Správca bytu

Či už je to fyzická osoba, právnická osoba alebo kapitálová spoločnosť, správca bytu je čoraz profesionálnejšia osobnosť, s rizikami a povinnosťami, ktoré je potrebné dobre poznať, a ktoré netreba podceňovať.

Spracovaný obsah

POVINNOSTI SPRÁVCU KONDOMÍNIA: OCHRANA KONDOMÍNIÍ o 360 °
Keď ste zamestnávateľ
Smerom k stranám, ktoré zlyhali
OBČIANSKA A TRESTNÁ ZODPOVEDNOSŤ SPRÁVCU KONDOMÍNIA
Odmena správcu
Odvolanie a ukončenie funkcie

Nadobudnutím účinnosti reformného zákona o bytových domoch 18. júna 2013(č. 220 z 11/12/2012), požiadavky stať sa riaditeľom a úlohy, ktoré musia tí istí spĺňať, sú zložitejšie, čo naznačuje, že smerujeme k väčšej profesionalizácii toho, čo sa vo všetkých ohľadoch musí považovať za prácu , Upravuje tiež občiansky zákonník: články týkajúce sa kondomínií sú články zahrnuté medzi rokmi 1117 a 1139. Najmä čísla 1129, 1130 a 1131 sa zameriavajú na postavu správcu spojenú s účastníkmi zhromaždenia zväzkom reprezentácie. To znamená, že môže podniknúť právne kroky proti samotným vlastníkom aj voči tretím osobám. Rovnakým spôsobom ho možno žalovať za akékoľvek kroky týkajúce sa spoločných častí budovy, ktorú spravuje.

Menovanie je povinné v budovách s viac ako 8 bytmi
Má občiansku a trestnú zodpovednosť voči kondomíniu.
Žiadny profesionálny register, ale odborové združenia.

Správca, pre ktorého zatiaľ neexistuje žiadny odborný register, je s kondomíniom prepojený na základe mandátneho vzťahu: koná vo výhradnom záujme samotného kondomínia a zaručuje správu spoločných častí budovy. Jeho vymenovanie je povinné, ak je viac ako 8 kondomínií; zhromaždenie kondomínium je povolané na prerokovanie s počtom hlasov, ktoré musia predstavovať väčšinu prítomných a najmenej polovicu (alebo 500 tisícin) celej hodnoty budovy. Zadanie má trvanie 12 mesiacov a druhý rok sa, pokiaľ nebude vyriešené odvolanie, automaticky obnovuje. Na konci dvojročného obdobia sa pracovná zmluva medzi stranami považuje za ukončenú a bude sa vyžadovať pokračovanie priaznivého stanoviska zhromaždenia. Ak zhromaždenie nezvolí správcu,každý jednotlivý kondomínium (alebo odstupujúci správca) má právo odvolať sa k súdnemu orgánu, ktorý ho následne určí.

Odstupňované a aktualizované Okrem obvyklých požiadaviek stanovených zákonom musí mať správca budovy aj stredoškolský diplom a musí absolvovať pravidelné školenia.

Legislatívny výnos 81/2008 Tiež známy ako „Konsolidovaný text o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci“, vstúpil do platnosti 15. 5. 2008 (a opravený legislatívnym dekrétom č. 106 z 3. augusta 2009, ako aj následnými ďalšími vyhlášok). Zostáva prvým odkazom v Taliansku v oblasti bezpečnosti na pracovisku: obsahuje informácie pre spoločnosti, zamestnávateľov a pracovníkov o tom, čo je nevyhnutné a povinné odkazovať na prevenciu, ochranu fyzického a duševného zdravia v každom pracovnom prostredí. A tiež v súvislosti s hodnotením rizika a zdravotným dohľadom, prvou pomocou a hasením požiaru.

Článok 1129 občianskeho zákonníka Je to konkrétne v časti „Menovanie, odvolanie a povinnosti správcu“.

Článok 1710 občianskeho zákonníka (diligencia zástupcu): „Od zástupcu (správcu) sa vyžaduje, aby splnomocnencovi (kondomíniu) oznámil okolnosti, ktoré mohli nastať a ktoré môžu viesť k zrušeniu alebo zmene jeho mandátu.“

POVINNOSTI SPRÁVCU KONDOMÍNIA: OCHRANA KONDOMÍNIÍ o 360 °

Okrem zaistenia využívania spoločných služieb a umožnenia ich využívania, rovnako ako všetky byty, má správca aj množstvo povinností, ktorým sa nemôže vyhnúť. Najskôr musí vykonať uznesenia odhlasované zhromaždením a každý rok zvolať ad hoc na schválenie správy o kondomíniu. Ďalej je potrebné vyberať príspevky a znášať náklady na bežnú údržbu spoločných častí; starať sa o vedenie kondomíniálneho registra (ktorý obsahuje osobné údaje jednotlivých vlastníkov a držiteľov skutočných práv a osobných práv na požitie), vedenie registra zápisníc zo schôdzí, registra vymenovania a odvolania správcu a účtovný register; uschovajte dokumentáciu a poskytnite kondomíniu, ktoré o to požiada,stav platieb za výdavky na kondomínium a akékoľvek prebiehajúce spory; vypracuje výročnú správu o kondomínii a do 180 dní ho vyzve na schválenie zhromaždením.

Ak zhromaždenie kondomínium rokuje v prospech, správca je povinný aktivovať webovú stránku kondomínium, ktorá umožňuje všetkým osobám oprávneným konzultovať a sťahovať v digitálnom formáte rezolúcie odhlasované zhromaždením. Náklady na výstavbu a správu webových stránok vždy znášajú byty.

Medzi povinnosti správcu, ako to vyžadujú osobitné ustanovenia zákona, patrí aj dohľad nad rizikami zmeny kvality vody. V skutočnosti, najmä v najstarších budovách, môže prítomnosť starých železných rúrok a zásobníkov zmeniť kvalitu vody a poškodiť zdravie kondomínií.

Správca je povinný otvoriť bežný, poštový alebo bankový účet , cez ktorý prechádzajú sumy prijaté od kondomínií alebo od tretích strán, vrátane tých, ktoré sú vyplácané v mene kondomínium. Ako ustanovuje reformný zákon, každé kondomínium má prostredníctvom správcu (ktorý nikdy nemôže odmietnuť) právo na prístup k účtu , overenie správy účtovníctva a na požiadanie aj vytlačenie pravidelného výpisu z účtu na svoje náklady. , aby sa skontrolovali výdavkové položky a overila práca správcu .

Keď ste zamestnávateľ

Ak zamestnanci (vrátnik, ošetrovateľ, záhradník atď.) Pracujú v bytovom dome, správca prevezme úlohu zamestnávateľa a je povinný dodržiavať ustanovenia legislatívneho dekrétu 81/2008 z hľadiska bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci. v práci. Ak je byt na druhej strane objednávateľom zákazky, napríklad na stavebné zásahy do budovy, správca sa môže spoľahnúť na projektového manažéra, ktorý ho zbavuje občianskej, ba dokonca trestnej zodpovednosti. Správca však musí vždy dohliadať na práce a neustále kontrolovať prácu vedúceho.

Ak kondomínium neplatí výdavky, správca má voči nemu zakročiť 6 mesiacov od ročného ukončenia činnosti a bez toho, aby to zhromaždenie povolilo, môže získať okamžitý výkonný príkaz . Počas čakania na vyjadrenie sudcu sú výdavky „pokryté“ ostatnými bytmi , ktoré sú delené percentom a tisícinami a prepočítané s vylúčením bytu v neplnení. Od správcu sa ďalej požaduje, aby v dobrom stave preniesol do kondomínií meno a výšku dlhu tých, ktorí nezaplatili, a môže v prípade, že nedoplatky trvajú dlhšie ako semester, zakázať používanie spoločných služiebnáchylné na samostatné užívanie si (ako je ústredné kúrenie, voda alebo výťah) v predvolenom stave byt. Zákaz však nesmie mať vplyv na právo na ochranu zdravia ustanovené v čl. 32 ústavy. Nakoniec môže správca jednomyseľným hlasovaním zhromaždenia zriadiť peňažný fond, do ktorého prispievajú všetky byty a z ktorého môže v prípade nedoplatkov čerpať peniaze.

Ako je opísané v čl. 1710 Občianskeho zákonníka je správca povinný vykonať poverenie „s náležitou starostlivosťou dobrého otca rodiny“: v prípade nesprávneho úradného postupu, protiprávneho konania spáchaného pri výkone svojej funkcie alebo z nedbanlivosti je občiansky zodpovedný voči bytovým domom a tretie strany, hoci nezodpovedá za žiadne škody spôsobené bytmi, ktoré používajú spoločné dobro, za predpokladu, že nariadenie o apartmánoch nevyjadruje inak. Ak je nehoda spôsobená napríklad nedostatočnou údržbou schodov alebo výťahu, zodpovedá za ňu vždy správca, ktorý je občianskoprávne zodpovedný aj v prípade nevykonania montážneho uznesenia alebo v prípade, že bez vyjadrenia kondomínií , sa rozhodli vykonať práce na budove. Pokiaľ však ide o trestnú zodpovednosť,taliansky právny systém nestanovuje konkrétny údaj o trestnej činnosti pre správcu bytu, čo však nevylučuje, že môže byť stíhaný za niektoré trestné činy. Najčastejšie ide o urážky, ohováranie alebo porušovanie súkromia. Aj sprenevera alebo sfalšovanie rozpočtu na kondomínium môžu viesť k odsúdeniu správcu, ktorý je za prítomnosti zamestnancov v kondomíniu kvalifikovaný ako zamestnávateľ, a preto je povinný dodržiavať všetky pravidlá ustanovené v právnych predpisoch o prevencii nehôd. , Bez toho, aby sme zabudli na nedbanlivosť v súvislosti s bežným tovarom, ktorú možno stíhať v občianskoprávnom kontexte, ale ktorá môže mať trestnoprávne následky.Najčastejšie ide o urážky, ohováranie alebo porušovanie súkromia. Aj sprenevera alebo sfalšovanie rozpočtu na kondomínium môžu viesť k odsúdeniu správcu, ktorý je za prítomnosti zamestnancov v kondomíniu kvalifikovaný ako zamestnávateľ, a preto je povinný dodržiavať všetky pravidlá ustanovené v právnych predpisoch o prevencii nehôd. , Bez toho, aby sme zabudli na nedbanlivosť v súvislosti s bežným tovarom, ktorú možno stíhať v občianskoprávnom kontexte, ale ktorá môže mať trestnoprávne následky.Najčastejšie ide o urážky, ohováranie alebo porušovanie súkromia. Aj sprenevera alebo sfalšovanie rozpočtu na kondomínium môžu viesť k odsúdeniu správcu, ktorý je za prítomnosti zamestnancov v kondomíniu kvalifikovaný ako zamestnávateľ, a preto je povinný dodržiavať všetky pravidlá ustanovené v právnych predpisoch o prevencii nehôd. , Bez toho, aby sme zabudli na nedbanlivosť v súvislosti s bežným tovarom, ktorú možno stíhať v občianskoprávnom kontexte, ale ktorá môže mať trestnoprávne následky.je povinná uplatňovať všetky pravidlá ustanovené v právnych predpisoch o prevencii nehôd. Bez toho, aby sme zabudli na nedbanlivosť v súvislosti s bežným tovarom, ktorú možno stíhať v občianskoprávnom kontexte, ale ktorá môže mať trestnoprávne následky.je povinná uplatňovať všetky pravidlá ustanovené v právnych predpisoch o prevencii nehôd. Bez toho, aby sme zabudli na nedbanlivosť v súvislosti s bežným tovarom, ktorú možno stíhať v občianskoprávnom kontexte, ale ktorá môže mať trestnoprávne následky.

Zákon o reforme z roku 2013 stanovil, že zhromaždenie kondomínium, ak to považuje za vhodné, môže odmietnuť vymenovanie správcu, ak nepredloží individuálne poistenie občianskoprávnej zodpovednosti, ktoré sa vzťahuje na všetky úkony vykonané v výkon jeho mandátu. Aj keď to zákon neukladá, bez poistenia nemôže správca začať pracovať alebo ho podľa okolností zrušiť. Umenie. 1129 okrem toho upresňuje, ako sa vyžaduje od samotného riaditeľa, aby upravil limity poistnej zmluvy, ak počas funkčného obdobia rokuje valná hromada o mimoriadnych zásahoch. Úpravy vykonané na začiatku prác nesmú byť nižšie ako schválená suma výdavkov. Okrem toho,ak je riaditeľ poistený v rámci všeobecného poistenia profesijnej zodpovednosti, za celú ním vykonávanú činnosť „musí byť táto poistka spojená s vyhlásením poisťovne, ktoré zaručuje podmienky stanovené v predchádzajúcom období pre konkrétne kondomínium “. Správca platí poistné, pokiaľ sa zhromaždenie nerozhodne náklady rozdeliť medzi byty.

Pri vchode do kondomínium alebo na mieste, kde sa bežne používa, prístupný aj tretím stranám, musia byť uverejnené všeobecné informácie, adresa a kontaktné údaje vrátane telefónnych čísel správcu.

Odmena správcu

Ako to vyžaduje čl. 1129 Občianskeho zákonníka, pri absencii referenčnej tarify musí riaditeľ pri prijatí vymenovania alebo predĺženia určiť „analyticky, pod sankciou neplatnosti samotného vymenovania“, odmenu za vykonanú činnosť. Suma, ku ktorej je potrebné pripočítať DPH, musí obsahovať všetky výdavkové položky, od odbornej prípravy až po kancelárske potreby, a zvyčajne sa líši podľa počtu bytov v budove.

Odvolanie a ukončenie funkcie

Zhromaždenie kondomínií môže správcu kedykoľvek odvolať, pričom na vymenovanie je potrebná rovnaká väčšina. Bez „opodstatneného dôvodu“ môže riaditeľ prepustený z funkcie požadovať dohodnutý poplatok a v niektorých prípadoch aj náhradu škody. Z oprávnených dôvodov však môže odvolanie nariadiť aj súdny orgán, na žiadosť jediného kondomínium. Správcu je možné okrem iného odvolať, ak: