Spracovaný obsah
- 1. Hypotéka: o čo ide?
- 2. Existujú tri typy hypotéky
- Euribor, Irs a Spread
- Hypotéka
- 3. Pôžička súvisí s hodnotou domu
- 4. Poskytuje sa iba na kúpu postaveného domu?
- TAN
- Daňové výhody: čo hovorí daňový úrad
- apríla
- subrogácii
- 5. V prípade spoločnej registrácie môže o to požiadať iba jeden z vlastníkov?
- 6. Výpočet sadzieb
- 7. Ako správne porovnávať rôzne ponuky
- 8. Ktorý typ je v tomto období výhodnejší?
- 9. Aké je ideálne trvanie?
- 10. Záruky, ktoré potrebujete
- 11. Osoba poskytujúca pôžičku vyžaduje poistenie
- 12. Banka má ocenený majetok
- 13. V akej fáze prebieha financovanie?
- 14. Kto si vyberie notára?
- 15. Čo sa stane v prípade neuhradenia splátok?
- 16. Dokumenty, ktoré sa majú predložiť
- 17. Predčasné ukončenie pôžičky
- 18. Čo mám robiť, keď sú platby dokončené?
- 19. Nehnuteľnosť s hypotékou je možné predať
- 20. Je možné požiadať o niekoľko hypoték na rôzne nehnuteľnosti?
- Od notára
- Záťažový test
1. Hypotéka: o čo ide?
Pôžička je strednodobá pôžička, ktorej trvanie sa zvyčajne pohybuje od minimálne 5 do maximálne 30 rokov. Banka je zvyčajne požiadaná o kúpu, rekonštrukciu alebo výstavbu nehnuteľnosti; Môže sa tiež použiť na nahradenie alebo refinancovanie úverov, ktoré už boli získané na rovnaké účely. Je zabezpečená hypotékou na nehnuteľnosť, a preto je jeho presná definícia „hypotekárny úver“. Splatí sa pravidelnou splátkou (mesačne, štvrťročne, polročne alebo ročne) vrátane istiny a úrokov.
2. Existujú tri typy hypotéky
S pevnou úrokovou sadzbou Úrok zostáva taký, aký bol stanovený pri podpise, a zostáva konštantný po celú dobu trvania zmluvy. Poskytuje istotu o výškach jednotlivých splátok; nevýhodou je nemožnosť možnosti využiť akékoľvek zníženia nasledujúce po dátume začatia.
Variabilná sadzba Hodnota sa od začiatku mení v predurčených termínoch, po fluktuáciách referenčného parametra, trhovej sadzby alebo menovej politiky, zvyčajne euriboru. Hlavným rizikom, ktoré tento typ predstavuje, je zaplatenie vyššej splátky v budúcnosti. V rovnakom čase sú variabilné sadzby spočiatku nižšie ako fixné sadzby, môžu sa však neskôr zvýšiť. Je vhodný pre tých, ktorí chcú úver, ktorý je vždy v súlade s trendmi na trhu, alebo pre tých, ktorí očakávajú budúce zníženie úrokových sadzieb; jeho výberom je potrebné zhodnotiť schopnosť človeka - z ekonomického hľadiska - „znášať“ akékoľvek zvýšenie splátky.
Zmiešaná sadzbaNa základe „kombinácie“ medzi týmito dvoma hlavnými typmi je možné mať pôžičky, ktoré umožňujú prechod z pevnej na variabilnú sadzbu - alebo naopak - vo vopred stanovených termínoch a / alebo za určitých podmienok uvedených v zmluve, a hypotéky s vyrovnanou úrokovou sadzbou, ktoré umožňujú pevnou sadzbou a jednou variabilnou sadzbou podľa vášho výberu. V ponuke sú aj hypotéky s variabilnou úrokovou sadzbou s maximálnou hodnotou, ktorá sa časom mení podľa výkyvov parametra Euribor; je však stanovený zmluvný strop, ktorý nemožno nikdy prekročiť.
- Ak chcete porovnať rôzne ponuky, pozrite si Taeg (ročná percentuálna miera).
- Záťažový test z vášho príjmu objasňuje, akú splátku môžete zaplatiť.
- Vyhodnoťte, aký veľký záujem sa zvyšuje zvýšením
trvania.
Euribor, Irs a Spread
Prvou je referenčná hodnota vypočítaná denne, ktorá udáva mieru, akou banky v danom okamihu vyplácajú peniaze; určuje variabilitu splátky pri hypotékach s variabilnou sadzbou. IRS je sadzba, ktorá sa používa pri transakciách s pevnou úrokovou sadzbou mnohými bankami a ktorá sa mení v čase (a teda aj následnej sadzbe), ale iba do dňa notárskej zápisnice. Spread predstavuje percento, ktoré každá banka pripočíta k cene peňazí ako svoj vlastný príjem.
Hypotéka
Jedná sa o záručné právo na majetok, zvyčajne na majetok: prideľuje predkupné právo na majetok, ktorý slúži na ochranu veriteľa pred nebezpečenstvom platobnej neschopnosti. Zriaďuje sa registráciou vo verejných registroch a zaváži nad celým majetkom, ktorý je predmetom, vrátane jeho „príslušenstva“ (napríklad garáže). Majiteľ založenej nehnuteľnosti ju môže voľne užívať, to znamená na bývanie, prenájom alebo dokonca predaj. Keď dôjde dlh, zanikne aj hypotéka.
3. Pôžička súvisí s hodnotou domu
Všeobecne zaplatená suma dosahuje 80% hodnoty nehnuteľnosti, ale napriek osobitnému krytiu idú niektoré ústavy ďalej a dosahujú až 95%. V takom prípade však takmer všetky banky zhoršujú svoje zmluvné podmienky.
4. Poskytuje sa iba na kúpu postaveného domu?
Nie, je možné oň požiadať aj v prípade stavaných budov alebo rekonštrukcií.
TAN
Je to čistá úroková sadzba použitá na pôžičku finančnou inštitúciou ako percento z celkovej výšky pôžičky. Táto sadzba sa považuje za „čistú“, pretože meria splatné úroky, ktoré sa majú zaplatiť za rok, iba z dôvodu získania pôžičky. Získava sa pripočítaním referenčnej sadzby (ktorá kolíše podľa trhových zmien) a rozpätia (uplatňuje sa finančná inštitúcia poskytujúca úver). Čím vyššia je TAN a frekvencia splátok, tým vyššia je skutočná miera financovania.
Daňové výhody: čo hovorí daňový úrad
Hlavné sídlo
Keď si beriete hypotekárny úver na kúpu hlavného domu, vlastného domu alebo rodinných príslušníkov (manžel / manželka, príbuzní v rámci 3. stupňa a podobne v rámci 2. stupňa), je možné od dane z príjmu odpočítať 19% úrokových nákladov a vedľajších poplatkov. poplatky za precenenie zaplatené úverovej inštitúcii. Odpočet musí byť vypočítaný z maximálnej ročnej sumy 4 000 eur a rozdelený medzi všetkých držiteľov úveru. Aby ste mali nárok na odpočet, musíte byť držiteľom hypotéky a vlastníkom domu.
Odpočet je splatný:
✓ od dátumu, keď je nehnuteľnosť použitá ako hlavné bydlisko, a v každom prípade do dvoch rokov od kúpy, ak je nehnuteľnosť predmetom stavebných rekonštrukčných prác, ktoré sú preukázané príslušným stavebným povolením alebo rovnocenným dokumentom;
✓ v prípade kúpy prenajatej nehnuteľnosti, ak do troch mesiacov od kúpy kupujúci oznámi nájomcovi oznámenie o povolení alebo vysťahovaní na ukončenie nájmu a ak do jedného roka od uvedenia nehnuteľnosti používa sa ako hlavné sídlo.
Odpočet je použiteľný, aj keď je hypotéka čerpaná v inom čase ako pri kúpe. Kúpa domu sa v zásade môže uskutočniť počas 12 mesiacov pred alebo po poskytnutí pôžičky. Úroky zaplatené v dôsledku otvorenia bankových úverov, pridelenia platu a vo všeobecnosti úroky z iných druhov financovania, ako sú tie, ktoré sa týkajú úverových zmlúv, aj keď majú hypotekárnu záruku na nehnuteľnosť, neoprávňujú na odpočet.
Odpočítateľné úroky sú výlučne tie, ktoré sa vzťahujú na obstarávaciu cenu nehnuteľnosti, ktorá je daná súčtom kúpnej ceny, notárskych poplatkov a iných doplnkových poplatkov. Ak teda výška úveru presahuje kúpnu cenu nehnuteľnosti, bude potrebné časť úroku, z ktorej sa počíta odpočet, vyčísliť pomocou tohto vzorca:
(Náklady na kúpu nehnuteľnosti + vedľajšie poplatky) x Zaplatené úrokové náklady
Kapitál vyplatený ako pôžička
Vedľajšie poplatky
Vedľajšie poplatky, z ktorých sa počíta odpočet, sú náklady potrebné na poskytnutie úveru. Patria sem:
✓ plná suma vyšších súm vyplatených z dôvodu zmien výmenného kurzu pre hypotéky stanovených v inej mene;
✓ provízia splatná inštitúciám za ich sprostredkovateľské činnosti;
✓ daňové poplatky vrátane dane za registráciu alebo zrušenie hypotéky a náhradnej dane z požičaného kapitálu;
✓ takzvaná „provízia“ za odložené splátky;
✓ náklady na predbežné, notárske a technické zhodnotenie;
✓ pokuta za predčasné splatenie pôžičky (ak je stanovená pred 2. februárom 2007).
Keď stratíš právo
V prípade premiestnenia obvyklého pobytu sa právo na odpočítanie úrokových výdavkov stráca; najmä odpočet nemožno použiť od roku nasledujúceho po roku, v ktorom sa dom už viac nepoužíva ako hlavné bydlisko pre svojich vlastných alebo rodinných príslušníkov. Ak by sa v budúcnosti mala nehnuteľnosť opäť využívať ako hlavné bydlisko pre vlastných alebo pre svojich rodinných príslušníkov, bude možné začať znovu využívať odpočet.
Toto právo zostáva, aj keď daňovník prevedie svoje bydlisko do obce susediacej s mestom, kde sa nachádza miesto výkonu práce. Ak pracovné požiadavky, ktoré viedli k presťahovaniu do miesta obvyklého pobytu, prestanú, od nasledujúceho roku už nebude možné uplatniť odpočet.
Daňovník nestráca právo na odpočet, ak si z pracovných dôvodov presúva bydlisko. Daňovník, ktorý sa presťahuje do nemocnice alebo do zdravotníckeho zariadenia, si tiež ponechá daňové zvýhodnenie, ak si nehnuteľnosť neprenajme.
Tí, ktorí sa sťahujú do zahraničia
S obežníkom č. 17 / E z 24. apríla 2022-2023 Finančná agentúra spresnila, že právo na odpočítanie úrokových nákladov z úveru na kúpu nehnuteľnosti, ktorá sa má použiť ako hlavné bydlisko, má aj daňovník, ktorý má pracovnoprávny vzťah v štáte v zahraničí, aj keď je ten istý dom prenajatý.
Je však potrebné, aby:
✓ boli dodržané všetky zákonom stanovené podmienky, aby bolo možné odpočet využiť, najmä pokiaľ ide o prevod obvyklého pobytu do nehnuteľnosti do jedného roka od kúpy;
✓ zostávajú pracovné potreby, ktoré viedli k presunu obvyklého pobytu;
✓ daňovník nezakúpil nehnuteľnosť, ktorá sa má používať ako hlavné bydlisko v cudzej krajine pobytu.
Zdroj: Web Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it)
apríla
Je to veľmi cenný ukazovateľ, ktorý sumarizuje celkové náklady na pôžičku vrátane úrokovej sadzby - a teda aj rozpätia použitého sprostredkovateľom - a ďalších nákladových položiek, ako sú napríklad náklady na predbežné vyšetrovanie a inkasovanie splátky. Veľkou výhodou RPSN je jej použitie na porovnávacie účely, pretože porovnaním tejto hodnoty medzi dvoma hypotékami získa človek okamžite predstavu, ktorá z nich stojí viac a koľko.
subrogácii
Pri subrogácii, známej tiež ako subrogácia alebo prenosnosť, sa pôžička odobratá jednej banke „prevedie“ do inej banky s možnosťou úpravy jej parametrov (s výnimkou zúčastnených strán a výšky zvyšného dlhu); všetky náklady znáša nová banka. Pri náhradnom úvere je naopak podpísaný nový úver s inou bankou so všetkými výdavkami, ktoré so sebou nová zmluva prináša.
Áno, ale vlastníci nehnuteľnosti, ktorí nevlastnia hypotéku, musia súhlasiť s poskytnutím registrácie hypotéky v prospech banky.
Spravidla sú súčtom referenčného indexu, rozpätia alebo percenta z výnosov banky a akejkoľvek dodatočnej rizikovej prémie súvisiacej s fyzickou alebo právnickou osobou, ktorá žiada o pôžičku.
7. Ako správne porovnávať rôzne ponuky
Najlepším syntetickým ukazovateľom nákladov na operáciu je APR (ročná efektívna globálna sadzba), ktorá vyjadruje efektívne náklady na úver, pričom sa zohľadňuje TAN (ročná nominálna sadzba, úroková sadzba) a všetky provízie a výdavky spojené so získaním úveru a splácaním splátok. Na porovnanie - a výber - medzi rôznymi ponukami je možné od konzultovaných bánk požadovať „Štandardizovaný európsky informačný prospekt“, ktorý jasne sumarizuje charakteristiky pôžičky v „súhrnnom rámci“ hlavných ekonomických podmienok.
8. Ktorý typ je v tomto období výhodnejší?
Pohodlie podstatne závisí od rôznych faktorov, napríklad od dĺžky pôžičky a osobného ekonomického finančného profilu, stability príjmu v priebehu času. Pred podaním žiadosti o pôžičku je vhodné starostlivo zhodnotiť príjem a určiť mesačnú sumu, ktorá je k dispozícii po odpočítaní bežných výdavkov. Je vhodné, aby splátka nepresahovala jednu tretinu disponibilného príjmu, aby bola schopná pokryť bežné, nepredvídané výdavky a prípadné budúce zníženie príjmu. V zásade je TAN hypotéky s variabilnou úrokovou sadzbou zvyčajne nižšia ako pôvodne stanovená fixná úroková sadzba, ale počas životnosti pôžičky môže variabilná sadzba významne kolísať v závislosti od rastu referenčného parametra.
9. Aké je ideálne trvanie?
Je to jeden z prvkov, ktorý určuje výšku splátky hypotéky. Skladá sa z istiny plus úroku: pri rovnakej výške pôžičky a úrokovej sadzby platí, že čím kratšia bude doba splácania, tým drahšie budú splátky, ale tým nižší bude podiel odkazujúci na úrok; naopak, čím dlhšie je trvanie, tým väčšia je úroková časť, ale s nižšou sadzbou. Musí sa ustanoviť s prihliadnutím na vlastné ekonomické kapacity „mierového spolužitia“ s dlhmi.
10. Záruky, ktoré potrebujete
Vždy sa vyžaduje hypotéka na nehnuteľnosť, ktorá je predmetom pôžičky. Za normálnych okolností postačuje mať dostatočný príjem na podporu pravidelných splátok, môžu však byť potrebné ďalšie záruky na zvládnutie kreditného rizika (záručný fond pre prvé pôžičky na bývanie;
podpisové záruky; finančné záruky).
11. Osoba poskytujúca pôžičku vyžaduje poistenie
Podľa zákona je povinné zaistiť nehnuteľnosti založené ako kolaterál poistkami proti riziku požiaru, blesku a výbuchu: kto si vezme úver, môže si slobodne zvoliť medzi podpísaním politiky navrhnutej požičiavajúcou bankou, ktorú je možné stanoviť bez obmedzenia v prospech banky, o predloženie podobného poistného krytia, ktoré už existuje alebo má byť dohodnuté s treťou stranou - poisťovňou a s dlhopisom v prospech banky. Existujú tiež voliteľné politiky, ktoré poisťujú tých, ktorí si pôžičku berú, pred ďalšími rizikami (zvyčajne nezamestnanosť, zdravotné postihnutie alebo smrť).
12. Banka má ocenený majetok
Odborníci poverení hodnotením nehnuteľnosti s cieľom odhadnúť jej hodnotu.
13. V akej fáze prebieha financovanie?
Po uzavretí zmluvy, väčšinou šekom vystaveným predajcom, sa spôsoby môžu líšiť v závislosti od toho, či je banka v štádiu
podpisu kúpnej zmluvy alebo nie .
14. Kto si vyberie notára?
Na predaj rezidenčnej nehnuteľnosti si notára spravidla vyberá vlastník. Rozdielny je prípad operácií prenosnosti prostredníctvom subrogácie, keď notára vyberie banka, pretože ten nesie náklady.
15. Čo sa stane v prípade neuhradenia splátok?
Zákazníkovi sa navrhujú najvhodnejšie riešenia na pokračovanie v plnení prijatých záväzkov, napríklad predĺžením dátumu splatnosti úveru s cieľom znížiť zaťaženie splátky alebo pozastavením amortizácie istiny na určitý čas. Existujú tiež dohody medzi ABI a spotrebiteľskými združeniami, ktoré umožňujú za určitých podmienok (napríklad nedobrovoľnej straty zamestnania) flexibilné riešenia na predĺženie alebo skrátenie doby splatnosti pôžičky alebo pozastavenie splátok na určité obdobie. ,
16. Dokumenty, ktoré sa majú predložiť
Osobná dokumentácia (osobné údaje a príjem) a súvisiaca s majetkom (listina pôvodu, pôdorys, katastrálny prieskum).
17. Predčasné ukončenie pôžičky
Predčasné splatenie pôžičky je vždy povolené (splatením celej výšky zostatkového kapitálu), rovnako ako je prípustné čiastočne znížiť dlh.
Pôžičky na bývanie poskytované od 2. februára 2007 nemôžu byť zo zákona vystavené nijakej penalizácii za predčasné splatenie. Pre všetkých ostatných
sa maximálny trest mení podľa okamihu, v ktorom k vyhynutiu dôjde.
18. Čo mám robiť, keď sú platby dokončené?
Po poslednej splátke banka vydá dokumentáciu, ktorá informuje o termíne pôžičky. Je vždy na úverovej inštitúcii, aby informovala zimnú záhradu o zániku a žiadosti o zrušenie hypotéky do 30 dní.
19. Nehnuteľnosť s hypotékou je možné predať
Kupujúci môže prevziať zodpovednosť za už existujúci úver a prevziať od predávajúceho splátky, alebo dôjde k predaju so súčasným zánikom pôvodného úveru.
20. Je možné požiadať o niekoľko hypoték na rôzne nehnuteľnosti?
Áno, ale vždy pri rešpektovaní požiadaviek na vyplatenie pôžičky.
Od notára
Poskytnutie pôžičky je verejnou listinou, ktorú musí ustanoviť notár. Zákon vyžaduje, aby mohol zaregistrovať hypotéku na nehnuteľnosť, a pripísať požiadavke „exekučného titulu“ verejnej listine: to znamená, že ak si dlžník neplní svoje povinnosti, nie je potrebné odsúdenie. Za vykonanie zmluvy jednoducho čin. Toto je najdrahšia výdavková položka, ktorá sa líši v závislosti od geografickej oblasti, tarify profesionála a predovšetkým výšky registrácie hypotéky. Výdavky zahŕňajú poplatok notára za uzavretie zmluvy o pôžičke aj výdavky, ktoré v mene klienta vznikli odborníkovi (napríklad registrácia a zrušenie hypotéky). Lepšie je najskôr požiadať o presnú ponuku.
Záťažový test
Tento jednoduchý výpočet slúži na pochopenie toho, čo nás môže splátka čakať. Takzvané existenčné kvóty sa odpočítavajú od mesačného čistého príjmu, teda od toho, čo je potrebné na platenie účtov a rôznych výdavkov. Zvyšná suma zodpovedá „vzájomnej kúpnej sile“, v podstate zmluvnej sile tých, ktorí chcú požiadať o pôžičku: musí to byť minimálne 1,5-násobok mesačnej splátky.