Spracovaný obsah
- Požiadajte o hypotéku: čo to je a kto to môže urobiť
- Požiadajte o hypotéku: pozor na úrokové sadzby
- Návrh hypotéky: na čo si dať pozor
- Požiadajte o hypotéku: ako rýchlo sa poskytne
Ak máte v úmysle kúpiť si dom a nemáte k dispozícii likviditu na dokončenie predaja, ideálnym riešením je požiadať o hypotéku banka. Ako však funguje hypotéka? Aká sadzba je pre vás to pravé? Aké riziká existujú? Tu je rad odpovedí na najčastejšie otázky.
Požiadajte o hypotéku: čo to je a kto to môže urobiť
Pôžička je zmluva medzi subjektom a sprostredkovateľom , zvyčajne bankou, ktorá spočíva v prevode peňažnej sumy od jedného subjektu (nazývaného veriteľ) k ďalšiemu subjektu (nazývaný dlžník), za predpokladu, že tento subjekt povinnosť vrátiť rovnakú sumu peňazí veriteľovi. Keďže ide o pôžičku za odplatu, ten, kto si požičal sumu peňazí, musí platiť úroky.
O hypotéku môže požiadať každý, pokiaľ preukáže, že je schopný v priebehu času splácať požičanú sumu. Všeobecne banka poskytuje sumu na základe hodnoty nehnuteľnosti, ktorá sa má kúpiť, ktorá nepresahuje 80% stanovenú na základe posúdenia vykonaného nezávislým technikom. Sprostredkovatelia niekedy poskytujú hypotéky, ktoré presahujú 80% hodnoty nehnuteľnosti, ale v týchto prípadoch si vyžadujú viac záruk a pre zákazníka často uplatnia menej výhodné podmienky.
Pred podaním žiadosti o pôžičku je vhodné starostlivo vyhodnotiť príjem a po odpočítaní bežných výdavkov určiť svoju mesačnú dostupnosť. Je rozumné, aby splátka nepresiahla jednu tretinu jeho disponibilného príjmu, aby sa pokryli bežné výdavky, nepredvídané výdavky a možné zníženie príjmu napríklad v dôsledku choroby, úrazu, prepustenia.
Požiadajte o hypotéku: pozor na úrokové sadzby
Jedným z prvých krokov, ktoré musíte podniknúť pri rozhodovaní o hypotéke na kúpu domu, je pochopiť, ktorá sadzba je pre vás to pravé.
Čo sa týka hlavne hypotéky, je úroková sadzba. Hypotéky môžu byť v zásade pevne stanovené - úroková sadzba zostáva úrokovou sadzbou stanovenou v zmluve na celú dobu poskytovania pôžičky a nevýhodou nie je možnosť využiť akékoľvek zníženie trhových sadzieb, ktoré sa časom môžu vyskytnúť - a pri variabilnej sadzbe - úroková sadzba. úrok sa môže meniť vo vopred stanovených termínoch vzhľadom na východiskovú sadzbu, pretože sleduje fluktuácie referenčného parametra, ktorý sa zvyčajne stanovuje na peňažnom a finančnom trhu.
Okrem týchto dvoch typov existujú aj dvojnásobná sadzba (rozdelená na dve časti - jedna s pevnou sadzbou, druhá s variabilnou sadzbou - dvojnásobná sadzba sa odporúča pre tých, ktorí uprednostňujú prechodné riešenie medzi pevnou sadzbou a variabilnou sadzbou, vyváženie výhod a nevýhod každého z nich) a zmiešaný (môže prejsť od fixného k variabilnému v stanovených termínoch a / alebo za určitých podmienok uvedených v zmluve).
Sadzby a podmienky ponúkané rôznymi sprostredkovateľmi sa môžu líšiť, dokonca aj značne. Akú sadzbu zvoliť? Na internete existujú vyhľadávače, ktoré ponúkajú sprievodcov a navrhujú najvhodnejšie hypotéky pre potreby každého. Samozrejmosťou je vždy možnosť vyžiadať si informačné dokumenty priamo od sprostredkovateľa, napríklad na pulte banky.
Je dôležité vyhodnotiť výhody a nevýhody typu sadzby z hľadiska ekonomickej situácie a trhových podmienok s ohľadom na ich možný vývoj v čase. Preto je užitočné požiadať banku o list obsahujúci Všeobecné informácie, v ktorom každý sprostredkovateľ musí ilustrovať všetky charakteristiky hypoték, ktoré ponúka.
Návrh hypotéky: na čo si dať pozor
Pri skúmaní návrhov je potrebné venovať osobitnú pozornosť niektorým prvkom, ako napríklad:
- rozpätie (na stanovenie úrokovej sadzby použitej na hypotéky používajú banky referenčné sadzby, hlavnými sú Euribor a Eurirs, ku ktorým pripočítajú určité percento, spreadu presne, ktorá sa pohybuje medzi 1 a 3 percentá);
- RPMN označuje ročné celkové náklady na pôžičku a je vyjadrená ako percento z výšky poskytnutej pôžičky. Ak je úroková sadzba variabilná, RPSN je uvedená iba ako príklad, pretože môže podliehať zmenám určeným trendom referenčných parametrov;
- amortizačný plán je projekt splácania dlhu a stanovuje sa v ňom vyplatená suma, výška jednotlivých splátok, dátum, do ktorého musí byť splatený celý dlh, frekvencia jednotlivých splátok (mesiac, štvrťrok, semester), kritériá na určenie výšky každej splátky a zvyškového dlhu. Splátka sa skladá z dvoch prvkov: výška istiny , to znamená výška vráteného úveru; úroková sadzba, tj vzniknutý úrok. Existuje niekoľko mechanizmov splácania úveru. V Taliansku je najbežnejším amortizačným plánom takzvaná „francúzska“ metóda: splátka pevnej sumy sa skladá zo zvyšujúcej sa sumy istiny a klesajúcej výšky úroku. Na začiatku sa väčšinou platí úrok. Keďže sa na zvyškový kapitál uplatňuje úrok, keďže sa spláca istina, výška úroku klesá a istina sa zvyšuje;
- všetky výdavkové položky : k úrokovej sadzbe a daniam je potrebné pripočítať: predbežné náklady, ktoré môžu pozostávať buď z pevnej sumy, alebo z percenta vypočítaného z výšky pôžičky; náklady na ocenenie , ktoré môžu byť potrebné na vyhodnotenie nehnuteľnosti určenej na založenie; sú právne poplatky za úverovej zmluvy a " registrácia hypoték do katastra nehnuteľností ; náklady na poistné krytie škôd na majetku a akýchkoľvek rizík súvisiacich s udalosťami súvisiacimi so životom zákazníka, ktoré by mu mohli zabrániť v splácaní úveru; úrok z omeškania, ak splátku zaplatíte neskoro;
- daňové úspory.
Keď sa rozhodnete pre určitú ponuku od banky, začne sa vyšetrovanie, pri ktorom úverová inštitúcia overí príjem, aktíva a záruky ponúkané zákazníkom s cieľom posúdiť jeho schopnosť splácať v priebehu času. Každý sprostredkovateľ má svoje vlastné postupy, ale dokumenty, ktoré sa majú predložiť , sa spravidla týkajú:
- osobné údaje , ako napríklad vek, bydlisko, rodinný stav, akékoľvek majetkové dohody medzi manželmi alebo stranami občianskeho zväzu;
- informácie potvrdzujúce príjmovú kapacitu : pre zamestnancov vyhlásenie zamestnávateľa potvrdzujúce odpracovanú dobu, najmenej posledný platový doklad a kópia formulára CUD (alebo formulára 730 alebo formulára Unico) ; pre samostatne zárobkovo činné osoby alebo slobodné povolania posledné daňové priznania, osvedčenie Obchodnej, priemyselnej a remeselnej komory, osvedčenie o registrácii v registri, ak sú profesionáli;
- informácie týkajúce sa nehnuteľnosti , napríklad kópia predbežnej kúpnej zmluvy („kompromis“), pôdorys, osvedčenie o obývateľnosti, posledná listina o kúpe alebo vyhlásenie o dedičstve.
Zárukou, ktorú sprostredkovateľ zvyčajne vyžaduje, je hypotéka, ktorá mu dáva právo na predaj nehnuteľnosti, ak zákazník nespláca úver . Na určenie hodnoty nehnuteľnosti, a teda aj záruky, sa nehnuteľnosť najskôr podrobí hodnoteniu. Veriteľ by mohol okrem hypotéky požadovať aj ďalšie záruky, napríklad keď má zákazník nízky príjem v porovnaní so splátkami, nemá stabilné zamestnanie alebo žiada o hypotéku vyššiu ako 80% hodnoty nehnuteľnosti. Medzi najbežnejšie záruky patrí aj záruka vydaná inou osobou ako zákazníkom požadujúcim pôžičku.
Požiadajte o hypotéku: ako rýchlo sa poskytne
Pokiaľ ide o kúpu nehnuteľnosti s hypotékou, je dobré vedieť, že doba jej získania, tj. Doba medzi predložením dokumentácie a skutočným vyplatením sumy, ktorá sa líši od banky k banke, je uvedená v hárku so všeobecnými informáciami.
Pôžička sa zvyčajne nevyplatí v deň podpísania zmluvy, ale až po niekoľkých dňoch, keď hypotéka podľa zákona dosiahla vyššiu úroveň zabezpečenia. Takže v prípade pôžičky poskytnutej na účely zaplatenia ceny predaja nehnuteľnosti bude musieť predávajúci následne na zaplatenie čakať niekoľko dní.
Preto je potrebné informovať sa v banke a u notára o časoch efektívnej dostupnosti peňazí. Aby sa zabránilo tomuto čakaniu, niektoré banky okamžite sprístupnia sumu požičanú na základe inej zmluvy ako hypotéky, ktorá sa nazýva predbežné financovanie : v takom prípade je vhodné skontrolovať, aké sú úroky a ďalšie poplatky, ktoré banka požaduje. Ako alternatívu k predbežnému financovaniu je potrebné vopred sa dohodnúť s predajcom, ktorý, ak predáva pred zhromaždením celej ceny, musí byť zodpovedajúcim spôsobom zaručený.