Spracovaný obsah
- Aká je hypotéka
- Druhy hypotéky
- Amortizačný plán
- Náklady na hypotéku
- Ako nájsť najlepšiu ponuku
- Vyšetrovanie bankou
- Hypotéka
- Špeciálne prípady: predčasné splatenie, prechod práv a pozastavenie splátok
- Daňové odpočty pri hypotékach
Hypotéka je základným nástrojom na kúpu, výstavbu alebo renováciu nehnuteľnosti, najmä vášho domu. Hypotéka je strednodobý až dlhodobý úver , ktorý zvyčajne trvá od 5 do 30 rokov. Čo musíte urobiť, aby ste mohli požiadať o hypotéku? Aké sú charakteristiky pôžičky? Ktorá splátka je pre vás to pravé? Aké typy záujmu si môžete zvoliť? Tu sú všetky odpovede na najčastejšie kladené otázky.
Úveru je zmluva medzi objektom a prostredník , zvyčajne banke, ktorá spočíva v prevode sumy peňazí z jedného subjektu (nazývané veriteľa) na iný subjekt (nazvaný dlžník), s predpokladom, zo strany druhej povinnosť vrátiť rovnakú sumu peňazí veriteľovi. Keďže ide o pôžičku za odplatu, ten, kto si požičal sumu peňazí, musí platiť úroky.
Všeobecne sa pôžička vyžaduje na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu domu alebo na kúpu alebo rekonštrukciu rekreačného domu (druhé domy). O hypotéku môže požiadať každý, pokiaľ preukáže, že je schopný v priebehu času splácať požičanú sumu. Maximálna výška, ktorú je možné financovať, je 80% trhovej hodnoty nehnuteľnosti, ktorá je predmetom hypotéky. limit 80% hodnoty založeného majetku alebo nákladov na práce, ktoré sa majú vykonať, sa môže zvýšiť až na 100%, ak sa poskytnú ďalšie záruky.
Hypotéky sa líšia hlavne v rôznych druhoch použitých úrokových sadzieb . Hlavnú zložku nákladov na pôžičku v skutočnosti tvoria úroky, čo je poplatok za poskytnutý úver a závisí tiež od dĺžky trvania pôžičky.
Bežne používané úrokové sadzby sú: „pevné“ alebo „variabilné“, ale existujú aj ďalšie typy sadzieb: „zmiešaná“ sadzba, „obmedzená sadzba“ a „vyvážená“ sadzba.
- Hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou : úroková sadzba zostáva tou, ktorá je stanovená v zmluve, po celú dobu poskytovania úveru. Nevýhodou je, že nie je možné využiť akékoľvek zníženie trhových sadzieb, ktoré sa časom môže vyskytnúť. Pevná sadzba sa odporúča tým, ktorí sa obávajú, že trhové sadzby môžu stúpať, a od okamihu podpísania zmluvy si chcú byť istí výškou jednotlivých splátok a celkovou výškou dlhu, ktorý sa má splatiť. Proti tejto výhode sprostredkovateľ často uplatňuje náročnejšie podmienky ako hypotéka s variabilnou sadzbou.
- Hypotéka s variabilnou úrokovou sadzbou : úroková sadzba sa môže meniť vo vopred stanovených termínoch vzhľadom na východiskovú úrokovú sadzbu po fluktuáciách referenčného parametra, zvyčajne trhovej sadzby alebo menovej politiky. Hlavným rizikom je neudržateľné zvyšovanie výšky splátok. Pri rovnakom trvaní sú variabilné sadzby spočiatku nižšie ako fixné, ale môžu sa časom zvyšovať, čo spôsobí, že sa výška splátok zvýši, dokonca aj podstatne. Variabilná sadzba sa odporúča pre tých, ktorí chcú sadzbu, ktorá je vždy v súlade s trendmi na trhu, alebo v každom prípade môže podporiť akékoľvek zvýšenie výšky splátok.
- Hypotéka so zmiešanou úrokovou sadzbou: úroková sadzba sa môže meniť z pevnej na variabilnú (alebo naopak) pri pevne stanovených lehotách splatnosti a / alebo za určitých podmienok uvedených v zmluve. Výhody a nevýhody sú alternatívne v prípade pevnej alebo variabilnej sadzby.
- Hypotéka s dvojnásobnou úrokovou sadzbou: pôžička je rozdelená na dve časti: jednu s pevnou úrokovou sadzbou a druhú s pohyblivou úrokovou sadzbou. Dvojitá sadzba sa odporúča všetkým, ktorí uprednostňujú prechodné riešenie medzi pevnou a variabilnou sadzbou, ktoré vyvažuje ich výhody a nevýhody.
Jadrom zmluvy o pôžičke je takzvaný amortizačný plán, a to projekt splácania dlhu. Plán stanovuje výšku, dátum, do ktorého je potrebné splatiť celý dlh, frekvenciu jednotlivých splátok (mesiac, štvrťrok, semester), kritériá na určenie výšky každej splátky a zostatkový dlh. Splátka sa skladá z dvoch prvkov: ○ výška istiny, to je výška splateného úveru, ○ úrokový podiel, to znamená kumulovaný úrok. V Taliansku je najbežnejším amortizačným plánom takzvaný „francúzsky“, ktorý stanovuje, že splátka sa skladá zo zvyšujúcej sa sumy istiny a klesajúcej úrokovej časti. Na začiatku sa väčšinou platí úrok. Pretože úrok sa uplatňuje na zostávajúcu istinu, keďže sa istina spláca, suma úroku klesá a istina sa zvyšuje.
Okrem úroku je však potrebné vziať do úvahy aj ďalšie náklady na pôžičku. Ak pôžičku poskytne banka, zákazník zaplatí daň vo výške 2% z celkovej sumy, alebo 0,25% v prípade kúpy „prvého domu“. Daň vyberá priamo banka, takže suma, ktorú zákazník dostane, je nižšia ako poskytnutá suma.
Ďalšie náklady, ktoré je potrebné zvážiť pred podaním žiadosti o hypotéku od banky, sú:
- odmenu sprostredkovateľovi za trovy predbežného vyšetrovania
- náklady na ocenenie, ktoré môžu byť potrebné na ocenenie nehnuteľnosti, ktorá sa má založiť
- notárske poplatky za úverovú zmluvu a registráciu hypotéky v registroch nehnuteľností
- náklady na poistné krytie škôd na majetku a akýchkoľvek rizík súvisiacich s udalosťami súvisiacimi so životom zákazníka, ktoré by mu mohli zabrániť v splácaní úveru
- úrok z omeškania, ak splátku zaplatíte neskoro. Spravidla poskytujú percentuálne zvýšenie nad dohodnutú úrokovú sadzbu úveru a prebiehajú odo dňa skončenia platnosti až do zaplatenia splátky.
- ročný poplatok za správu spisu, náklady na inkaso v splátkach, náklady na zasielanie komunikácií.
Ak chcete nájsť najlepšiu ponuku hypotéky, ktorá vyhovuje vašim potrebám, môže byť užitočným nástrojom online kupujúci, ktorého nájdete zadarmo na internete a ktorý vám niekoľkými kliknutiami umožní porovnať ponuky rôznych bánk. Dôležitým prvkom na hodnotenie a porovnanie je APR (Annual Effective Global Rate) , ktorú musia všetci sprostredkovatelia zákonom zverejniť v informačných listoch.
RPSN je súhrn celkových nákladov na pôžičku, ktorý zahŕňa úrokovú sadzbu (a teda aj rozpätie uplatňované sprostredkovateľom) a ďalšie výdavkové položky (napríklad výdavky na prešetrenie postupu a výber splátky). Pri skúmaní návrhov rôznych bánk je vhodné okrem RPSN venovať pozornosť aj ďalším prvkom, ako sú:
- spread (na určenie úrokovej sadzby hypotéky používajú banky referenčné sadzby (hlavné sú Euribor a Eurirs), ku ktorým pripočítajú percento (nazývané „spread“), ktoré sa pohybuje medzi 1 a 3 percentá)
- harmonogram amortizácie
- všetky výdavkové položky
- krát pre poskytnutie pôžičky
- daňové úspory, ktoré sa môžu líšiť v závislosti od zloženia splátok (istina a úroky) stanovených v amortizačnom pláne.
Keď nájdete ponuku, ktorá je pre vás to pravé, musíte ísť do banky a začať vyšetrovanie, t. J. Fáza posudzovania úverovej inštitúcie skutočnou možnosťou splatenia požadovanej sumy, overenie príjmu, majetku a záruky ponúkané zákazníkom na vyhodnotenie jeho schopnosti splácať v priebehu času. Každá banka má svoje vlastné pravidlá, ale dokumenty, ktoré sa majú predložiť, sú zvyčajne:
- pre zamestnancov : originál posledného výplatného listu a kópia posledného formulára CU alebo 730 / Unico spolu s prehlásením zamestnávateľa o dĺžke služby zamestnanca
- pre samostatne zárobkovo činné osoby alebo pracovníkov na voľnej nohe: kópia formulára Unico spolu s osvedčením o registrácii do možného registra
Na podporu týchto dokumentov je potrebné predložiť:
- kópiu každého kompromisu
- pôdorys predávanej nehnuteľnosti s uvedením susedných nehnuteľností a všetkých príslušenstva
- kópiu osvedčenia o životaschopnosti nehnuteľnosti.
Banka zvyčajne pri posudzovaní, či poskytnúť hypotéku alebo nie, začne vyšetrovanie a overí dôveryhodnosť žiadateľa. Ako orientačné kritérium pre banky by mesačná splátka nemala prekročiť jednu tretinu mesačného čistého rodinného príjmu.
Na získanie úveru je potrebné vystaviť účinnú záruku. Prvou zárukou, ktorú sprostredkovateľ požaduje, je hypotéka, ktorá mu dáva právo na predaj nehnuteľnosti, ak zákazník nie je schopný splácať úver. Na určenie hodnoty nehnuteľnosti, a teda aj záruky, sa nehnuteľnosť najskôr podrobí hodnoteniu. Zákazník môže bývať v založenej nehnuteľnosti a môže si ju prenajať. Zápis hypotéky sa uskutočňuje verejnou listinou pred notárom a dáva požičiavajúcej banke možnosť v prípade platobnej neschopnosti presvedčiť sa o výnosoch z predaja samotného majetku.
Trvanie pôžičky je obvykle ustanovené v zmluve a pohybuje sa od 20, 30 do 40 rokov. Je však možné pôžičku predčasne splatiť. Konkrétne článok 7 zákona č. 40/2007 (zákon Bersani) ustanovuje, že za predčasné alebo čiastočné splatenie hypotéky stanovené fyzickými osobami, ktoré sa stanovujú od 2. februára 2007 ďalej, neplatí pokuta za nákup alebo renováciu realitné jednotky používané ako domy alebo na výkon vlastnej hospodárskej alebo profesionálnej činnosti.
Dlžník sa tiež môže ocitnúť v zložitej situácii pri splácaní hypotéky. V takom prípade je možné požiadať o jeho pozastavenie. Tí, ktorí si na kúpu svojho hlavného domu zobrali pôžičku (druhý domov je preto vylúčený), môžu požiadať banku o pozastavenie výšky istiny splátok do 31. decembra 2022-2023, a to najviac na obdobie 12 mesiacov (a iba raz). mesačné splátky. Neexistujú žiadne provízie ani úroky z omeškania. Po uplynutí doby pozastavenia sa amortizačný plán obnoví a doba trvania pôžičky sa zjavne predĺži. Môžete požiadať o pozastavenie splátok úveru v prípade:
- ukončenie podriadeného pracovného pomeru na dobu určitú alebo neurčitú (okrem prípadov konsenzuálneho skončenia, pre vekové hranice s prístupom k starobným dôchodkom, výpoveď z oprávneného dôvodu alebo z oprávneného subjektívneho dôvodu, odstúpenie pracovníka nie z oprávneného dôvodu)
- pozastavenie alebo skrátenie pracovného času na obdobie najmenej 30 dní tiež do vydania autorizačných opatrení na ošetrenie podpory príjmu (t. j. v odchýlke od sietí sociálneho zabezpečenia, prepúšťania atď.)
- úmrtia
- zdravotného postihnutia alebo vážneho alebo sebestačného stavu, ktorý nastal.
Tí, ktorí si na kúpu domu zobrali hypotéku, si ju môžu bez ďalších výdavkov a nákladov previesť z jednej banky do druhej, ktorá ponúka lepšie podmienky. V tomto prípade sa hovorí o subrogácii pôžičky, zavedenej zákonom Bersani č. 40/2007. Subrogácia hypotéky v zásade znamená prevod hypotéky na nehnuteľnosť, podpísanej v zmluve o pôžičke, z jednej banky na druhú, ktorá ponúka výhodnejšie podmienky z hľadiska trvania a úrokov, ale výška úveru zostáva nezmenená. Banka, ktorá prevezme kontrolu, bude musieť znášať náklady, výdavky a poplatky spojené s postúpením pôžičky, teda poplatky za notára, znalecké posudky a predbežné vyšetrovanie, zatiaľ čo dlžník nebude musieť platiť žiadne ďalšie náklady. Na začatie subrogácie pôžičky musí zákazník oznámiť svoje rozhodnutie novej banke,ktorá uzavrie dohody s predchádzajúcou úverovou inštitúciou o začatí operácie subrogácie pôžičky. Je potrebné povedať, že zatiaľ čo stará banka je povinná prijať žiadosť o subrogáciu od zákazníka, preberajúca banka nie je povinná ponúknuť subrogačnú pôžičku. Niektoré banky namiesto subrogácie môžu skutočne navrhnúť nahradenie pôžičky, ktorá umožňuje registráciu novej hypotéky úplne od nuly, a preto stojí oveľa vyššie ako subrogácia.Niektoré banky namiesto subrogácie môžu skutočne navrhnúť nahradenie pôžičky, ktorá umožňuje registráciu novej hypotéky úplne od nuly, a preto stojí oveľa vyššie ako subrogácia.Niektoré banky namiesto subrogácie môžu skutočne navrhnúť nahradenie pôžičky, ktorá umožňuje registráciu novej hypotéky úplne od nuly, a preto stojí oveľa vyššie ako subrogácia.
Daňovníci, ktorí si berú pôžičku na nákup, rekonštrukciu a / alebo stavbu svojho hlavného domu, si môžu odpočítať od dane z príjmu vo výške 19% úrokové náklady a súvisiace vedľajšie poplatky zaplatené z hypotekárnych úverov. Hypotéka musí:
- byť stanovené do dvanástich mesiacov pred alebo po samotnom nákupe (s výnimkou prípadu, keď dôjde k zániku pôvodnej zmluvy a novej zmluvy, na sumu nepresahujúcu zostatkovú sumu splatného kapitálu plus príslušné náklady a poplatky );
- byť poskytované osobou s bydliskom v Taliansku (alebo nerezidentom so stálou prevádzkarňou v Taliansku) alebo v členskom štáte európskeho spoločenstva.
Kupujúci musí nehnuteľnosť do jedného roka od kúpy užívať ako hlavné bydlisko, ktoré je určené na obvyklé bydlisko toho istého člena alebo jeho rodinných príslušníkov (manžel / manželka, príbuzní v rámci tretieho stupňa a príbuzní v rámci druhého stupňa). Odpočet musí byť vypočítaný z maximálnej výšky 4 000 EUR.
Aby mohol mať daňovník nárok na odpočet, musí si uchovať nasledujúce doklady:- kópia zmluvy o pôžičke, z ktorej vyplýva, že úver bol poskytnutý na kúpu hlavného domu;
- kópia zmluvy o predaji nehnuteľnosti a súvisiace poplatky;
- potvrdenky o zaplatení úrokových nákladov a súvisiacich doplnkových poplatkov a poplatkov z precenenia.