Spracovaný obsah
- Návrh kúpy
- Predbežná alebo kompromisná zmluva
- Prepis predbežného
- Kontroly, ktoré sa majú vykonať v predbežnej fáze
Návrh na kúpu a predbežná zmluva sú dva pojmy, ktoré počujete veľmi často, keď hovoríte o predaji nehnuteľností. Ale čo sú zač? Aké účinky má jeden a aké druhé?
Návrh kúpy
Návrh na kúpu je technicky vyhlásenie kupujúceho, že chce kúpiť určitú nehnuteľnosť za určitú cenu. Vyhlásenie sa zvyčajne robí na základe predtlačeného formulára poskytnutého realitnou kanceláriou, ktorú kontaktujete. Návrh na kúpu je obvykle sprevádzaný zaplatením peňažnej sumy ako vkladu, ktorý je blokovaný po celú dobu platnosti návrhu. Hlavný rozdiel medzi návrhom na kúpu a predbežným návrhom je v tom, že prvý obsahuje záväzné záväzky pre kupujúceho, nie pre predávajúceho. Aj keď kupujúci zaplatil zálohu, predávajúci môže zatiaľ vyhodnotiť ďalšie návrhy. Iba vtedy, keď predávajúci prijme návrh na kúpu, stane sa z neho predbežná kúpna zmluva.
Predbežná alebo kompromisná zmluva
Tiež je povedané kompromis, predbežný predaj je zmluva, ktorou sa zmluvné strany, predávajúci aj kupujúci zaväzujú predaj uzavrieť, s uvedením času a metód. Predbežný návrh je na rozdiel od návrhu na kúpu (kým ho predávajúci neprijme) zaväzuje obe strany. Predbežná zmluva je teda skutočnou zmluvou, ktorá zaväzuje obe strany podpísať definitívnu zmluvu. Ak predávajúci návrh kupujúceho prijme, je podpísaný týmto kupujúcim a je uzavretý predbežný predaj, ktorý bude mať ustanovenia uvedené v predtlačenom texte návrhu kúpy. Na uspokojenie rôznych potrieb strán je možné podpísať nový predbežný, konkrétnejší a formulovaný výraz, ktorý nahrádza predtlačený formulár.Napríklad sa to stane, keď si predávajúci po podpísaní návrhu uvedomí, že dom na predaj nemá vnútorné systémy podľa zákona. V takom prípade je dohodnutý kompromis s obsahom odlišným od návrhu nákupu.
V každom prípade musí byť v úvode uvedená séria hlavných prvkov predaja, ako napríklad:
- cena a dom kúpiť
- adresu a presný popis (poschodia, miestnosti atď.) s údajmi z katastra nehnuteľností
- dátum uzavretia konečnej zmluvy.
Podpis predbežnej dohody je zvyčajne sprevádzaný vyplatením určitej sumy peňazí ako „vkladu“, ktorý však na rozdiel od návrhu na kúpu zaväzuje obe strany okamžite. Vždy je lepšie uzavrieť predohru. Ak však potrebujete podpísať návrh na kúpu, je vhodné nastaviť si čo najkratšie trvanie a zaplatiť minimálny vklad.
Prepis predbežného
Napriek podpísaniu predbežnej dohody sa môže stať, že predávajúci predá tú istú nehnuteľnosť iným ľuďom alebo na ňu ustanoví skutočné práva z užívania (napr. Užívacie právo) alebo zaregistruje hypotéky. Aby sa predišlo týmto nepríjemným situáciám pre kupujúceho, predbežné je zaručené jeho prepisom v registroch nehnuteľností. Prepis platí ako skutočná rezervácia kúpy nehnuteľnosti. Už to nie je iba súkromná dohoda medzi kupujúcim a predávajúcim, ale je to právne platné pre kohokoľvek a predávajúci teda nebude môcť predať nehnuteľnosť niekomu inému, ani poskytnúť na ňu hypotéku ani predstavovať pasívne vecné bremeno. alebo akékoľvek iné škodlivé právo na kupujúceho. Od okamihu prepisu predbežnej zmluvynehnuteľnosť je „rezervovaná“ pre budúceho kupujúceho a akýkoľvek prepis alebo registrácia by na neho nemala žiadny vplyv. Prepis musí vykonať notár, ktorý prijal alebo overil predbežnú zmluvu do 30 dní od podpísania zmluvy. Prepis predbežného zahŕňa určité ďalšie náklady. Predovšetkým okrem registračnej dane, fixnej registračnej dane (200 eur), musia byť zaplatené aj fixné registračné poplatky (35 eur), samozrejme spolu s poplatkom notára.Predovšetkým okrem registračnej dane, fixnej registračnej dane (200 eur), musia byť zaplatené aj fixné registračné poplatky (35 eur), samozrejme spolu s poplatkom notára.Predovšetkým okrem registračnej dane, fixnej registračnej dane (200 eur), musia byť zaplatené aj fixné registračné poplatky (35 eur), samozrejme spolu s poplatkom notára.
Kontroly, ktoré sa majú vykonať v predbežnej fáze
Už v čase podpisu predbežnej zmluvy je vhodné, aby kupujúci vykonal sériu kontrol nehnuteľnosti. Prvou kontrolou je zistiť, či je nádejný predajca, ktorý podpíše predbežný predaj, skutočným vlastníkom. V takom prípade je potrebný špeciálny prieskum na Konzervatóriu registrov nehnuteľností, ktorý je vždy aktualizovaný aj o tržbách, hypotékach, exekúciách atď. týkajúce sa nehnuteľnosti. Je tiež dôležité skontrolovať stavebnú pravidelnosť domu, takže ak bol postavený s riadnym stavebným povolením, či ešte nie je podaná žiadosť o amnestiu, či je použiteľný atď. Ak si potom kúpite byt v kondomíniu,tiež je vhodné už v čase dohodnutia predbežného predaja prečítať si predpisy o kondomíniách a skontrolovať, či existujú nejaké uznesenia zhromaždenia kondomínium týkajúce sa mimoriadnych administratívnych prác a predovšetkým akýchkoľvek výdavkov na kondomínium, ktoré ešte predajca neuhradil.
Ďalšie kontroly, ktoré sa musia vykonať už v čase prípravy predbežnej skúšky, sú:
- kontroly týkajúce sa majetkového režimu strán
- kontroly týkajúce sa súladu systémov (elektrických, hydraulických, vykurovacích atď.) s bezpečnostnými normami
- overenie súladu s predpismi, ktoré predpisujú konkrétne stavebné metódy (napríklad protiseizmické predpisy)
- kontroly týkajúce sa akýchkoľvek obmedzení územného plánovania uvalených na pozemok (napríklad pozemok, na ktorý sa vzťahuje Realizačný plán miest alebo ktorý sa riadi osobitnými dohodami o územnom plánovaní)
- kontroly akýchkoľvek obmedzení kultúrnej a environmentálnej krajiny týkajúcich sa týchto nehnuteľností
- kontroly týkajúce sa akýchkoľvek konvenčných alebo zákonných predpokladov.
Ak po podpísaní predbežnej dohody jedna zo strán odmietne bez dôvodu pokračovať v predaji, druhá sa ho môže domáhať od sudcu žalobou. Toto je konkrétne prevedenie predpokladané v čl. 2932 Občianskeho zákonníka. Rozsudok Súdneho dvora robí toto predbežné „konečné“: nehnuteľnosť prechádza na kupujúceho, ktorý musí zaplatiť dohodnutú cenu. Ako alternatívu ku konkrétnej exekúcii môže strana, ktorá „neplní“, opäť požiadať sudcu o vypovedanie zmluvy, ako aj o náhradu vzniknutej škody.