Spracovaný obsah
- Suchý kupón: čo to je
- Ako sa rozhodnúť pre suchý kupón
- Náhradná daň: koľko a ako sa platí
- Ako dlho trvá opcia a ako je možné kupón odvolať
Ak je nehnuteľnosť prenajatá , musí prenajímateľ platiť dane z časti príjmu, ktorá pochádza z nájmu, ktorý dostáva. V tejto súvislosti daňový úrad priznal platbu menej, vždy sa však môže rozhodnúť pre suchý kupón , výhodný daňový režim, ktorý spočíva v zaplatení náhradnej dane v rôznych sadzbách namiesto dane z príjmu fyzických osôb a súvisiacich dodatočných daní.
Suchý kupón je voliteľný daňový režim, ktorý má formu platby náhradnej dane z príjmu a ďalších daní (pre časť odvodenú z príjmu z nehnuteľnosti). Okrem toho registračná daň a kolkové poplatky, ktoré sú obvykle splatné za registrácie, ukončenie a predĺženie lízingu, nebudú zaplatené za lízingy bez kupónu. Zvolením suchého kupónu sa prenajímateľ vzdáva práva požiadať o aktualizáciu nájomného po celú dobu trvania opcie., aj keď je to v zmluve predpokladané, vrátane zmeny zistenej Istatom v národnom indexe spotrebiteľských cien pre rodiny robotníckych robotníkov a robotníkov z predchádzajúceho roka. To znamená, že nájomca bude môcť platiť, po celú dobu, počas ktorej sa kupón využije , nižšie nájomné.
Na druhej strane prenajímateľ, ktorý si vyberie kupón, nielenže zaplatí náhradnú daň za daň z príjmu fyzických osôb a súvisiace ďalšie dane, ale bude oslobodený od platenia kolkovného a registračnej dane.
Voľba pre suché kupónu môže byť vykonávaná pre realitné jednotkami patriacimi do katastrálnych kategórií od A1 až A11 (s výnimkou A10 - kancelárie alebo súkromné ateliéry) prenajaté pre domáce použitie i pre súvisiace náležitosti. Režim kupónov nie je možné uplatniť na nájomné zmluvy uzatvorené s nájomcami, ktorí konajú pri výkone podnikania alebo samostatnej zárobkovej činnosti, bez ohľadu na následné využitie nehnuteľnosti na účely bývania spolupracovníkmi a zamestnancami. Opciu je možné uplatniť aj na rezidenčné realitné jednotky prenajaté stavebným družstvám pre leasingové alebo neziskové subjekty, pokiaľ sú ďalej prenajaté študentom vysokých škôl a sprístupnené obciam po upustení od aktualizácie nájomného, príp. úloha.
Prenajímateľ môže využiť kupón ako alternatívu:
- pri registrácii nájomnej zmluvy
- v nasledujúcich rokoch do 30 dní od skončenia predchádzajúceho roku
- v čase predĺženia, dokonca tichého predĺženia zmluvy, do 30 dní od skončenia platnosti.
V prípade zmlúv, pri ktorých neexistuje registračná povinnosť, ako sú krátke prenájmy, ktoré nepresiahnu 30 dní, uplatňuje kupón v daňovom priznaní prenajímateľ. Prenajímateľ využije možnosť kupónu pomocou modelu RLI, ktorý je bezplatne k dispozícii na webových stránkach Finančnej agentúry. Po vyplnení formulára RLI sa softvér na webových stránkach daňovej agentúry musí doručiť daňovej agentúre prostredníctvom postupu na webe RLI .
Je potrebné poznamenať, že prenajímateľ, ktorý sa rozhodne využiť suchý kupón, je povinný ho vopred oznámiť nájomcovi doporučeným listom. Týmto oznámením sa prenajímateľ vzdáva práva požiadať o aktualizáciu nájomného, aj keď to bolo ustanovené v zmluve, a to aj v prípade úpravy Istatu.
Daň náhrada má pevnú sumu a je aplikovaný na ročné nájomné. Najmä sadzby náhradnej dane za suchý kupón sú v súčasnosti dve:
- sadzba 21% ročného nájomného: platí pre leasingy na bezplatné nájomné
- sadzba vo výške 10% - 15% ročného nájomného: vzťahuje sa iba na dohody s dohodnutým nájomným, ktoré sa týkajú domov umiestnených v obciach s vysokým bytovým napätím (identifikovaných CIPE), v obciach s nedostatkom bývania (to je Bari, Bologna, Catania, Florencia, Janov, Miláno, Neapol, Palermo, Rím, Turín a Benátky a susedné obce a ďalšie talianske provinčné hlavné mestá), v obciach, pre ktoré bola schválená, za posledných 5 rokov dňa 28. mája 2022-2023 (dátum nadobudnutia účinnosti zákona o premene legislatívneho dekrétu 47/2021) stav núdze po vzniku katastrofických udalostí. 10% sadzba má však obmedzené trvanie. V skutočnosti platí iba pre štvorročné obdobie 2022-2023 - 2022-2023. Od roku 2022-2023 sa sadzba bude rovnať 15%.
Príjmová agentúra objasnila, že znížená sadzba sa vzťahuje aj na prechodné zmluvy uvedené v čl. 5 ods. 1 zákona 431/1998, to znamená na zmluvy trvajúce od minimálne jedného mesiaca do maximálne 18 mesiacov, v prípade nájomnej zmluvy s dohodnutým nájomným vzťahujúcim sa na domy nachádzajúce sa v obciach s nedostatkom dostupnosť bývania alebo u osôb s vysokým napätím bývania.
Kedy platíte náhradnú daň? Najprv zaplatíte zálohu - rovnajúcu sa 95% celkovej dane - a potom zostatok. Záloha nie je splatná v prvom roku uplatnenia kupónovej opcie, pretože neexistuje základ dane, t. J. Náhradná daň splatná za predchádzajúce obdobie. Preddavok je splatný aj v prípade, že suma náhradnej dane splatnej za predchádzajúci rok presiahne 51,65 eur. V takom prípade je možné zloženie zálohy zložiť paušálne do 30. novembra, ak je suma nižšia ako 257,52 eura, alebo v dvoch splátkach, ak je splatná suma vyššia ako 257,52 eura - prvá, ktorá sa rovná 38% dane z minulého roka, do 16. júna a druhá, so zaplatením zvyšných 57% do 30. novembra.
Ako zaplatím? Na označenie nasledujúcich daňových kódov sa musí použiť formulár f24 :
- 1840- Kupóny na suché leasingy - záloha na prvé splátky
- 1841 - Leasing spoločnosti Cedolare Secca - druhá splátka alebo jednorazová platba
- 1842 - Kupónové suché nájmy - Zostatok
Rozhodnutím pre kupón sa preferenčný režim bude uplatňovať počas celej doby platnosti zmluvy (alebo predĺženia platnosti zmluvy), alebo v prípade, že sa možnosť uplatní v nasledujúcich rokoch, po zostávajúcu dobu platnosti zmluvy.
Prenajímateľ má v každom prípade právo zrušiť opciu v každom zmluvnom roku nasledujúcom po roku, v ktorom bola uplatnená.
Prenajímateľ má ale právo ho odvolať v každom zmluvnom roku nasledujúcom po roku, v ktorom bol uplatnený. Odvolanie musí byť vyjadrené v lehote na zaplatenie registračnej dane týkajúcej sa referenčného roku alebo do 30 dní od konca predchádzajúceho roka . Komunikácia s daňovou agentúrou musí byť uskutočnená pomocou formulára Rli, a hoci neexistuje zákonná povinnosť, stále sa odporúča, aby o tom prenajímateľ informoval nájomcu. Po zrušení je vždy možné opciu uplatniť znova, v rokoch nasledujúcich po zrušení, opätovnom vstupe do režimu suchého kupónu.
Daňový dekrét 193/2022-2023 ustanovil, že neoznámenie predĺženia nájmu, pri ktorom sa využila možnosť suchého kupónu, nemá za následok prepadnutie koncesie. Je však potrebné, aby si daňovník zachoval správanie v súlade s vôľou zvoliť si režim paušálnej dane. Napríklad? Realizáciou relatívnych platieb alebo priznaním príjmu z kupónu v relatívnom rámci daňového priznania.