Dlhy, nesplatená hypotéka, vydražený majetok, noví majitelia … bohužiaľ, v posledných rokoch je to pomerne častá nehoda. Ako sa však „zdedené“ náklady zdieľajú medzi kupujúcimi domu ponúknutými na dražbe a bytmi? Pozrime sa na konkrétny prípad, ktorý nám čitateľ predložil.
Poplatky za kondomínium a po termíne splatnosti kondomínium
Otázka: Kondominium v dôsledku finančnej krízy už neplatilo poplatky za kondomínium ani hypotéku. Dom bol uvedený do dražby a kupujúci domu dva roky platili banke a dlhy bytovej jednotky. Správca informoval byty, že existujú ďalšie nedobytné dlhy, ktoré musia byty „preddavkovať“. Pýtam sa sám seba: mali by sa tieto nedobytné pohľadávky rozdeliť na tisíciny alebo na rovnaké časti? Musia platiť aj byty, ktoré si kúpili byt na dražbe?
Často sa stáva, že v kondomíniu sú situácie nedoplatkov zo strany kondomínií, ktoré neplnia svoje príslušné poplatky. V takýchto prípadoch, ako to vyžaduje reformované umenie. 1129 talianskeho občianskeho zákonníka správca je povinný konať s cieľom získať späť úver do šiestich mesiacov od ukončenia činnosti referenčného úradu pre kondomínium, riadne schválený na stretnutí. Šesťmesačnú lehotu zaviedla reforma zákona o bytových domoch z roku 2012 s cieľom obmedziť vytváranie príliš veľkých dlhov.
Finančné prostriedky proti zlyhajúcemu kondomíniu
V predpokladaných situáciách môže valné zhromaždenie dočasne a dočasne rokovať o zriadení konkrétneho fondu , ktorý je pomerným dielom rozdelený medzi spoluvlastníkov podľa tisícinovej tabuľky vlastníctva. Účelom tohto fondu je vytvorenie takzvanej „rezervy“, ktorá sa použije na akékoľvek právne kroky proti zlyhajúcemu kondomíniu , v prípade potreby až po dražobný predaj nehnuteľnosti, ako aj na zabezpečenie kontinuity správy kondomíniuma v čaká na vrátenie všetkých splatných súm.
Môže sa stať, že vrátenie kreditu oproti zlyhajúcemu kondomíniu je len čiastočné a že kondomínium je nájdené so zlou časťou . Za týchto okolností nie je možné vymôcť preddavky zaplatené bytmi a ak existujú dlhy voči tretím osobám, ktoré ešte neboli vyplatené, vyhovujúce byty môžu rozhodnúť o prečerpaní kontokorentu vytvorenom dlžníkom. Konkrétne je toto rozhodnutie vykonateľné a prípustné iba po dosiahnutí jednomyseľného súhlasu vyjadreného všetkými subjektmi, ktoré tvoria kondomínium.
Uznesenie väčšiny sa považuje za neplatné, pretože by nerešpektovalo zásadu pomerného rozdelenia výdavkov medzi všetky podľa ich príslušných tisícín a znižovalo by kritérium čiastočnej zodpovednosti stanovené v čl. 63 k dispozícii. att. treska. civ., podľa ktorého veritelia tretích strán nemôžu proti povinným konať v súlade s platbami, ak nie po vymáhaní nezaplatených kondomínií.
Ak by kondomínium dosiahlo jednomyseľnosť súhlasov, bolo by kritériom pre pridelenie sumy potrebnej na uvedenie rovnovážneho fondu pre kondomínium do úvahy všeobecné kritérium uvedené v prvom odseku článku. 1123 treska. civ.: výdavky potrebné na zachovanie a užívanie spoločných častí budovy, na poskytovanie služieb v spoločnom záujme a na inovácie schválené väčšinou znášajú byty v pomere k hodnote majetku každého z nich, pokiaľ nie je dohodnuté inak.
Kritérium nahlásených výdavkov je súčasťou odchylných pravidiel; komunita kondomínií by následne mohla jednomyseľne rozhodnúť o rozdelení tejto sumy na ďalšie kritériá alebo dokonca na rovnaké časti medzi všetky byty.
Osoba, ktorá si na dražbe nakoniec kúpila majetok zlyhávajúceho bytu, je povinná prispieť na úhradu dlhu v medziach stanovených v čl. 63 k dispozícii. att. treska. civ., štvrtý odsek, ktorý znie doslovne: ten, kto prevezme práva na kondomínium, je spoločne povinný platiť príspevky za súčasný a predchádzajúci rok .
Zákonodarca mal v súlade s vyššie uvedeným pravidlom v úmysle stanoviť retroaktívnu lehotu na možnosť uplatnenia nároku na nový kondomínium za poplatky, ktoré vznikli pred jeho vstupom do kondomínium.
Z toho vyplýva, že nový kondomínium nemusí prispievať a podieľať sa na dodatočných poplatkoch, ktoré vznikli predtým, pokiaľ sa sám zo svojej vôle a solidarity s ostatnými bytmi nerozhodne tieto náklady znášať.