Spracovaný obsah
- Legislatíva o užívacom práve a pôžičke
- Čo je to užívacie právo a čo to obnáša
- Čo je to pôžička a čo zahŕňa
- Faksimile užívacích a úverových zmlúv
Tieto dva vzorce používania majetku iných sa riadia obmedzeniami, ktoré upravujú vzťahy medzi zúčastnenými stranami a stanovujú podmienky, práva a povinnosti. Určite je najbežnejšie užívacie právo. Napríklad pri čítaní reklám na nehnuteľnosti určite narazíte na nádherné domy predávané za výhodné ceny, niekedy až o 50% nižšie ako je trhová hodnota.
V mnohých prípadoch však tieto reklamy obsahujú podmienku, ktorá ospravedlňuje nižšie náklady: predaj sa v skutočnosti týka samotného vlastníctva . To znamená, že majetok je obývaný inými ľuďmi, na základe takzvaného užívacieho práva, skutočného práva na užívanie, podľa ktorého môže subjekt, nazývaný ako užívací systém, na obmedzenú dobu nakladať s majetkom, ktorý patrí inému subjektu. povedať nahý majiteľ . Nahý majiteľ, ktorý kupuje nehnuteľnosť, bude môcť v dome skutočne žiť, bude si musieť počkať na ukončenie užívacieho práva, ktorého trvanie je obmedzené a ktoré v každom prípade uplynie smrťou užívateľského práva.
Bezúročná pôžička , na druhú stranu, ako je uvedené v občianskom zákonníku, je zmluva, ktorým jedna strana poskytuje druhej z hnuteľného či nehnuteľného vec, takže ho možno použiť po určitú dobu špecifickú alebo používanie, s povinnosťou vrátiť ju vec dostala. Pôžička je v podstate bezplatná , pretože akákoľvek kompenzácia by predstavovala lízing.
V kondomíniu
Pokiaľ ide o vzťahy s kondomíniumom, užívateľ sa pravidelne zúčastňuje na zhromaždeniach a môže tiež vyjadrovať svoj hlas, avšak s obmedzeniami diktovanými občianskym zákonníkom.
Na druhej strane je dlžník vo všeobecnosti postavený na roveň nájomcovi a v dôsledku toho sa môže zúčastňovať na schôdzach, pričom sa obmedzuje na hlasovanie iba o niekoľkých uzneseniach, najmä tých, ktoré sa týkajú nákladov a metód riadenia vykurovacích a klimatizačných služieb. Ďalej môže zasahovať bez hlasovacieho práva do uznesení týkajúcich sa úpravy ostatných spoločných služieb.
Legislatíva o užívacom práve a pôžičke
Obidve sa riadia občianskym zákonníkom: užívacie právo podľa čl. 981, 978-1020; pôžička z článkov 1803-1814. Pre prvý, ex art. 1158 a 1159 (usucapione) a čl. 1153, odsek 3 (užívacie právo vyplývajúce z držby hnuteľného majetku v dobrej viere). Druhý článok konkrétne uvádza v článku 1810, že „ak nie je dohodnutý termín, nevyplýva to z použitia, na ktoré mala byť vec určená, je dlžník povinný ho vrátiť, len čo ho o to dlžník požiada“.
Čo je to užívacie právo a čo to obnáša
Ako predpokladá článok 978 občianskeho zákonníka, užívacie právo môže byť tvorené tromi rôznymi spôsobmi: zákonom, dohodou medzi stranami a usukapiónom.
Prvý prípad je podľa zákona nakonfigurovaný s právnym užívacím právom k majetkom detí v prospech rodičov, ktoré je možné dosiahnuť pod podmienkou, že plody získané z tohto užívacieho práva sú určené na výživu a výchovu detí.
Užívacie právo je možné ustanoviť aj na základe dohody medzi stranami, napríklad zmluvou alebo závetom.
Napokon je možné ustanoviť užívacie právo usucapione, a to na základe nepretržitej a nepretržitej držby majetku, a to na dobu stanovenú zákonom, ktorá sa v prípade nehnuteľností rovná dvadsiatim rokom.
Zákon tiež stanovuje, že užívacie právo ustanovené v prospech právnickej osoby nemôže trvať dlhšie ako tridsať rokov a že právo môže zaniknúť v dôsledku nepoužívania, ktoré trvá dvadsať rokov alebo v dôsledku zániku veci na z ktorej sa skladá.
Užívacie právo je možné postúpiť na konkrétne časové obdobie alebo na celé jeho obdobie, pokiaľ to ústava nezakazuje. Zmluvné strany môžu v skutočnosti zakázať prevod užívacieho práva ustanovením úkonu, ktorý musí byť prepisený, aby bol platný. V každom prípade musí byť pridelenie oznámené vlastníkovi a do tej doby zostáva užívateľská zodpovednosť spoločne a nerozdielne s postupníkom voči vlastníkovi. Zákon na druhej strane neumožňuje užívateľskému právu dočasne previesť jeho právo na nahého vlastníka, pretože v prípade spojenia medzi užívaním a majetkom v tej istej osobe by samotné užívanie zaniklo.
Občiansky zákonník ustanovuje, že užívateľ má právo užívať si nehnuteľnosť a mať z nej úžitok (napríklad vyberaním nájomného z prenajatého majetku), ak to rešpektuje ekonomické miesto určenia.
Najmä článok 67 vykonávacích ustanovení ustanovuje, že „užívanie podlažia alebo časti podlažia budovy vykonáva volebné právo v podnikaní ovplyvňujúce bežnú správu a jednoduché užívanie vecí a služieb obyčajný. V iných uzneseniach patrí volebné právo vlastníkom, s výnimkou prípadov, keď má užívateľ v úmysle uplatniť právo uvedené v článku 1006 zákonníka (odmietnutie vlastníka vykonať opravy), alebo v prípade prác alebo prác podľa Články 985 (vylepšenia) a 986 (doplnky) kódexu.
V týchto prípadoch musí byť zvolanie oznámené užívateľovi a nahému majiteľovi ».
Užívateľ sa môže zúčastniť hlasovania o vymenovaní nového správcu, zatiaľ čo v prípade rekonštrukcie fasády alebo inštalácie výťahu bude potrebná prítomnosť nahého majiteľa.
Kódex špecifikuje, že nahý vlastník a užívateľ sú spoločne zodpovední za platbu splatných príspevkov na kondomínium.
Všeobecne je užívateľský účet zodpovedný za náklady na kondomínium, náklady spojené s úschovou, správou a bežnou údržbou majetku, ako aj za mimoriadne opravy, ktoré sú nevyhnutné v dôsledku neplnenia povinností bežnej údržby.
Všetky ďalšie mimoriadne náklady na druhej strane znáša vlastník: opravy potrebné na zabezpečenie stability hlavných múrov a klenieb, výmena trámov, renovácia, celej alebo významnej časti, striech, podláh, schodísk, násypov, akvaduktov, oporných alebo obklopujúcich stien.
Zákon ustanovuje, že počas doby užívania užívateľský majetok vypláca vlastníkovi úroky zo súm vynaložených na mimoriadne opravy.
Môže sa však stať, že nahý vlastník odmietne vykonať opravy alebo oneskorí ich vykonanie: užívateľský zväz môže potom vykonať zásahy na svoje náklady a potom po skončení užívacieho procesu požiadať o náhradu (bez úrokov). Užívateľský register je zodpovedný za dane, ktoré platia tí, ktorí majú skutočné práva k majetku (imu, taxislužba a tari).
Ukončenie a právo na používanie a pobyt
V prípade, že vlastník nehnuteľnosti nie je v pozícii, aby sa o ňu postaral, môže udeliť právo na používanie nehnuteľnosti tretej osobe, ktorá je definovaná ako užívateľ. V porovnaní s užívacím poriadkom má užívacie právo obmedzenia týkajúce sa plodov, ktoré sú výsledkom majetku, ktoré je možné v súvislosti so sociálnym stavom používateľa použiť výlučne na uspokojenie jeho a jeho rodinných potrieb. To napríklad znamená, že užívateľ si nemôže nehnuteľnosť prenajať a môže si nájom užívať.
Podobné ako užívacie právo, ale s ešte užším rozsahom pôsobnosti je právo na pobyt, t. J. Právo užívať si cudzí majetok po obmedzenú dobu. Osoba, ktorá má z ubytovania prospech, ho môže využívať v medziach svojich potrieb a potrieb svojej rodiny. Aj v tomto prípade je preto vylúčená možnosť prenájmu nehnuteľnosti a dosiahnutia zisku, rovnako ako nie je dovolené poskytnúť užívanie domu iným rodinným príslušníkom.
Právo na použitie a právo na pobyt môžu vyplývať z dohôd medzi stranami, zo závetu, zo zákona alebo, najmä pokiaľ ide o právo na pobyt, z rozhodnutia súdneho orgánu. Najčastejším prípadom je rozvedený pár, keď sudca pridelí manželský dom, aj keď je vo vlastníctve manžela, manželke, ktorej boli deti zverené. V tejto súvislosti je potrebné pripomenúť, že článok 540 občianskeho zákonníka okrem iného stanovuje, že „manžel (…) má právo bývať v dome slúžiacom na rodinné bývanie a používať ho na nábytok, ktorý ho sprevádza, ak vo vlastníctve zosnulého alebo obcí. Tieto práva ovplyvňujú časť, ktorá je k dispozícii, a ak to nestačí, zostávajúca časť rezervy pre manžela a prípadne časť vyhradená pre deti. “
A konečne, právo na používanie aj právo na pobyt môže vyplývať z usucapione, zatiaľ čo rovnaké pravidlá sa uplatňujú na správu výdavkov a platenie daní.
Čo je to pôžička a čo zahŕňa
Zákon ustanovuje, že dlžník, to je ten, kto užíva majetok iných, je povinný strážiť a chrániť majetok s starostlivosťou „dobrého otca rodiny“ a môže ho použiť na účel určený zmluvou alebo povahou veci ,
V prípade škody, aj keby bola spôsobená náhodnou udalosťou, ktorú je možné napraviť vopred, je dlžník zodpovedný, zatiaľ čo nezodpovedá za zhoršenie v dôsledku bežného používania.
Zákon zakazuje dlžníkovi udeliť užívanie nehnuteľnosti tretej osobe bez súhlasu požičiavateľa, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti. Ak dlžník nerešpektuje tieto podmienky, je veriteľ oprávnený požadovať okamžité vrátenie nehnuteľnosti a v určitých prípadoch aj náhradu škody.
Ak je v pôžičke stanovená lehota, ktorú je potrebné dodržať, môže veriteľ v prípade „urgentnej a nepredvídanej potreby“ požadovať okamžité vrátenie majetku. A aj keď zmluva neustanovuje dobu, je dlžník povinný vrátiť nehnuteľnosť hneď, ako to dlžník požaduje.
V každom prípade zmluva o pôžičke zaniká smrťou dlžníka.
Pokiaľ ide o rozdelenie výdavkov, bežné znáša dlžník (ktorý má z nehnuteľnosti úžitok), zatiaľ čo pôvodný (vlastník) platí mimoriadne. Ak je to urgentné a nevyhnutné, môže dlžník zaplatiť sumy vopred a potom požiadať vlastníka nehnuteľnosti o relatívnu náhradu. Napokon, v prípade, že dlžník nie je aktuálny s platbami bežných výdavkov, môže byt požiadať o nezaplatené sumy priamo proti vlastníkovi. Ten zase môže podniknúť právne kroky proti dlžníkovi, aby získal náhradu a vrátenie majetku.
Faksimile užívacích a úverových zmlúv
V spolupráci s Avv. Silvio Rezzonico, národný prezident Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it
Prevzaté z papiera Cose di Casa z novembra 2022-2023