Spracovaný obsah
- Výťah: bezpečnosť pre všetkých
- Ukončenie a holé vlastníctvo
- Prípad bývalých manželov
- Pred zakúpením skontrolujte, čo už bolo schválené
Správa kondomínia zahŕňa dva rôzne typy výdavkov: bežné sa týkajú pravidelnej údržby bežných služieb, ako sú výťah a schody. Na ich schválenie je na prvú výzvu potrebný priaznivý hlas polovice účastníkov schôdze, čo predstavuje polovicu hodnoty budovy; v druhej výzve stačí áno 1/3 vlastníkov a 1/3 hodnoty budovy. Do mimoriadnych výdavkov sa naopak započítavajú všetky výdavky spojené s mimoriadnymi zásahmi, ako je napríklad renovácia strechy alebo výmena kotla. V zásade sa väčšina požadovaná na schválenie týchto výdavkov líši podľa ekonomickej veľkosti údržby.
Pokiaľ ide o mimoriadne zásahy, zhromaždenie v druhej výzve môže vo všeobecnosti rokovať s väčšinou 1/3 bytových jednotiek, ktoré predstavujú najmenej 1/3 tisícinovej hodnoty budovy. Pri najdrahších (a najvýznamnejších) dielach musí zhromaždenie vždy rokovať s väčšinou prítomných, čo predstavuje najmenej polovicu tisíciny hodnoty bytu. Medzi mimoriadne výdavky môžu patriť aj inovácie, to znamená intervencie zamerané na inováciu bežných vecí: na ich schválenie je potrebná väčšina prítomných na zhromaždení (polovica plus jedna), čo predstavuje minimálne 2/3 hodnoty projektu. stavebniny. Pravidlá rozdeľovania výdavkov obsahuje nariadenie o zmluvnom kondomíniu a iba v prípade jeho absencie sa odkazuje na občiansky zákonník. Najmäpodľa článku 1123 musia byť výdavky na ochranu a užívanie spoločných častí, na inovácie schválené väčšinou a na služby v spoločnom záujme rozdelené v pomere k hodnote majetku každého kondomínium; na druhej strane, v prípade vecí určených na poskytovanie v rôznej miere kondomíniám sa výdavky rozdelia v pomere k použitiu, ktoré z nich každý môže mať.
V prípade mimoriadnych výdavkov, vrátane výdavkov na „mimoriadne“ zásahy, sa väčšina požadovaná na schôdzi mení podľa ekonomického subjektu typu údržby.
Práve mimoriadne výdavky spôsobujú administrátorom kondomínia najväčšie problémy; napríklad tie, ktoré sa týkajú výťahu alebo iných bežných častí, ktoré jednotlivé byty používajú rôzne. Ale nielen. Aj v prípade predaja nehnuteľnosti môžu mimoriadne výdavky spôsobiť zmätok: nový majiteľ by sa mohol ocitnúť v platbe za schválené zásahy skôr, ako bude predaj úspešný. Alebo ešte raz: kto je oprávnený platiť medzi užívateľským právom a nahým majiteľom? A medzi rozvedenými? Pozrime sa.
Výťah: bezpečnosť pre všetkých
Vlastnia ho všetky byty iba v prípade, že bol nainštalovaný počas výstavby budovy. Ak bola naopak vytvorená neskôr, majetok a súvisiace výdavky sú splatné iba tomu, kto ho pridal a užíva. Vzhľadom na to, že pokiaľ ide o bežné a mimoriadne výdavky, musia sa pri absencii odlišných ustanovení zmluvných podmienok pre kondomínium rozdeliť medzi kondomíniá, a to na polovicu podľa výšky podlahy realitnej jednotky obsluhovanej výťahom a pre druhá polovica na základe hodnoty každého bytu v porovnaní s celkovou hodnotou bytu. Ak je naopak potrebné vykonať práce na prispôsobení systému bezpečnostným predpisom, musia prispieť všetky byty,dokonca aj tí, ktorí žijú na prízemí alebo majitelia obchodov, ktorí výťah nepoužívajú, pretože každý bude mať úžitok z tohto zásahu, pretože prispieva k zvýšeniu obchodnej hodnoty budovy.
Ukončenie a holé vlastníctvo
Vzťahy medzi užívaním (kto má z majetku, ktorého majetok patrí inej osobe) a nahým vlastníkom (ktorý vlastní vlastnícke právo k majetku, ale nemá právo ho užívať) upravuje občiansky zákonník. Užívateľ sa môže zúčastňovať na schôdzach kondomínií a vyjadrovať svoj hlas, ale iba v prípade bežnej správy a využívania bežných vecí a služieb. Pri inováciách, rekonštrukciách a mimoriadnej údržbe však môže rozhodnúť iba nahý vlastník, pokiaľ tento neodmietne vykonať opravu nehnuteľnosti, ktorá je na jeho náklady, alebo bez oprávneného dôvodu oneskorí jej vykonanie. V tomto konkrétnom prípade je užívateľský dom oprávnený hlasovať a vykonať zásahy na svoje vlastné náklady a požadovať náhradu od nahého majiteľa.Prejav sa nemení na rozdelení nákladov na správu: užívateľský poplatok platí za bežné, ako je údržba vykurovacieho systému alebo drobné opravy výťahu, zatiaľ čo mimoriadne výdavky (renovácia fasády alebo výmena kotla) sú zodpovednosťou nahého majiteľa. V každom prípade po reforme kondomínium (ktorá vstúpila do platnosti 18. júna 2013) podľa čl. 67, posledný odsek, Vykonávacie ustanovenie občianskeho zákonníka, „nahý vlastník a užívateľ sú spoločne zodpovední za platenie príspevkov z dôvodu správy bytu“. V preklade to znamená, že obidvaja sú povinní platiť výdavky, ale iba náklady, ktoré vznikli po 18. júni 2013. Za predchádzajúce poplatky však bude musieť veriteľ vykonať odvetné opatrenia voči užívateľovi alebo jeho dedičom.
Prípad bývalých manželov
V prípade rozvedených alebo rozvedených je niekedy dôvodom sporu aj platba výdavkov na kondomínium.
• Najvyšší súd ustanovil, že pokiaľ sa obaja nedohodnú inak, v prípade, že sa rodinný dom prisudzuje manželovi / manželke, ktorá nie je vlastníkom, je povinnosťou tohto spoločného domu zaplatiť bežné výdavky, zatiaľ čo mimoriadne výdavky hradí manžel / manželka vlastníka.
• Ak sú títo dvaja bývalí spoluvlastníci, okrem bežných výdavkov bude musieť aj postupný manžel platiť nadčasy v pomere k ich podielu na vlastníctve.
Pred zakúpením skontrolujte, čo už bolo schválené
Niekedy sa stane, že po zakúpení bytu predá byt starému a novému vlastníkovi účet za mimoriadne zásahy do údržby, o ktorom sa rozhodlo pred uskutočnením predaja. V takom prípade môže kondomínium na základe zásady solidarity požadovať od predávajúceho a kupujúcich ľahostajné výdavky. V interných vzťahoch medzi predajcom a kupujúcim však nový vlastník nebude musieť platiť náklady, ak práce boli schválené zhromaždením pred prevodom vlastníctva nehnuteľnosti.
• Nezáleží na tom, či sa nové diela postavia po predaji a budú sa páčiť iba novým majiteľom.
• V čase podpisu zmluvy sa však zmluvné strany môžu dohodnúť inak a rozhodnúť, že náklady spojené so schválením pred listinou zostávajú v zodpovednosti kupujúceho.
V spolupráci s právnikom Silviom Rezzonicom, národným prezidentom Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242. www.fna.it