Väčšina talianskych rodín stále vidí kúpu nehnuteľnosti - najmä prvého domu - za najlepšie miesto pre svoje úspory. V niektorých prípadoch je výber zameraný na dom vo výstavbe, ktorý nepochybne môže ponúkať výhody: nižšie náklady (zvyčajne o 10% nižšie ako dom, ktorý už bol postavený), možnosť vykonania zmien, ktoré mu umožnia lepšie reagovať na vlastný dom potreby, väčšie prispôsobenie, pretože je možné zasahovať do výberu povrchových úprav a ďalších detailov, modernosti v distribúcii priestorov a do prijatých technických riešení - najmä pokiaľ ide o úsporu energie - okrem predispozícií pre moderné technológie (internet, širokopásmové pripojenie, automatizácia domácnosti, satelitná televízia atď.).
Bez toho, aby sme zabúdali, že hodnota nehnuteľnosti na trhu zostáva dobrý počet rokov, že dlho nebude musieť prechádzať rekonštrukciami, že bude stáť menej nákladov na údržbu a vykurovanie vďaka súčasným stavebným systémom a že spoločnosť je povinná zabezpečiť budova na 10 rokov proti stavebným vadám ; navyše pri tomto type nákupu si môžete užívať výhody prvého domova a platiť DPH vo výške 4% namiesto 10% .
Je však dôležité venovať maximálnu pozornosť počas rokovaní pred kúpou nedokončeného domu, dotazovania sa alebo kontaktovania konzultantov a odborníkov v odbore v prípade pochybností, aby sa predišlo riziku nenávratnej straty súm. očakávalo. Právne predpisy na ochranu kupujúcich nehnuteľností, ktoré sú vo výstavbe, sú v skutočnosti súkromné osoby stále málo známe a stavitelia ich v podstate viac alebo menej dôsledne dodržiavajú.
Aké sú rizikáVzhľadom na investíciu veľkého kapitálu je veľmi dôležité poskytnúť ochranné nástroje, aby sa zabránilo všetkým druhom nepredvídaných udalostí. Pri podpise predbežnej zmluvy o kúpe nehnuteľnosti, ktorá sa ešte len má postaviť, sa človek vystavuje riziku straty investovaného kapitálu v prípade, že by napríklad stavebná spoločnosť skrachovala . To by nevyhnutne viedlo k nemožnosti dosiahnuť dodávku majetku, na ktorý sa vzťahuje zmluva, s (minimálnou) nádejou na vrátenie vyplatených súm ako preddavok.
Ak stavebník už nie je schopný plniť záväzky zmluvne s dodávateľmi a bankami, veriteľom nezostáva nič iné, ako sa obrátiť na súd s vyhlásením konkurzu . Pozastavenie nasledujúcich prác (alebo riziko straty vlastníctva práve zakúpeného domu na základe takzvanej žaloby o zrušenie konkurzu) sa nevyhnutne týka vzťahu medzi staviteľom a ašpirujúcimi vlastníkmi rozostavaných domov, ktorí sa tak následne stanú konkurzní veritelia v súvislosti s preddavkami zaplatenými za nehnuteľnosť, ktorá sa s najväčšou pravdepodobnosťou nikdy nestane majiteľom.
Preto jediným realizovateľným riešením by bolo zúčastniť, spolu s ostatnými veriteľmi výrobcu, v konkurznom konaní, čím sa získa čiastočnú náhradu z vyplatených súm. Prítomnosť dôležitých veriteľov - napríklad štátu, ktorý sa vyhýbal daniam, alebo bánk, ktoré poskytli obrovské pôžičky, ktoré neboli poskytnuté, je však skutočne v rozpore s pokusmi jednotlivých kupujúcich o vrátenie zálohovej ceny výrobcovi.
Existuje veľa možných výhod nákupu rozostavanej nehnuteľnosti: od nižších nákladov v porovnaní s cenou už postavenej nehnuteľnosti so 4% subvencovanou DPH až po lepšiu energetickú účinnosť.
Ochrany zákonaLegislatívny výnos je v platnosti asi desať rokov, aby sa prekonal tento veľmi chúlostivý problém, ktorý v niektorých prípadoch spôsobil stratu domova viac ako jednej rodine . 122/05 , s ktorou zákonodarca pripravil ochranné nástroje, ktoré môžu zabrániť následkom na ujmu kupujúcich nehnuteľností, ktoré majú byť postavené , ak stavebník nie je schopný dodržať to, na čom sa dohodol.
Okrem toho, s tzv dom vyhlášky (alebo zákon vyhlášky č. 47/14), minimálna ale významné textové prírastky boli vykonané , čo nakoniec odhalili niektoré výkladové otázky, na ktoré judikatúra musel zaoberať. Legislatíva sa vzťahuje na zmluvy uzavreté medzi stranou, ktorá sa tradične považuje za „silnú“ (stavebná spoločnosť alebo stavebné družstvo) a stranou, ktorá sa považuje za „slabú“ (súkromná osoba alebo člen družstva).
Zaujímalo nás preto, či by sa takto nejako dalo obísť prísne povinnosti uložené výrobcovi ( otázka záruky a poistnej zmluvy, potreba konkrétnych údajov v zmluve atď.), Pokiaľ ide o súkromné subjekty, ktoré si nie sú veľmi vedomé svojich práva alebo dokonca ochotní sa ich vzdať, len aby kúpili „dom snov“.
Aby sa predišlo prípadom zneužitia možným nesprávnym výrobcom, vyhláška o dome sankcionovala neodňateľnosť práv kupujúceho v tom zmysle, že bez ohľadu na vôľu strán je potrebné akékoľvek ustanovenie, ktoré je v rozpore so zákonom, chápať ako neplatný.
To znamená, napríklad, že predchádzajúce vzdanie súkromné záruky, ktorý sa nazýva "záruka" , ktorý poskytuje pre návrat , bankou, z čiastky zaplatenej kupujúcim v nešťastnej hypotézy nemožnosti výstavby bytia nemožné , bude mať žiadnu hodnotu. dokončené: kupujúci ju môže kedykoľvek a v každom prípade požadovať. Rovnako by bol vždy oprávnený podniknúť právne kroky z dôvodu nevydania záruky, hoci sa jej výslovne vzdal.
S cieľom zaručiť kupujúcim zákonodarca snemovňou vyhlášky z roku 2022-2023 sankcionoval neodňateľnosť práv kupujúceho bez ohľadu na akékoľvek dohody, ktoré viac či menej nechtiac podpísal.
Úloha bánkStavebník, ktorý si je vedomý povinnosti, ktorú mu ukladá zákon, chrániť intervenciou bánk pred nehnuteľnými investíciami súkromných subjektov, by sa preto mohol pokúsiť obísť legislatívu a prinútiť kupujúceho podpísať viac alebo menej vedomým spôsobom vyhlásenie vzdať sa svojich práv, čo by malo brániť súdnemu uplatneniu oprávnených záručných nárokov súkromného subjektu.
Domový dekrét, ktorý zabezpečuje neodcudziteľnosť práva na záruku vrátenia peňazí v prospech kupujúceho , tomu účinne bráni, pretože aj keby sa výrobcovi podarilo získať podpis vyhlásenia o vzdaní sa, takéto vyhlásenie by nemalo žiadnu hodnotu. Naopak, súkromná osoba sa mohla kedykoľvek obrátiť na Súdny dvor s cieľom domáhať sa svojho práva na vydanie záruky vrátenia výrobcom .
Je navyše zrejmé, že ašpirácie tých, ktorí sa pripravujú na kúpu rozostavanej nehnuteľnosti, by mohlo byť zmarené neúspechom staviteľa s rizikom straty medzičasom vyplatených záloh. Aby nevznikla táto veľmi vážna škoda, je Staviteľ povinný vystaviť bankovú záruku, ktorá kupujúcemu zaručuje vrátenie zálohovaných súm . Je rovnako zrejmé, že žiadosť o vrátenie predpokladá predloženie platobných dokladov, zatiaľ čo sumy vyplatené „čiernou farbou“ nie je možné vrátiť: v skutočnosti od banky nemožno požadovať vrátenie platieb, po ktorých niet ani stopy “. napísané “. Aby bolo možné požiadať o úhradu od banky, je v každom prípade nevyhnutné, aby sa krízový stav staviteľa prejavil v celej svojej závažnosti, a to zablokovaním rozostavaných budov alebo konkurzom alebo inými insolvenčnými konaniami.
Navyše, aj keď kupujúci získal od banky úhradu zálohových platieb staviteľovi, ktorý medzičasom zlyhal, kupujúcemu, ktorý pred podpisom konečnej zmluvy využíval nehnuteľnosť ako svoje hlavné bydlisko alebo - ako to stanovuje vyhláška o dome - svojho manžela alebo manželky príbuzný, má prednostné právo na kúpu nehnuteľnosti za konečnú cenu dosiahnutú pri prípadnom dražobnom predaji.
V rokoch 2005 a 2022-2023 sa v právnych predpisoch stanovila povinnosť výrobcu mať na obranu kupujúceho fiduciárnu záruku a poistnú zmluvu.
Fond povinnej politiky a solidarityAby sa zabránilo tomu, že akýkoľvek bankrot ohrozí možnosť získať od výrobcu náhradu v prípade závažných chýb predávaného majetku podľa čl. 1669 talianskeho občianskeho zákonníka existuje povinnosť uzavrieť desaťročnú poistnú zmluvu. Vyhláška nehovorí nič o poistnej sume, je však zrejmé, že účinnosť ochrany nemôže byť oddelená od záruky v rozsahu minimálne zodpovedajúcom zaplatenej cene. Zákonodarca potom chcel chrániť rodiny pred rizikom straty domu, ktorý práve dodal staviteľ v medzitým vyhlásenom bankrote, za predpokladu, že bude zaplatená primeraná cena a nehnuteľnosť bude použitá ako hlavné bydlisko kupujúceho ,manžela / manželky alebo tiež príbuzných (teda nakoniec vyhláška o dome).
A konečne, po početných prípadov nemožnosti vráteniu súm vyplatených po bankrote konstruktoru územnej Fond solidarity bol založený , sa ustanovenia o povinných príspevkov, ktoré majú byť zaplatené samotnými výrobcami.
Ďakujeme právnikovi Stefano Gorla ([email protected]) za spoluprácu