Spracovaný obsah
- Majetok je rozdelený
- Výhody pre obe strany
- Aké právo si chceš nechať?
- Používanie ovocia
- Povinnosti vlastníka
- Použitie a domov
- Údržba
- Mimoriadne opravy
- Hlasujte na zhromaždení kondomínií
- Dane a výdavky
- výhody
- Cena
- Nehnuteľnosť je možné predať
- Môžete platiť niekoľkými splátkami
- Ako robiť správne výpočty
- V Turíne, projekt magistrátu
Pri predaji holého vlastníctva nehnuteľnosti sa číre vlastníctvo nehnuteľnosti prevedie na kupujúceho bez užívacieho práva, zatiaľ čo skutočné právo na užívanie (v skutočnosti pozostávajúce z niekoľkých aspektov, ako uvidíme ďalej) zostáva v prospech predávajúceho. Samotné vlastníctvo aktíva (napríklad nehnuteľnosti) preto spočíva v „zbavenom“ majetku jedného alebo viacerých skutočných práv na užívanie, a to na vopred stanovené obdobie alebo počas celého života držiteľa alebo majiteľov týchto práv. Medzi zmluvnými stranami (predávajúcim a kupujúcim) sa vytvára akýsi zväzok, ktorý bude pretrvávať v priebehu času s účinkami, ktoré sa prejavia v budúcnosti. Preto je nevyhnutné, aby predbežná kúpna zmluva (ktorá je podpísaná pred konečnou a ktorá by mala byť zaregistrovaná) zohľadňovala všetky najmenšie podrobnosti,aby boli obe strany dobre chránené.
Majetok je rozdelený
Náš občiansky zákonník umožňuje „rozdeliť“ nehnuteľnosť na dve časti. Zákonná možnosť oddelenia rôznych druhov skutočných práv na užívanie tovaru od čistého vlastníctva a rôzne možné formy predaja sú v Taliansku málo známe a sú predmetom rôznych predsudkov.
Výhody pre obe strany
Pre tých, ktorí kupujú nehnuteľnosť podľa tohto vzorca, spočíva výhoda v zaplatení nehnuteľnosti za nižšiu cenu, ako je trhová hodnota; zatiaľ čo pre tých, ktorí predávajú, spočíva výhoda v tom, že majú okamžitý príjem a zachovávajú si jedno alebo všetky poskytované práva na užívanie.
Aké právo si chceš nechať?
Užívacie právo prenechané predajcovi môže byť úplné alebo obmedzené na užívanie alebo bývanie; na celý život alebo na zmluvne stanovené obdobie: kto predá nehnuteľnosť v úplnom vlastníctve, môže si vyhradiť pre seba (alebo pre jednu alebo viac určených osôb) užívacie právo, právo na užívanie alebo právo na bývanie. V prvom prípade môže subjekt žiť alebo si prenajať nehnuteľnosť prepadnutím nájomného, zatiaľ čo v ostatných prípadoch môže nehnuteľnosť iba využívať alebo v nej bývať a nemôže preniesť toto právo na tretie strany: je to výlučne osobné. Všetky špecifikácie uvidíme neskôr.
Skutočné práva na užívanie, a najmä práva na užívanie, súvisia s právom na vlastníctvo majetku. Náš právny systém vám umožňuje oddeliť tieto práva a práva na požitie pripísať inému držiteľovi ako vlastníkovi.
Používanie ovocia
Užívacie právo (článok 978 občianskeho zákonníka) je právo, ktoré spočíva v možnosti požívať majetok a súvisiaci príjem, aj keď zostáva majetkom iných osôb. So základným obmedzením: zákaz zmeny určeného použitia. Napríklad, ak ide o užívacie právo k územiu, vlastník práva (užívací inštitút) ho nemôže postaviť, rovnako ako nemôže transformovať záhradu na parkovisko. V prípade nehnuteľnosti má užívateľský právo právo prenajať ju tretej osobe. Podľa zákona však nájomná zmluva nemôže trvať dlhšie ako 5 rokov od smrti užívacieho práva.
Povinnosti vlastníka
Užívateľský majetok musí vrátiť majetok na konci svojho práva (po uplynutí platnosti alebo po jeho smrti); používajte ho s „usilovnosťou dobrého muža v rodine“; urobiť inventúru, pokiaľ nie je vydaná; poskytnúť bezpečnosť, pokiaľ nie je vydaná; znášať bežné výdavky na správu, údržbu a správu majetku; platiť dane a licenčné poplatky, nájomné za pôdu a ďalšie bremená, ktoré ovplyvňujú príjem. je umenie. 1004 Občianskeho zákonníka ustanoviť, že tieto výdavky a poplatky bude znášať užívateľský poriadok.
Použitie a domov
Práva na používanie a pobyt sú definované v článkoch 1021 a 1022 občianskeho zákonníka. Používanie spočíva v práve na použitie konkrétneho majetku a v prípade, že je to v jeho záujme, zbierať výnosy (obmedzené na vlastné potreby a potreby rodiny). Bývanie je založené na práve žiť v dome vo vzťahu k jeho vlastným a rodinným potrebám. Predstavuje jedno z dedičských práv pozostalého manžela / manželky: po smrti jedného z manželov má druhý právo žiť v rodinnom dome (ak ho vlastní), a po dobu svojho života používať nábytok, ktorý ho poskytuje. , Obidve práva sú osobnými právami, to znamená, že sú striktne spojené s vlastníkom práva, a preto nie sú prenosné. Na rozdiel od užívateľského práva, ktorý si môže prenajatý majetok prenajať,v prípade použitia alebo pobytu je to zakázané pod trestom straty práva. Na všetky ostatné sa vzťahujú pravidlá používania.
Údržba
Predávajúci je zodpovedný za bežné náklady na údržbu (obnova omietky, maľovanie dverí a okien, maľovanie stien), t. J. Všetky výdavky, ktoré obvykle znáša nájomca. Zatiaľ čo kupujúci má nárok len na mimoriadne výdavky. Nedávna reforma kondomínium (zákon č. 220/2012), ktorá vstúpila do platnosti 18. júna 2013, však ustanovuje úplnú solidaritu medzi užívaním a obnaženým vlastníkom voči kondomíniu. To znamená, že obidve čísla zodpovedajú spoločne a nerozdielne - na polovicu - za úhradu výdavkov na kondomínium. Ak teda ani jeden z vás nezaplatí dlžné prostriedky, apartmánový dom môže od vás oboch požadovať zaplatenie dlhu.
Za mimoriadne opravy zodpovedá nahý majiteľ. Umenie. 1005 Občianskeho zákonníka uvádza zoznam, ktorý však nie je vyčerpávajúci: „sú to tie, ktoré sú potrebné na zabezpečenie stability hlavných stien a klenieb, výmeny trámov, renovácie, celej alebo jej podstatnej časti, striech, podláh, schodov, násypov, vodovodov , oporné a okolité steny ". V praxi táto definícia zahŕňa tie opravy, ktoré sa v krátkodobom alebo strednodobom horizonte nedajú predvídať ako bežný účinok na užívanie a užívanie veci a spočívajú v obnove alebo obnove základných častí stavby, ktorých náklady sú neprimerané na bežný príjem vyprodukovaný samotnou vecou. Ak sa však stanú nevyhnutnými z dôvodu nedbalosti alebo neplnenia povinností bežnej údržby, potom sú zodpovednosťou užívateľského práva.V zásade ste regulovaní ako v dynamike prenajímateľa / nájomcu.
V prípade uznesení týkajúcich sa opráv kondomínia patrí príslušné volebné právo na schôdzi: užívateľský poplatok, v prípade opráv týkajúcich sa bežnej údržby; nahému majiteľovi v prípade inovácií, rekonštrukcií alebo mimoriadnych údržbárskych prác.
Dane a výdavky
Nahý vlastník, ktorý nemá úžitok zo zakúpeného tovaru, nemá daňové zaťaženie počas celej doby platnosti užívacieho práva vyhradeného pre predávajúceho. Pri kúpe holého vlastníctva bude kupujúci povinný zaplatiť nasledujúce dane:
- registračný poplatok
- daň z hypotéky
- katastrálna daň
v zníženej miere podľa veku užívania, ako je uvedené v tabuľke (zverejnenej na strane), ktorú pravidelne aktualizuje ministerstvo financií, keď sa mení zákonná sadzba, ktorá od začiatku januára 2022-2023 klesla z 2,5% na 1% ,
výhody
Okrem menej náročných daní z nákupu môže kupujúci - ak má potrebné náležitosti - využiť aj dotáciu „prvý domov“: umožňuje znížiť registračnú daň z 9 na 2% a platiť hypotekárne dane. a katastrálne vo fixnej miere (v súčasnosti po 50 eur). Predávajúci, užívateľ alebo vlastník práva na pobyt, si naplno užíva predaný tovar, a preto podľa zákona zostávajú všetky daňové poplatky spojené s nehnuteľnosťou na jeho náklady: presnejšie imu a daň z príjmu fyzických osôb.
Cena
Hodnota holého vlastníctva závisí od trvania práva na užívanie, ktoré je ponechané na predávajúceho (technicky: rezerva na užívanie majetku). Ak je rezerva doživotná alebo do smrti držiteľa práva, hodnota sa určuje na základe strednej dĺžky života držiteľa práva. Očakávaná dĺžka života je očakávaný počet (v štatistickom zmysle) rokov zvyškového života v určitom veku a nemožno ho zamieňať s takzvaným „priemerným vekom“. Očakávaná dĺžka života sa počíta z analýzy tabuliek úmrtnosti (známych tiež ako poistno-matematické tabuľky), ktoré sa líšia podľa niektorých faktorov vrátane tých environmentálnych. Je potrebné poznamenať, že priemerná dĺžka života sa líši aj podľa pohlavia: ženy žijú dlhšie. Ak je predajcov viac ako jeden,celková životnosť spolužitia je o niečo vyššia ako u najmladších z predávajúcich. Najnovšie oficiálne údaje sú zverejnené na webovej stránke Istatu (www.istat.it). Skutočná trhová hodnota holého majetku sa v zásade môže pohybovať medzi 50% a 70% komerčnej hodnoty nehnuteľnosti v úplnom vlastníctve, aj keď je predávajúci veľmi starý. Ak chcete urobiť porovnanie s inými situáciami, vezmite do úvahy, že nehnuteľnosť obývaná nájomcom (ktorý platí nájom) má priemernú hodnotu o 30% nižšiu ako jeho hodnota.aj keď je predávajúci veľmi starý. Ak chcete urobiť porovnanie s inými situáciami, vezmite do úvahy, že nehnuteľnosť obývaná nájomcom (ktorý platí nájom) má priemernú hodnotu o 30% nižšiu ako jeho hodnota.aj keď je predávajúci veľmi starý. Ak chcete urobiť porovnanie s inými situáciami, vezmite do úvahy, že nehnuteľnosť obývaná nájomcom (ktorý platí nájom) má priemernú hodnotu o 30% nižšiu ako jeho hodnota.
Nehnuteľnosť je možné predať
Ak ste si kúpili holé vlastníctvo, nemusíte čakať na smrť tých, ktorí ho použijú na ďalší predaj nehnuteľnosti. A stále môžete dosiahnuť zisk s rozdielom v cene: keďže užívateľský vek medzičasom zostarol, na hodnotu nehnuteľnosti sa uplatní nižšia zľava na základe tabuliek, ktoré zohľadňujú vek; čo znamená, že majetok bol prehodnotený.
Koľko stojí holé vlastníctvo nehnuteľnosti na trhu? Spravidla asi 50 - 70% obchodnej hodnoty toho istého majetku v plnom vlastníctve.
Môžete platiť niekoľkými splátkami
Najbežnejší vzorec v Taliansku počíta s úhradou ceny samotného vlastníctva v jednom riešení. Pokiaľ však ide o nehnuteľnosti v úplnom vlastníctve, je možné dohodnúť platbu na splátky. Vlastnícke právo sa prevádza za cenu zaplatenú čiastočne vopred a čiastočne stanovenými mesačnými splátkami, ktoré je možné každoročne indexovať. A to v prípade smrti predávajúceho sa bude naďalej vyplácať dedičom, a to až do splatnosti. Potom existuje aj vzorec platby s anuitou (viager), rozšírený napríklad vo Francúzsku, ale zriedkavý v Taliansku. Je to náhodná zmluva, pretože nie je možné vopred zistiť celkovú cenu: platí sa záloha, odhaduje sa mesačný príjem, počet platieb však závisí od toho, ako dlho prežije predajca. Stávka “.Problém je v tom, že v Taliansku sa doživotná renta porovnáva s príjmami zamestnancov (článok 50 prezidentského dekrétu 917/86) a podľa toho sa zdaňuje.
Ako robiť správne výpočty
Na ocenenie trhovej hodnoty úplného vlastníctva podľa veku skutočného vlastníka (obyvateľa) domu sa použije koeficient. Tieto koeficienty pravidelne zostavuje ministerstvo financií a sú založené na štatistickej dĺžke života v Taliansku a na platnej zákonnej úrokovej miere. Spravidla platí, že čím starší predávajúci, tým vyššia je kúpna cena.
Tabuľka koeficientov na určenie práv na doživotné užívanie a dôchodkov (alebo dôchodkov) vypočítaných pri zákonnej úrokovej sadzbe 1% (referenčný rok 2022-2023)
Vyhláška ministra financií z 12. decembra 2013 (uverejnená v úradnom vestníku č. 292 z 13. decembra 2013) ustanovuje s účinnosťou od 1. januára 2022-2023 zníženie zákonnej sadzby z 2,5% na 1%. V dôsledku toho sa aktualizovali koeficienty týkajúce sa práva na užívacie právo, ktoré sa majú uplatniť na verejné listiny, na overené a neoverené súkromné listiny predložené na registráciu, na otvorené dedičstvá a na dary poskytnuté od 1. januára 2022-2023. (Ministerský výnos hospodárstva a financií z 23. decembra 2013, GU 303, 28. decembra 2013). Tabuľka koeficientov pripojená ku konsolidovanému zákonu o registračnej dani - prezidentský dekrét 131/1986) bola preto aktualizovaná vyššie. Vyhláška taktiež stanovuje násobok, ktorý sa má použiť pri stanovení základu dane pri zisťovaní anuít a dôchodkov stokrát.
Príklad výpočtu hodnoty holého vlastníctva
- Hodnota plne vlastnenej nehnuteľnosti: 150 000 EUR (a)
- Aktuálna zákonná úroková sadzba: 1% (b)
- Vek príjemcu (ukončené roky): 55 rokov
- Koeficient podľa tabuľky: 65 (c)
- Ročný príjem: (a) x (b) = 1 500 EUR (d) (alebo 150 000 EUR x 1%)
- Hodnota porušenia práv: (d) x (c) = 97 500 EUR (e) (alebo 1 500 x 65)
- Holá hodnota vlastníctva: (a) - (e) = 52 500 EUR (alebo 150 000 EUR - 97 500 EUR)
V Turíne, projekt magistrátu
Predaj vášho domu v úplnom vlastníctve môže byť veľkou pomocou pre starších ľudí a ľudí v ťažkostiach, ktorí potrebujú likviditu na zvládnutie každodenného života, napríklad kvôli lekárskej starostlivosti. S ohľadom na to magistrát mesta Turín začína experimentálny projekt, ktorý plánuje pomôcť týmto kategóriám kúpou ich nehnuteľností týmto vzorcom za priaznivých ekonomických podmienok pre obe strany (www.comune.torino.it/).
V spolupráci s Avv. Silvio Rezzonico, národný prezident Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it