Spracovaný obsah
- Návrh kúpy
- Predohra alebo kompromis
- Skutok
- Zloženie ceny
Návrh kúpy, predbežná dohoda, kompromis, listina … v oblasti nehnuteľností je dobré rozlišovať niektoré rôzne momenty, v ktorých je označený nákup alebo predaj domu.
Návrh kúpy
Návrh kúpytreba odlíšiť od predbežného. Prvým v skutočnosti je vyhlásenie kupujúceho, že chce kúpiť určité aktívum za určitú cenu: zvyčajne ide o predtlačený formulár poskytnutý realitnou kanceláriou a je sprevádzaný zaplatením peňažnej sumy ako „vklad“. Spolu s návrhom sa obvykle predá predajcovi šek na „zablokovanie obchodu“ a na preukázanie dobrých úmyslov potenciálneho kupujúceho. Táto suma - definovaná ako záloha - zostáva „blokovaná“ (a preto sa odpočítava od dostupnosti kupujúceho) po celú dobu platnosti návrhu na kúpu. Po podpísaní bude návrh nákupu obsahovať už záväzné záväzky pre kupujúceho, zatiaľ však môže predávajúci slobodne vyhodnotiť ďalšie ponuky a nie je isté, či bude obchod uzavretý.Pokiaľ predávajúci návrh na kúpu neprijme, môže si to kupujúci rozmyslieť, preto je vhodné dohodnúť sa na najnižšej možnej sume zálohy (zvyčajne pár tisíc eur), a predovšetkým stanoviť si krátku dobu na platnosť návrhu (napríklad jeden týždeň). Ak je obchod úspešný a nenastanú ďalšie myšlienky, strany sa stretnú, aby pripravili predbežný predaj. V prípade opätovného premyslenia sa však vložená suma spravidla „jednoducho“ stratí (často nesprávne definovaná ako potvrdzujúci vklad, ktorý sa namiesto toho konfiguruje až v čase kompromisu).preto je vhodné dohodnúť sa na čo najnižšej výške vkladu (zvyčajne niekoľko tisíc eur) a predovšetkým ustanoviť krátky čas na platnosť návrhu (napríklad týždeň). Ak je obchod úspešný a nenastanú ďalšie myšlienky, strany sa stretnú, aby pripravili predbežný predaj. V prípade opätovného premyslenia sa však vložená suma spravidla „jednoducho“ stratí (často nesprávne definovaná ako potvrdzujúci vklad, ktorý sa namiesto toho konfiguruje až v čase kompromisu).preto je vhodné dohodnúť sa na čo najnižšej výške vkladu (zvyčajne niekoľko tisíc eur) a predovšetkým ustanoviť krátky čas na platnosť návrhu (napríklad týždeň). Ak je obchod úspešný a nenastanú ďalšie myšlienky, strany sa stretnú, aby pripravili predbežný predaj. V prípade opätovného premyslenia sa však vložená suma spravidla „jednoducho“ stratí (často nesprávne definovaná ako potvrdzujúci vklad, ktorý sa namiesto toho konfiguruje až v čase kompromisu).vo všeobecnosti sa vložená suma „jednoducho“ stratí (často nesprávne definovaná ako potvrdzujúci vklad, ktorý sa namiesto toho konfiguruje až v čase kompromisu)vo všeobecnosti sa vložená suma „jednoducho“ stratí (často nesprávne definovaná ako potvrdzujúci vklad, ktorý sa namiesto toho konfiguruje až v čase kompromisu)
Predohra alebo kompromis
Medzi návrhom na kúpu a predbežným je lepšie uzavrieť vždy predbežnú zmluvu, pretože kúpny návrh zaväzuje iba stranu, ktorá ho podpísala .
Na rozdiel od návrhu na kúpu predbežné opatrenie zapojí obe strany okamžite . Predbežným predajom, ktorý sa tiež nazýva kompromis, je zmluva, ktorou sa predávajúci a kupujúci zaväzujú uzavrieť predaj, pričom stanovujú obchodné podmienky. Prečo je dôležité uzavrieť predbežnú zmluvu? Slúži na zaviazanie strán na čas nevyhnutný na vyriešenie akýchkoľvek problémov , ktoré neumožňujú okamžitý predaj, napríklad pre kupujúceho zháňajúceho financovanie a pre predávajúceho s dodaním nového domu.
„Kompromisom“ je preto dohoda medzi predávajúcim a kupujúcim, ktorí sa vzájomne zaväzujú uzavrieť následnú a definitívnu kúpnu zmluvu. K prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti dôjde iba s jej podpisom. Predbežnú dohodu je možné dohodnúť napríklad vtedy, keď nie je možný okamžitý predaj, pretože kupujúci hľadá hypotéku alebo predávajúci čaká na dodanie nového domu. Predbežná zmluva musí byť vyhotovená písomne (súkromná dohoda, overená súkromná dohoda alebo verejná listina).
Predbežné informácie musia obsahovať hlavné prvky predaja, ako je cena a dom, ktorý sa má kúpiť, adresa a presný popis (poschodia, izby atď.). Tí, ktorí navrhnú kúpu domu, zvyčajne zaplatia nádejnému predajcovi finančnú čiastku ako potvrdzujúcu zálohu, aby tak preukázali vážnosť svojho návrhu. Po dokončení predaja sa záloha odpočíta z konečnej ceny.
Predbežná kúpna zmluva musí byť zaregistrovaná do 20 dní od podpisu. Ak je to ustanovené v notárskej zápisnici, notár tak urobí do 30 dní. Pre registráciu je potrebné:
• registračná daň vo výške 200 eur bez ohľadu na cenu predaja
• kolková daň, v rozsahu 16 eur na každé 4 strany, v každom prípade na každých 100 riadkov (ak je zmluva tvorená verejnou listinou alebo overeným súkromným rukopisom, je kolková suma namiesto 155 eur).
Ak predbežný dokument stanovuje platbu, pomerná registračná daň sa tiež rovná:
• 0,50% zo sumy poskytnutej ako potvrdzujúca záloha
• 3% zo súm poskytnutých ako preddavok na predajnú cenu. V obidvoch prípadoch sa predbežne zaplatená daň odpočíta od dane splatnej pri registrácii konečnej kúpnej zmluvy.
Pretože návrh na kúpu zaväzuje iba strana, ktorá ho podpísala, je lepšie uzavrieť predbežnú zmluvu vždy, aj keď aj s tým existujú riziká. Napríklad napríklad napriek podpísaniu predbežnej dohody mohol predávajúci predať tú istú nehnuteľnosť iným ľuďom alebo mohol na nehnuteľnosť zaregistrovať hypotéky.
Nápravu, ako sa vyhnúť všetkým týmto nepríjemným následkom? Prepis predbežného v Real Estate Registre , vďaka ktorému všetky ostatné predaja pozemku a všeobecne všetky úkony vykonávané alebo "trpel", ktoré sľubuje predajcovia nemajú vplyv na práva dlhovej kupujúceho. Prepis predbežnej verzie však stojí za zváženie. V tomto prípade sa k registračnej dani a kolkovej cene 155 eur pripočíta platba hypotekárnej dane vo výške 200 eur a hypotekárnej dane vo výške 35 eur.
Skutok
Pokiaľ ide o skutočný predaj, notár v tejto fáze vykonáva sériu kontrol. Pre väčšiu pokojnosť ich však môžete tiež kontaktovať skôr, aby bola každá etapa bezpečná. Odborník vykonáva zo zákona sériu preventívnych kontrol zákonnosti zameraných na zaručenie platnej a nenapadnuteľnej zmluvy v priebehu času. Hlavné činnosti kontroly zákonnosti, ktoré musí notár vykonávať, sú tieto:
- zistiť osobnú identitu strán, čo slúži na zabránenie riziku krádeže identity
- overiť podľa zákona neexistenciu predchádzajúcich hypoték alebo obmedzení alebo exekúcií na Územnom úrade finančnej správy a územnom plánovaní a katastrálnej správnosti nehnuteľností
- identifikovať daňový režim vzťahujúci sa na konkrétny prípad a overiť existenciu požiadaviek na akékoľvek daňové výhody
- skontrolovať, či je energetická hospodárnosť budov certifikovaná podľa príslušných národných a regionálnych predpisov
- overuje dodržiavanie pravidiel týkajúcich sa prania špinavých peňazí, sledovateľnosti platieb a provízií vyplácaných sprostredkovaním akýmkoľvek realitným kanceláriám.
Všetky kontroly vykonané notárom sa končia notárskou zápisnicou. Spravidla v čase podpisu kúpnej zmluvy dochádza aj k dodaniu tovaru. Pre vytvorenie listiny zákon ustanovuje, že notár musí účastníkom konania a všetkým svedkom, ktorých prítomnosť je v určitých prípadoch zákonom vyžadovaná, napríklad v plnom rozsahu vysvetliť a prečítať obsah listiny (napríklad ak niektorý z účastníkov nie je schopný podpísať alebo je ovplyvnený zmyslovým postihnutím), pričom sa uistite, že porozumeli jeho obsahu a právnym účinkom. Listina po prečítaní a schválení musí byť podpísaná účastníkmi konania, prípadne svedkami pred notárom a nakoniec podpísaná samotným notárom.
Po vykonaní úkonu je notár povinný zaregistrovať listinu na daňovej agentúre a zaplatiť súvisiace dane v mene klienta v krátkej dobe a uložiť ju do verejných registrov, aby bola známa a účinná vo vzťahu k všetkých (technicky definovaných ako tretie strany) a nakoniec katastrálny prevod, aby sa tiež aktualizoval kataster.
Zloženie ceny
Zákonodarca zasiahol zavedením možnosti prepisu predbežného opatrenia na ochranu tých, ktorí si tento dom kupujú . Aby sa zabránilo vystaveniu kupujúceho riziku, že medzi dátumom listiny a dňom jej prepisu bude zverejnená neočakávaná záťaž pre predávajúceho - hypotéka, zaistenie, exekúcia, súdna žiadosť atď. - zákon o hospodárskej súťaži (zákon č. 124/2021) zaviedol takzvaný cenový vklad. Čo to znamená? Ak o to požiada najmenej jedna zo strán, notár musí udržiavať zostatok ceny určenej pre predávajúceho na depozite až do uskutočnenia reklamných formalít, pri ktorých je možné získať istotu, že nákup bol dokončený bez toho, aby bol zaťažený.
Sumy, ktoré notár považuje za zaplatené kupujúcim (a ktoré musia byť nevyhnutne vystavené nie predajcovi, ale samotnému notárovi), rozdelí na osobitný bežný účet , ktorý si osobitne otvoril v banke s cieľom „ dedikovaný účet podľa zákona 147/2013 “. Vklad ceny zaručuje správne a bezpečné dokončenie prevodu peňazí od kupujúceho k predávajúcemu, ktorý po niekoľkých dňoch inkasuje sumy, avšak nebude vystavený riziku, pokiaľ ide o efektívne inkasovanie dohodnutej sumy.