Kto sa rozhodne pre kúpu domu, musí dodržiavať niekoľko povinností. Zásadným krokom v realitnej nákup a predaj procesu ide o predbežná zmluva, tiež známy ako kompromis . Ide o dohodu medzi predávajúcim a kupujúcim , ktorou sa obidvaja zaväzujú uzavrieť následnú a definitívnu kúpnu zmluvu. Kompromis nie je povinný , ale je stanovený z konkrétnych dôvodov, ktoré neumožňujú okamžitý predaj, avšak zaväzujú zmluvné strany k dokončeniu transakcie. Myslite napríklad na kupujúceho, ktorý nemá okamžité peniaze na kúpu domu, a preto musí požiadať o hypotéku banku alebo finančnú spoločnosť., alebo predajcovi, ktorý ešte nedostal nový dom na predaj. V týchto prípadoch je potrebné urobiť kompromis .
Charakteristika predbežnej kúpnej zmluvy
Je to skutočná zmluva, ktorá musí byť vždy v písomnej forme, pričom sa musí venovať osobitná pozornosť obsahu. Ak v predbežnej zmluve napíšete napríklad „Tizio predáva Caiovi, ktorý kupuje nehnuteľnosť nachádzajúcu sa v krajine prostredníctvom …“ v tomto prípade nejde o predbežnú zmluvu, ale o skutočný predaj. V kompromise však „Tizio sľubuje Gaiusovi, že predá, a Gaius sľubuje Tiziovi, že kúpi nehnuteľnosť nachádzajúcu sa v …“. Kompromis musí obsahovať všetky podstatné náležitosti zmluvy, ktoré sa zmluvné strany zaväzujú ustanoviť: ich výslovný súhlas , určenie nehnuteľnosti, s uvedením adresy, charakteristík prevádzanej nehnuteľnosti (byt, chata atď., počtu a charakteru izieb, katastrálnych údajov, prílohy pôdorysov, osvedčenia o energetickej hospodárnosti) a ceny predaja. Do kompromisu môžu byť zahrnuté ďalšie doložky nazývané „doplnkové“ , napríklad lehota, v ktorej je potrebné pokračovať v ustanovení konečnej kúpnej zmluvy. Tieto časy sú v tomto prípade stanovená na hypotéku, že kupujúci prijme alebo uzatvorením práce a následné doručenie majetku predávajúceho. Termín pre dokončenie predaja môže byť jednoduchá(ak jedna zo strán nechce alebo nemôže uzavrieť konečnú zmluvu, bude v omeškaní a v omeškaní, ale zmluva zostane naďalej záväzná) alebo zásadný (keď strana, v ktorej záujme bola ustanovená lehota, nevyhlási do 3 dní od uplynutie lehoty na želanie na vykonanie zmluvy, táto bude vyriešená zákonom, automaticky, bez potreby ďalších vyhlásení, a preto už samotná zmluva nebude pre strany záväzná). Kompromis môže byť vypracovaný notárom na základe verejnej listiny alebo overenej súkromnej dohody .
Prepis v registroch nehnuteľností a registrácia v daňovej agentúre
Ochrana vo vzťahu k účastníkom , akonáhle bola stanovená predbežná zmluva, je jeho prepis v katastri nehnuteľností registre , verejné registre, v ktorom sú zapísané všetky listiny týkajúce sa nehnuteľností, ako napríklad dary, hypotekárne registráciou, zabavovania, atď Pre prepis je potrebný zásah notára. V tomto prípade sa k registračnej dani a kolkovej cene 155 eur pripočíta platba hypotekárnej dane vo výške 200 eur a hypotekárnej dane vo výške 35 eur . Po prepísaní predbežnej dohody nebude mať akákoľvek ďalšia operácia týkajúca sa majetkového predmetu budúceho predaja žiadny vplyv na nádejného kupujúceho. Prepis predbežnej dohody už nie je účinný, ak sa konečná listina o predaji neprepíše do 1 roka odo dňa, na ktorom sa strany dohodli na uzavretí zmluvy, alebo v žiadnom prípade do troch rokov od samotného prepisu predbežnej zmluvy.
Nielen prepísané: predbežná zmluva musí byť tiež zaregistrovaná na daňovej agentúre do 20 dní od podpisu alebo do 30 rokov, ak je zmluva vyhotovená so zásahom notára. V čase registrácie musí byť zaplatená registračná daň , ktorá má pevnú sumu 200 eur bez ohľadu na cenu predaja a kolkovú daň, rovné 16 eurám každé 4 strany a v každom prípade každých 100 riadkov. Ak zmluva predpokladá platbu vopred, je splatná registračná daň vo výške 0,50% zo súm poskytnutých ako záloha na potvrdenie a 3% zo súm poskytnutých ako preddavok na predajnú cenu. Je však potrebné poznamenať, že daň zaplatená za predbežnú zmluvu sa potom odpočíta od dane zaplatenej za registráciu konečnej zmluvy.