozornosť tomu, ako vyzerá podlaha: ak má priehlbiny, je popraskaná, ak niektoré dlaždice alebo kúsky parkiet nie sú veľmi stabilné, ak pri chôdzi škrípe; napríklad keď je drevo opuchnuté alebo na povrchu sú veľké škvrny, mohlo dôjsť k infiltrácii vody. V tejto chvíli láskavo požiadajte vlastníka alebo realitného agenta, aby otvoril všetky okná. Sledujte vystavenie bytu slnečnému žiareniu a ak máte čas, vráťte sa ho navštíviť v rôznych časoch s iným svetlom: vždy sa uprednostňuje svetlý dom. Pred ukončením návštevy si rýchlo pozrite zásuvky, spojovacie skrinky,akékoľvek vyčnievajúce drôty … a akékoľvek odkryté potrubia. Test, ktorý je možné vykonať, je požiadať o otvorenie všetkých kohútikov v kúpeľni vrátane sprchy, aby sa mohol vyhodnotiť prietok vody. Ak sa majú rastliny obnoviť, nie sú to zanedbateľné náklady. Nakoniec, najmä ak sa ubytovacie zariadenie nachádza v suteréne alebo na prízemí, bolo by vhodné požiadať o informácie o hodnotách radónu, plynu, ktorý sa uvoľňuje z podložia a ktorý je pre človeka veľmi škodlivý.bolo by vhodné požiadať o informácie o hodnotách radónu, plynu, ktorý sa uvoľňuje z podložia a je veľmi škodlivý pre človeka.bolo by vhodné požiadať o informácie o hodnotách radónu, plynu, ktorý sa uvoľňuje z podložia a je veľmi škodlivý pre človeka.
Rastliny v súlade s energetickou certifikáciou
Ako sa pohnúť za kúpou bytu? Po návšteve domu, ktorý chcete kúpiť, je dôležité poznať zdravie systémov, počnúc elektrickým. Ak napríklad starý byt nemá uzemňovací systém, akýkoľvek únik elektrického prúdu by mohol spôsobiť vážne škody na ľuďoch. Radšej neriskujte a okamžite sa uistite, že je všetko na štandardnej, bezpečnej a spoľahlivej úrovni. V ministerskej vyhláške 37/2008 sa uvádza, ako musia byť systémy postavené po 27. marci 2008 vybavené „Osvedčením o zhode“, čo je dokument vydaný inštalačnou spoločnosťou, ktorý dokazuje, ako bol systém postavený v súlade s platnými predpismi. Certifikácia sa týka mnohých typov systémov: elektrických, ochrany pred atmosférickými výbojmi, automatizácie brán a brán, rozhlasu a televízie, kúrenia, klimatizácie a klimatizácie, sanitárnych, plynových, zdvíhacích a protipožiarnych systémov.Dokument okrem iného obsahuje údaje technického vedúceho spoločnosti, majiteľa nehnuteľnosti a použitých materiálov. Pre staršie závody, to znamená postavené pred marcom 2008, stačí takzvaný „certifikát o zhode“, vyplnený odborníkom zapísaným do odborného registra s päťročnými skúsenosťami v oblasti strojárstva.
Čo sa týka možných obmedzení, je dobré objasniť, že ten, kto predáva byt, nie je povinný pripojiť osvedčenie o zhode, prípadný nedostatok však musí byť uvedený v kúpnej zmluve. Novým majiteľom bude neskôr, ktorý si vyžiada dokument, ktorý je povinný pre získanie osvedčenia o životaschopnosti od magistrátu: dom s neštandardným systémom nemožno obývať.
Dokument, ktorý musí vlastník na druhej strane povinne predložiť spolu s listinou o predaji, je Osvedčenie o energetickej hospodárnosti (Ape). Ape je akýmsi „energetickým identifikačným preukazom“ nehnuteľnosti, zatiaľ čo Ipe (index energetickej hospodárnosti) prezrádza, koľko byt spotrebuje. Aj keď mnohí kupujúci tieto údaje naďalej prehliadajú, je vhodné ich starostlivo vyhodnotiť. Dom, ktorý spotrebuje málo, pravdepodobne sa zameriava na obnoviteľné zdroje energie, je investíciou, ktorá sa časom môže ukázať ako pohodlná.
Okrem týchto technických kontrol nehnuteľnosti je pred kúpou domu dobré urobiť aj ďalšie, aby ste o nehnuteľnosti získali čo najviac informácií a predovšetkým sa uistili, že ste ich kúpili od právoplatného vlastníka. Prostredníctvom hypotekárnej kontroly je možné zistiť majiteľa nehnuteľnosti a či súčasne existujú hypotéky alebo hypotekárne splátky vrátane súdnych.
Kúpa domu: od agentúry alebo od súkromnej osoby
Ak ste sa rozhodli pre kúpu domu, môžete sa pohybovať dvoma rôznymi smermi: vyhľadať inzeráty súkromných predajcov prehľadaním mesta alebo sa obrátiť na realitnú kanceláriu, ktorá za ďalšie náklady vyhľadá a vyberie byt podľa vašich potrieb.
Existuje veľa druhov agentúr (franšízové, autonómne, konzorciové atď.) A výber tej správnej nie je ľahký. Viac ako sledovanie konkrétnej značky je vhodné spoliehať sa na vyškoleného realitného agenta, ktorý je registrovaný v role sprostredkovateľov v obchodnej komore a je schopný jasne vysvetliť vlastnosti nehnuteľnosti bez toho, aby zanedbával akékoľvek podrobnosti. Pre istotu požiadajte agenta, aby vám predložil členský preukaz, alebo choďte do obchodnej komory a osobne sa skontrolujte: agent, ktorý nie je zaregistrovaný v registri mediátorov, sa chová násilnícky a nemá nárok na žiadnu províziu.
Cesta sa zvyčajne začína návštevou agentúry alebo telefonickým hovorom. Dohodnúť si termín a návštevu bytu nič nestojí. Počas kontroly je agent povinný nahlásiť všetky hypotéky ovplyvňujúce nehnuteľnosť a objasniť, či sú v budove naplánované nejaké renovácie (renovácia fasády, schodiska alebo konštrukcia výťahu …). Musí tiež určiť, aké sú daňové a notárske náklady riešiť, ak dôjde k predaju: agent, ktorý vyhlási nepravdivý, je „občiansky zodpovedný“. Ak máte skutočný záujem o kúpu, pri druhom vymenovaní si vyžiadajte osvedčenia o územnom plánovaní, osvedčenia o použiteľnosti a obývateľnosti; informujte sa, že systémy sú v súlade so zákonom; kontrola registrácií hypoték a kópií katastrálnych kariet môže byť ďalšou zárukou bezpečného nákupu.
V tejto chvíli musíme čeliť otázke „ceny“. Zvyčajne hodnota nehnuteľnostipočíta sa na základe jeho „komerčného“ povrchu, ktorý zahŕňa vnútorné a vonkajšie steny. Požiadajte agenta o „pochôdzny“ povrch a premýšľajte o tom, urobte si výber. Ak si myslíte, že je cena primeraná, informujte sa o provízii sprostredkovateľa (rovnomerne platenej kupujúcim a predávajúcim) a akýchkoľvek ďalších nákladoch. Iba po podpísaní predbežnej kúpnej zmluvy, nazývanej tiež „kompromis“, bude mať agent nárok na svoju províziu, ktorá sa vo väčšine prípadov pohybuje medzi 2% a 3% hodnoty transakcie. Aby nedošlo k nedorozumeniam z poslednej hodiny, je lepšie si okamžite zapísať spôsob vyplatenia provízie a jej hodnotu. Je dobré mať na pamäti, že áno, agentúre platíte určité percento, ale dá sa to stiahnuť v daňovom priznaní.Spomedzi mnohých odpočtov daní, ktoré je možné každý rok stiahnuť v daňovom priznaní, existuje aj možnosť odpočítať poplatky, akokoľvek denominované, zaplatené sprostredkovateľským subjektom v závislosti od kúpy realitnej jednotky, ktorá sa má použiť ako hlavné sídlo, v sume nepresahujúcej 1 000 eur za každú anuitu. Odpočet z hrubej dane sa rovná 19% nákladov vynaložených na zaplatenú odmenu
Kúpiť od jednotlivcov
Ak naopak máte nejaký čas k dispozícii a chcete ušetriť peniaze, môžete sa vzdať sprostredkovania realitnou kanceláriou a hľadať si dom samostatne. Vedzte však, že toto riešenie sa môže ukázať ako kľukaté a náročné, ale predovšetkým si vyžaduje veľkú pozornosť. Najskôr je vhodné zvoliť dobrého notára, ktorý vykoná príslušné kontroly majetku. Prípadne sa o to môžete postarať: požiadajte majiteľa o doklady týkajúce sa nehnuteľnosti, informácie o podmienkach systémov a o zhode a energetické certifikácie (obchodné obchodné oznámenia musia podľa zákona uvádzať index energetickej hospodárnosti uvedený v osvedčení o energetická certifikácia). Nezabudnite sa opýtať, ako sa vedie kondomínium,koľko sú výdavky a či sú tam nedoplatky na zaplatenie.
Ak sa chcete dozvedieť viac, môžete sa pripojiť na webovú stránku Revenue Agency a podľa pokynov vykonať online hypotekárnu kontrolu; budete mať tak príležitosť prezrieť si informácie týkajúce sa typov formalít prítomných v databáze hypoték: prepisy, nápisy a anotácie. Rovnakú operáciu je možné požadovať na pultoch provinčných úradov referenčnej oblasti. Ďalším krokom je navštíviť technickú kanceláriu magistrátu, kde sa nehnuteľnosť nachádza: cieľom je získať informácie o súladu domu s mestom, zistiť, či existujú stavebné povolenia, použiteľnosť a obývateľnosť a v neposlednom rade, ak existujú nejaké otázky amnestie. Čo sa týka ceny, na rozdiel od toho, čo sa deje s agentúrou, tá, ktorú požaduje vlastník, môže byť absolútne „mimo trhu“. Je na vás, aby ste si overili, či je ocenenie prijateľné, dohodli sa a uzavreli obchod.
Vyhodnoťte garáže a kondomínium
Pri hodnotení kúpy bytu je tiež vhodné vyhodnotiť možnosť parkovania auta pod domom , prípadne uvažovať aj o kúpe parkovacieho miesta , najmä ak sa ubytovanie nachádza v meste. Prvým možným riešením, ak je k dispozícii, je nákup garáže zabudovanej do budovy alebo umiestnenej v susedných priestoroch. Nehnuteľnosť a krabicu je možné predať spoločne v jednom „balíku“ alebo samostatne.
V niektorých apartmánoch je však možnosť zaparkovať auto na nádvorí. Miesta vyhradené pre toto použitie môžu byť pod holým nebom alebo zakryté špeciálnymi prístreškami a sú zvyčajne ohraničené čiarami nakreslenými na asfalte alebo stĺpmi s reťazami. O parkovaní vo dvore sa často diskutuje v kondomíniách: aby sa predišlo nepríjemným prekvapeniam, je vhodné sa pred podpísaním zmluvy o predaji bytu informovať o predpisoch týkajúcich sa parkovacích miest.
Dvor je spoločným priestorom budovy a jeho využitie sa môže riadiť jednak predpismi o kondomíniu, jednak uzneseniami zhromaždenia. Ak existuje nariadenie, ktoré zakazuje parkovanie automobilov, jeho zmena si bude vyžadovať jednomyseľné a písomné hlasovanie všetkých kondomínií. Reč sa pri absencii regulácie mení: v tomto prípade prichádza do úvahy článok 1102 občianskeho zákonníka, ktorý upravuje použitie „spoločnej veci“. V článku sa píše, že použitie spoločného dobra nemôže zabrániť iným bytovým domom v rovnakom využití, ale nikde nie je napísané, že parkovanie vášho auta na nádvorí je zakázané. Rozsudok Najvyššieho súdu č. 1547 z roku 2009,spresnil, že spoločný priestor je možné použiť ako „dočasné parkovisko pre kondomíniumové autá s obmedzeniami stanovenými na umožnenie prístupu do komerčných a remeselných podnikov nachádzajúcich sa na prízemí budovy kondomínium“. Časové povolenie preto nebráni ostatným obyvateľom budovy v užívaní spoločného priestoru.
Aby sa predišlo nedorozumeniam, môže v prípade absencie regulácie zhromaždenie kondomínium rozhodnúť väčšinou a prideliť nádvorie na parkovanie, pokiaľ má k nemu prístup každý. Ak je počet automobilov viac ako dostupné miesta, je možné organizovať zmeny a na základe jednomyseľného hlasovania kondomínií môžete občas požiadať tých, ktorí parkovajú, o vyplatenie peňažnej protihodnoty, ktorá sa prevedie do spoločného fondu. , Podľa sudcov tiež nemôže zhromaždenie nikdy prideliť pevné sedadlá druhému automobilu, čo účinne chráni tých, ktorí vlastnia iba jeden automobil.
Ak má garáž budovy, v ktorej ste sa rozhodli bývať, nadmerné ceny a ak nie je možné zaparkovať auto na nádvorí kondomínium, ďalším riešením je pokus o kúpu garáže v neďalekej budove. Vyhláška o zjednodušení (9. februára 2012, č. 5) umožnila nákup takzvaných „parkovísk Tognoli“ na súkromnom pozemku za predpokladu, že pridelené parkovacie miesto je určené na to, aby patrilo k nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v tej istej obci.
Stručne zhrnuté : pred podpísaním kúpnej zmluvy si prečítajte predpisy o kondomíniách, aby ste zistili, či je možné zaparkovať auto na nádvorí. Ak nariadenie toto použitie zakazuje, zvážte nákup škatule susediacej s vašou budovou. Je cena neúnosná? Hľadajte ďalší v budove neďaleko: od roku 2012 je možné kúpiť „Tognoliho boxy“ v súkromnej oblasti. Týmto spôsobom by ste sa mohli ocitnúť v budove a zaparkovať svoje auto v ďalšej.
Požiadajte o hypotéku na kúpu domu
Ak máte v úmysle kúpiť dom a nemáte k dispozícii likviditu na ukončenie predaja, ideálne riešenie je požiadať o hypotéku v banke. Pôžička je zmluva medzi subjektom a sprostredkovateľom, obvykle bankou, ktorá spočíva v prevode peňažnej sumy od jedného subjektu (nazývaného veriteľ) k ďalšiemu subjektu (nazývaný dlžník), za predpokladu, že tento subjekt povinnosť vrátiť rovnakú sumu peňazí veriteľovi. Pred podaním žiadosti o pôžičku je vhodné starostlivo vyhodnotiť príjem a po odpočítaní bežných výdavkov určiť svoju mesačnú dostupnosť. Je rozumné, aby splátka nepresahovala jednu tretinu disponibilného príjmu človeka, aby sa pokryli bežné, nepredvídané výdavky a možné zníženie príjmu napríklad v dôsledku choroby, úrazu, prepustenia. Jeden z prvých krokov, ktoré treba podniknúť pri rozhodovaní o hypotéke na kúpu domu je pochopiť, ktorá miera je pre vás to pravé. Čo sa týka hlavne hypotéky, je úroková sadzba. Hypotéky môžu byť v zásade pevne stanovené - úroková sadzba zostáva úrokovou sadzbou stanovenou v zmluve na celú dobu poskytovania pôžičky a nevýhodou nie je možnosť využiť akékoľvek zníženie trhových sadzieb, ktoré sa časom môžu vyskytnúť - a pri variabilnej sadzbe - úroková sadzba. úrok sa môže meniť vo vopred stanovených termínoch vzhľadom na východiskovú sadzbu, pretože sleduje fluktuácie referenčného parametra, ktorý sa zvyčajne stanovuje na peňažnom a finančnom trhu.
Predaj, kompromisy, listiny, notárske postupy
Po niekoľkonásobnej návšteve bytu, zhodnotení jeho výhod a nevýhod, ak sa kupujúci nakoniec rozhodne pre jeho kúpu, začína proces nákupu a predaja medzi predávajúcim a budúcim majiteľom, fáza, v ktorej je potrebné venovať maximálnu pozornosť, v aby nerobili chyby.
Po prvé, aby bol záujem formálny, môže kupujúci predložiť predávajúcemu takzvaný „neodvolateľný návrh na kúpu“, ktorý musí obsahovať údaje oboch strán, údaje o nehnuteľnosti a všeobecné podmienky dohody. , vrátane ceny a platobných metód. Tento záväzok nie je absolútne záväzný a v zásade môže predávajúci, a to aj po prijatí ponuky, rozhodnúť o predaji svojej nehnuteľnosti tretej strane so záujmom, ktorá ponúka lepšiu ponuku. Prijatie návrhu na kúpu má väčšiu váhukupujúcim. Predávajúci môže slobodne odmietnuť, ale keď ju prijme (odpoveďou doporučeným listom alebo telegramom), zaväzuje kupujúceho k rešpektovaniu dohody. Za normálnych okolností, ak obchod neprejde, zadržiava vlastník nehnuteľnosti akúkoľvek zálohu zaplatenú záujemcom.
Situácia sa zmení, ak títo dvaja podpíšu predbežnú kúpnu zmluvu, ktorú odborníci označujú jednoduchšie ako „kompromis“.Pokiaľ ide o neodvolateľný návrh na kúpu, táto listina sa zaväzuje ustanoviť listinu, ktorá obchod definuje zákonom. Pri kompromise je potrebné okrem osobných údajov vlastníka a záujemcu písomne uviesť: dohodnutú cenu za predaj bytu a spôsoby platby (s uvedením, či existuje zámer vziať si hypotéku), prítomnosť akýchkoľvek záloh a vkladov (neprenosný šek, zvyčajne 15-25% z celkovej ceny), katastrálnych a všeobecných údajov domu a nakoniec akýchkoľvek hypoték. Dokument potom musia strany podpísať a zaregistrovať do dvadsiatich dní. Aby ste neriskovali, je vhodné kontaktovať notára a nechať si listinu zapísať do katastra nehnuteľností.Podpísanie kompromisu preto predstavuje najdôležitejší okamih kúpy nehnuteľnosti, ktorý sa však definitívne končí ustanovením „konečnej kúpnej zmluvy“, ktorá sa bežne nazýva listina. Tento dokument, ktorý obsahuje podmienky už dohodnuté v predbežnej zmluve, je možné podpísať súkromne (s následným overením podpisov predávajúceho a kupujúceho) alebo ako obvykle sa vyhotoviť u notára. Druhé riešenie (aj keď je nákladnejšie ako prvé) sa absolútne odporúča, pretože to bude sám notár, ktorý vykoná niektoré zásadné kontroly, ktoré vylučujú akékoľvek hypotéky, exekúcie, zaistenia a stavebné anomálie nehnuteľnosti. K listine musí byť okrem osobných dokladov oboch strán priložená aj séria osvedčení týkajúcich sa majetku,vrátane osvedčenia o zhode s budovami a Ape (certifikát energetickej hospodárnosti). V tomto okamihu sa notár opäť stará o registráciu listiny na daňovej agentúre a nakoniec ju prepíše do registra nehnuteľností.
Keď sa rozhodnete pre kúpu domu, sú tu riziká, že sa ocitnete v neočakávaných hypotékach alebo podstúpite dvojitý predaj, t. J. V čase medzi listinou a prepisom, ktorý majiteľ predá tú istú nehnuteľnosť iným. Na ochranu kupujúceho pred týmito nepríjemnými situáciami zaviedol zákon o hospodárskej súťaži novinku, takzvanú cenovú kauciu, vkladový účet u notárov, a to práve ako záruka predaja.
Ktokoľvek, kto kúpi dom alebo inú nehnuteľnosť, môže zaplatiť cenu notárovi, ktorý prevedie sumu na predávajúceho až po prepísaní listiny, teda keď je prevod vlastníctva právoplatný.
Alternatívne formy nákupu: leasing nehnuteľností a kúpna splátka
zákonodarca prijal nový život v realitnom sektore a prijal dva nové nástroje, ktoré umožňujú ľuďom, ktorí nemajú okamžitú likviditu, kúpiť si dom: leasing nehnuteľností a kúpa nájomného. Nájomné na kúpu je nový typ zmluvy, s ktorou vlastník okamžite odovzdá nehnuteľnosť nájomcovi a budúcemu kupujúcemu, ktorý zaplatí nájomné a po lehote stanovenej v tej istej zmluve sa môže nájomca rozhodnúť, či nehnuteľnosť kúpi. , odpočítaním časti už zaplatených poplatkov od ceny. Na druhej strane má leasing za cieľ uľahčiť, najmä tým najmenším, kúpu rezidencie pomocou nástroja finančného lízingu. Ako to funguje? Ustanovením zmluvy o finančnom leasingu preberá lízingová spoločnosť (banka alebo finančný sprostredkovateľ oprávnený Bankou Talianska na vykonávanie lízingovej činnosti) povinnosť kúpiť alebo dokonca nechať postaviť nehnuteľnosť podľa vlastného výberu. a podľa údajov používateľa, ktorý ho dostane do používania na stanovený čas za pravidelný poplatok (poplatok). Po skončení platnosti zmluvy má užívateľ právo vykúpiť vlastníctvo aktíva zaplatením ceny stanovenej v zmluve.
Dane, ktoré sa platia za kúpu domu
Keď sa rozhodnete pre kúpu domu, okrem výdavkov notára a nákladov na pôžičku je potrebné vziať do úvahy aj dane, ktoré sa líšia v závislosti od predávajúceho, či už ide o obchodnú alebo súkromnú osobu. Je tiež dobré vedieť, že ak kupujete svoj prvý dom, daňové úrady tiež poskytujú zľavy. Vďaka výhodám „prima casa “ sa znižuje registračná daň, ak kupujete od súkromnej osoby, a DPH, ak kupujete od spoločnosti. Ďalej neplatia kolkové poplatky, špeciálne dane z katastra a hypotekárne dane z listín podliehajúcich registračnej dani a tých, ktoré sú potrebné na vykonanie formalít v katastri nehnuteľností a registroch nehnuteľností.