Spracovaný obsah
- Počnúc dvoma vlastníkmi
- Čo hovorí zákon
- Typy: tri plus jedna
Kondomínium sa formuje spontánne, bez nutnosti podpisovania zmlúv, keď v budove koexistujú najmenej dvaja vlastníci. V každej budove sú okrem bytov aj takzvané „spoločné časti“, to znamená priestory a systémy, ktoré patria všetkým vlastníkom jednotlivých realitných jednotiek. Správcom týchto zdieľaných častí je správca, ktorý má za úlohu zhromažďovať sumy, ktoré sa majú použiť na ich udržanie v dobrom stave. Takto funguje „klasický“ byt, kde okrem niektorých konkrétnych prípadov prispieva každý byt na spoločné výdavky v pomere k tisícinám majetku, ktorý vlastní. Môže sa však stať, že v určitých situáciách sú nakonfigurované iné typy kondomínií, a tedakritériá pre rozdelenie výdavkov sa tiež budú líšiť od bežných kritérií.
Prítomnosť iba dvoch majiteľov v celej budove, ktorá tvorí kondomínium, je hypotéza, ktorú je možné overiť. Problém nastáva, keď jeden z dvoch nesúhlasí s druhým a rozhodovanie je prakticky nemožné. V takýchto prípadoch je nakonfigurované minimálne kondomínium. Ak naopak niektoré spoločné časti (napríklad schody a výťah) slúžia iba niektorým obyvateľom, nakonfiguruje sa čiastočný byt. A nakoniec, za prítomnosti superkondomínia, keď sú dve alebo viac autonómnych budov zdieľané so spoločnými časťami (športové zariadenia, parkovisko, …).
Čo hovorí zákon
Minimálny kondomínium, čiastočný byt a super kondomínium nie sú výslovne upravené v občianskom zákonníku, ale v priebehu rokov sa judikatúra postavila na roveň týchto skutočností s klasickým kondomíniumom. Zdá sa však, že niektoré články kódexu odkazujú na tieto tri typy. Napríklad 1139, s cieľom vyriešiť minimálnu slepú uličku v kondomíniu medzi dvoma vlastníkmi kondomínií, ktorí majú protichodné názory na otázky týkajúce sa spoločných častí, odkazuje na pravidlá spoločenstva. Namiesto toho článok 1123, pokiaľ ide o rozdelenie výdavkov, zavádza koncept čiastočného kondomínium stanovujúci, že „ak má budova niekoľko schodísk, nádvorí, striech, diel alebo systémov určených na obsluhu časti celej budovy,náklady spojené s ich údržbou znáša skupina kondomínií, ktorá z nich má prospech “. Pokiaľ ide o superkondomínium, článok 1117-bis zavedený reformným zákonom č. 220/2012 stanovuje, že ustanovenia o „klasickom“ kondomíniu sa uplatňujú, pokiaľ sú zlučiteľné, vo všetkých prípadoch, v ktorých platí viac realitných jednotiek, viac budovy alebo kondomíniá realitných jednotiek alebo budov majú spoločné časti podľa článku 1117 ".
V súhrne
- Dá sa zistiť, aj keď sú len dva byty
- Vo viacchodovej budove je pre niektoré rozlíšenia možné vytvoriť jedno pre každé schodisko
- Môže byť pridružených niekoľko budov, pokiaľ majú spoločné priestory alebo systémy
V článku 1136 občianskeho zákonníka sa uvádza, ktoré väčšiny sú potrebné na prerokovanie zhromaždenia kondomínium.
• V minimálnom apartmáne sú však vlastníci iba dvaja a ak obaja neuvažujú rovnakým spôsobom, rozhodovanie o spoločných častiach a systémoch je nemožné. Na odblokovanie situácie zasiahol kasačný súd, ktorý stotožnil minimálny kondomínium s „klasickým“, čo umožnilo uplatnenie všeobecných pravidiel spoločenstva, ako to vyžaduje článok 1139 občianskeho zákonníka. Ak sa teda tieto dva byty nezhodnú, ako je uvedené v článku 1105 zákonníka, „každý účastník sa môže odvolať na súdny orgán. Toto poskytuje v rokovacej sále rady a môže tiež vymenovať správcu “. Vo zvyšku sa uplatňujú všetky pravidlá „klasického“ bytu, vrátane postupov a načasovania zvolávania zhromaždenia, ktoré, ak sa nedodržiavajú, spôsobujú, že uznesenia sú neúčinné.
Môže sa stať, že niektoré spoločné priestory slúžia iba skupine ľudí, napríklad keď je v budove viac schodísk a výťahov: nemalo by zmysel, aby kondomínium na schodisku A platilo bežné náklady na údržbu schodiska B a naopak. V prípadoch, ako sú tieto, hovoríme o čiastočnom kondomíniu, variante, ktorá poskytuje zhromaždenia ad hoc (okrem „všeobecných“), na ktorých sa zúčastňujú iba byty, ktoré majú záujem o použitie týchto spoločných častí.
• Teda v prípade, že je potrebné vymeniť elektromotor výťahu, rozhodnú výlučne vlastníci schodiska, v ktorom sa nachádza. Kým zhromaždenia, ktoré sa zíde napríklad kvôli renovácii fasády, sa zúčastnia všetky kondomíniá.
Vzniká, keď súbor nezávislých budov zdieľa spoločné časti a systémy.
• Podľa Najvyššieho súdu (rozsudok zo 14. novembra 2012 č. 19939) je superkondomínium „viac budov, ktoré sú alebo nie sú tvorené v samostatných kondomíniách, ale sú súčasťou širšej organizácie kondomínií, ktorá je prepojená existenciou určitých bežné veci, systémy a služby (napríklad príjazdová cesta alebo svetelný systém, služba vrátnika) v doplnkovom vzťahu k budovám “.
• V tom istom rozsudku Súd objasnil, že „na účely zriadenia superkondomínia nie je potrebný prejav vôle staviteľa, ani vôle vlastníkov realitných jednotiek, pretože postačuje, aby jednotlivé budovy mali niektoré systémy spoločné, príp. služby, zahrnuté v rozsahu aplikácie čl. 1117 treska. civ. “.
• Predtým najvyšší súd (s rozsudkom 15476/01) spresnil, že uznesenia prijaté zhromaždením superkondomínia „majú priamy a okamžitý účinok na jednotlivé kondomíniá budov, ktoré sú jeho súčasťou, bez povinnosti uznesení každého zhromaždenia. kondomínium ".
• Kondomínium a superkondomínium teda môžu existovať bez problémov, bude však potrebné vypracovať dvojtisícové tabuľky: jednu na rozdelenie výdavkov na spoločné časti jediného kondomínium a druhú na rozdelenie nákladov na časti zdieľané niekoľkými budovami.
V článku 67 vykonávacích ustanovení občianskeho zákonníka sa v superkondomíniách s viac ako šesťdesiatimi účastníkmi stanovuje, že každý kondomínium určí počtom hlasov rovnajúcim sa väčšine účastníkov a dvom tretinám hodnoty budovy jej zástupcu voči zhromaždenie pre bežné riadenie spoločných častí niekoľkých kondomínií a pre vymenovanie „supersprávcu“. Pokiaľ to nie je možné, môže každý účastník požiadať, aby súdny orgán ustanovil zástupcu ich kondomínium.
Posledný menovaný reaguje na pravidlá mandátu a pohotovo informuje program a rozhodnutia prijaté nad zhromaždením zástupcov kondomínií so správcom referenčného kondomínium. Správca sa potom prihlási na zhromaždení.
• Zástupcovia jednotlivých kondomínií, ktorými môžu byť tiež tretie strany, sa zúčastňujú zhromaždenia superkondomínium iba vtedy, ak je zásah do spoločných častí z dôvodu bežnej údržby a vymenovania superadministrátora, ktorý si vyžaduje súhlas hlasov prítomných na schôdzi, ktorí predstavujú najmenej polovicu z tisícin tabuľky superkondomínia (týkajúce sa častí spoločných pre niekoľko budov).
Ak je bytov menej ako šesťdesiat alebo majú práce na spoločných častiach mimoriadnu povahu, môže sa ich zúčastniť (a hlasovať) aj zhromaždenie.
jednotliví vlastníci nehnuteľností, ktorí žijú v budovách super kondomínium. Aj keď sa nezúčastnia na schôdzi zástupcov, majú stále právo napadnúť uznesenia prijaté na super schôdzi do 30 dní odo dňa, keď sa schôdza konala; alebo ak sa zástupca nezúčastnil schôdze, odo dňa, keď jednotlivý kondomínium dostal kópiu zápisnice.
Existuje štvrtý typ bytu. Je definovaný ako „horizontálny“ a je nakonfigurovaný napríklad v prípade, že rad samostatných rodinných domov, navzájom nezávislých, má spoločné niektoré časti.
• Kasačný súd s rozsudkom z 18. apríla 2005, č. 8066, poznamenal, že pojem kondomínium je nakonfigurovaný nielen v hypotézach budov, ktoré sa tiahnu vertikálne, ale aj v prípade susedných budov vybavených nosnými konštrukciami a základnými spoločnými systémami.
V spolupráci s Avv. Silvio Rezzonico, národný prezident Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it
Prevzaté z papiera Cose di Casa z augusta 2022-2023