Spracovaný obsah
- Fázy prenájmu kúpiť
- Nájom
- Povinnosti strán
- Čo ak nájomca neplatí nájomné?
- Čo ak nájomca už nehnuteľnosť nechce kúpiť?
- Kto platí dane?
- Prínosy a riziká pre strany
Veľmi dôležitým krokom v živote každého, najmä mladých párov, je kúpa prvého domu, ale vzhľadom na ťažkosti s vybavením hypotéky a chýbajúcou potrebnou likviditou bol nedávno predstavený alternatívny spôsob nákupu ako klasický nákup a predaj.
Hovoríme o nájomnom za kúpu , čo je zmluva zavedená vyhláškou Sblocca Italia, podľa ktorej vlastník nehnuteľnosti dáva domov nájomcovi a budúcemu kupujúcemu, ktorý platí nájom. Na konci obdobia stanoveného v zmluve sa môže nájomca rozhodnúť kúpiť nehnuteľnosť tak, že od konečnej ceny odpočíta časť už zaplatených poplatkov. Pozrime sa podrobne na všetky základné aspekty týkajúce sa nájomného.
Fázy prenájmu kúpiť
Začnime tým, že si môžete kúpiť nájomné pre akýkoľvek typ nehnuteľnosti, ktorú si chcete v budúcnosti kúpiť: na rezidenčné, ale aj na komerčné účely. Môže sa týkať aj rozostavanej nehnuteľnosti. Ak je však majetok v surovom stave, bude potrebné na ňom zrušiť hypotéku; je však možné zabezpečiť prijatie pôžičky. Vlastník a nájomca musia uzavrieť zmluvu, v ktorej zdôraznia niektoré konkrétne prvky, ktoré sú:
- okamžitá koncesia na užívanie nehnuteľnosti vlastníkom;
- povinnosť zaplatiť poplatok pozostávajúci z dvoch rôznych zložiek: poplatok určený na úhradu za používanie (odmena za užívanie) a poplatok účtovaný k kúpnej cene;
- právo na kúpu nehnuteľnosti v lehote stanovenej v zmluve;
- možnosť pripísať predajnej cene časť nájmu uvedenú na tento účel v zmluve.
Existujú dve fázy, v ktorých je rozdelený nájom na kúpu, a to sú:
- koncesia na užívanie nehnuteľnosti vlastníkom nájomcovi, ktorý je povinný zaplatiť poskytovateľovi dohodnuté nájomné (za zložku určenú na užívanie aj za poplatok účtovaný v kúpnej cene);
- akýkoľvek prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti z poskytovateľa na nájomcu: neexistuje žiadna vzájomná povinnosť pokračovať v kúpnej zmluve, ale zákon uznáva právo nájomcu na kúpu. Po uplynutí lehoty stanovenej v zmluve sa môžete slobodne rozhodnúť, či v kúpe budete pokračovať alebo nie.
Z toho vyplýva, že ak sa nájomca rozhodne nehnuteľnosť nekúpiť, uplynutím doby platnosti zmluvy prestane mať akýkoľvek účinok a vlastník bude mať právo nehnuteľnosť vrátiť a ponechať si celú časť poplatkov, ktoré možno pripočítať k použitiu.
Ak sa namiesto toho rozhodne uplatniť právo na kúpu, bude sa od poskytovateľa vyžadovať udelenie súhlasu s predajom a nájomca bude musieť zaplatiť dohodnutú cenu bez poplatkov, ktoré už boli zaplatené za zložku, ktorá sa má účtovať k cene.
Nájom
V zmluve o kúpe nájmu je potrebné venovať osobitnú pozornosť uvedeniu výšky nájomného, ktoré musí nájomca zaplatiť vlastníkovi nehnuteľnosti. Musia byť uvedené najmä dve zložky poplatku, inak bude platnosť tej istej zmluvy zrušená. Tieto komponenty sú určené na úhradu poplatkov za užívanie (odmena za užívanie) a druhému sa účtuje cena, v prípade, že sa nájomca rozhodne uplatniť svoje právo na kúpu.
Povinnosti strán
Tu sú vzájomné povinnosti a práva nájomcu nájomcu:
- inventár a záruka : nájomca musí prevziať dodávku nehnuteľnosti v štáte, v ktorom sa nachádza, pokračovať v inventúre a poskytnúť záruku, ako je záruka poskytnutá na prenájom, t. j. záloha, ktorú zloží nájomca u prenajímateľa, nepresahujúcu trojmesačné nájomné (počíta sa iba s časťou pripísateľnou platbe za používanie)
- bežná údržba : nájomca je zodpovedný za náklady a všeobecne náklady spojené s úschovou, správou a bežnou údržbou budov a súvisiacich častí bytu (ak je nehnuteľnosť v byte). Za bežnú údržbu sa považujú opravy doplnkových prvkov budov, ktoré sa svojou povahou opotrebúvajú a zhoršujú v dôsledku ich bežného používania (napríklad výdavky na vodovodné batérie, odtoky, spínače, kľučky, sklo, kryty, sanitárne armatúry, systémy elektrina, voda a plyn, ktoré nie sú vnútorné v konštrukcii budovy Nájomca je tiež zaťažený mimoriadnymi opravami spôsobenými jeho neplnením povinností bežnej údržby.
- Mimoriadne opravy: vlastník, ktorý poskytuje nehnuteľnosť, je zodpovedný za mimoriadne opravy budov a súvisiacich častí bytu, ak sa nehnuteľnosť nachádza v byte. Mimoriadne opravy sú tie, ktoré sú potrebné na zaistenie stability hlavných stien a klenieb, výmeny trámov, obnovy, celej alebo jej podstatnej časti, striech, podláh, schodov, vodovodov, oporných alebo okolitých múrov. Nie je to vyčerpávajúci zoznam a môže zahŕňať všetky zásahy do stavebných častí budov a zásahy do výmeny zariadení (elektrické, vodovodné, kúrenárske a iné).
Čo ak nájomca neplatí nájomné?
Ak si nájomca nesplní svoju hlavnú povinnosť, a to zaplatiť nájomné, môže prenajímateľ zahájiť nútenú exekučnú akciu na majetok nájomcu (článok 2910 občianskeho zákonníka) s cieľom dosiahnuť splatnosť alebo požiadať o vyriešenie sporu zmluvy. Po ukončení zmluvy bude mať poskytovateľ právo nielen na vrátenie majetku (ak nájomca nezabezpečí uvoľnenie majetku, bude musieť proti nemu podniknúť nové právne kroky), ale aj získať nájomné do výšky v tom čase zaplatil celú ich sumu, a teda aj to, aby sa časť pripísala cene prevodu, ktorú mu ako náhradu škody urobí poskytovateľ ako náhradu škody.
Čo ak nájomca už nehnuteľnosť nechce kúpiť?
Zmluvné strany nie sú povinné pristúpiť k stanoveniu kúpnej zmluvy v lehote uvedenej v zmluve. Nájomca sa môže v skutočnosti rozhodnúť nepokračovať v kúpe a zmluva po uplynutí dohodnutej doby prestane mať akýkoľvek účinok. V dôsledku toho bude mať zadávateľ právo vrátiť nehnuteľnosť a zadržať nájomné zaplatené do tej doby za užívanie domu, zatiaľ čo bude musieť vrátiť časť súčasti, ktorá sa má pripísať predajnej cene, nájomcovi.
Kto platí dane?
Počas doby používania nehnuteľnosti sú dane spojené s držbou nehnuteľnosti, ako je napríklad imu, účtované vlastníkovi, ako v prípade prenájmov, pričom daň musí čiastočne platiť vlastník a čiastočne nájomca podľa percentuálnych podielov stanovených každou obcou. Tari (daň z odpadu) sa účtuje nájomcovi ako vlastníkovi nehnuteľnosti.
Prínosy a riziká pre strany
Výhodou pre tých, ktorí sa rozhodnú predať nehnuteľnosť s kúpou nájomného, je v prvom rade vysoký počet potenciálnych kupcov, ktorých v porovnaní s klasickým predajom nájdu. Najväčším rizikom však je, že sa nájomca rozhodne nehnuteľnosť nekúpiť, ale v takom prípade si vlastník môže ponechať celú alebo časť z toho, čo nájomca zaplatil, aby mu bola účtovaná cena. Ďalším rizikom je nájsť nehnuteľnosť v nájme nájomcu, ktorý sa dostal do platobnej neschopnosti, a musieť sa odvolať na sudcu, aby ho uvoľnil a predal iným. Majiteľ si tiež pri kúpe nájmu udržiava vlastníctvo nehnuteľnosti až do zaplatenia celej dohodnutej ceny.
Na druhej strane nájomca nebude mať nijakú povinnosť, ale iba právo kúpiť nehnuteľnosť s úplnou slobodou rozhodnúť sa po uplynutí doby platnosti o tom, či toto právo využije alebo nie. Ďalej sa medzi výhodami zdôrazňuje, že náklady, ktoré znáša, sa obmedzia iba na bežnú údržbu, zatiaľ čo váha priamych a miestnych daní (IMU, vyšší podiel TASI) zostane zodpovednosťou vlastníka / predávajúceho.