Spracovaný obsah
- Kúpa domu, tri fázy
- Kúpa domu: okamih voľby
- Prvky, ktoré menia ocenenie domu
- Kúpa domu: nákup a predaj
- Vyžiadajte si dokumentáciu
- Kto je vlastníkom nehnuteľnosti?
- Kúpa domu: fázy prevodu vlastníctva
- 3 Skutok
- Ak sa po zakúpení zistia chyby?
- Realitný agent
- Daň z predaja domu
- Aké odpočty za renováciu
Kúpa domu je jedným z najdôležitejších rozhodnutí, ktoré v našom živote vznikajú: preto je dôležité byť pripravený, aj keď sa spoliehate na odborníkov v tomto odbore. Okrem ceny nehnuteľnosti je potrebné zohľadniť aj náklady na doplnkové služby, ktoré ovplyvňujú asi 10% z celkovej sumy a zahŕňajú dane, percento pre agentúru a poplatok notára. K nim sa pridávajú ťahy, možná renovácia a nábytok. Bez toho, aby sme zabudli na kondomínium a náklady na údržbu.
Kúpa domu, tri fázy
- Okamžik voľby
Existuje niekoľko faktorov, ktoré ovplyvňujú, od charakteristík nehnuteľnosti, po požadované metre štvorcové. Určená oblasť sa tiež veľmi počíta, a to ako pre trhové ceny, tak aj pre osobnú a rodinnú organizáciu. - Fázy predaja
Začneme od zhromaždenia dokumentácie a dospejeme k prevodu vlastníctva, ktorý sa končí skutkom. Úkon, ktorého súčasťou je okrem predávajúceho a kupujúceho vždy notár a veľmi často realitná kancelária, ktorá sa postarala o vyjednávanie. So všetkými súvisiacimi nákladmi. - Daň: dane, ktoré sa majú platiť
Dane sú dane z registra, katastra nehnuteľností a hypotéky, ktoré sa líšia podľa toho, či ide o prvý dom alebo nie a či je predávajúci súkromná osoba alebo spoločnosť.
Kúpa domu: okamih voľby
Nezáleží na tom, či je dom navrhnutý agentúrou alebo ponúkaný súkromným predajcom: vždy je dobré mať jasné základné vlastnosti a pochopiť, či ich identifikovaná nehnuteľnosť uspokojuje. Vychádzajúc z ceny (či už je to v súlade s trhom alebo nie) a konkrétnych požiadaviek
Ak si chcete vybrať so znalosťami faktov, je lepšie prezrieť si viac ako jeden dom, vykonať porovnanie, položiť správne otázky a potom, ak je záujem stále vysoký, nestrácajte čas a neponúkajte ponuku.
Ísť na miesto, aj na diaľku
Osobne, ak je to možné, alebo využitím virtuálnych prehliadok, ktoré ponúkajú niektoré agentúry po pandémii spôsobenej Covid-19, je možné vyhodnotiť celú sériu dôležitých premenných. Tu sú podrobne.
Podmienky. To je miesto, kde skúsené oko môže zmeniť. Aký je stav fasády? Sú systémy na štandardnej úrovni? Je potrebné renovovať schody, výťah? Je prítomná pivnica? Je prístupný? A kúrenie? Ak nie je dom v perfektnom stave, môžu vzniknúť neočakávané náklady na údržbu.
Osvetlenie a hluk. Ak ho navštívite v rôznych časoch, pochopíte, ako sa svetlo mení počas dňa a či existujú rušivé zvuky.
Pozícia. Ako ďaleko je nový domov od pracoviska? Ak máte deti, ako je to ďaleko od školy? Existuje pohodlná verejná doprava na dosiahnutie hlavných cieľov alebo diaľničných spojení? A kde sa nemocnica nachádza? Ak je oblasť rušná: aké ťažké je zaparkovať alebo je k dispozícii parkovacie miesto?
Trhová
hodnota domu je daná jeho charakteristikami a cenami oblasti. Je preto potrebné pochopiť, aké sú priemerné hodnoty, teda náklady na meter štvorcový. Kanál na identifikáciu týchto údajov je Real Estate Observatory of the Revenue Agency (www.agenziaentrate.gov.it). Ďalším spoľahlivým serverom je stránka Borsino immobiliare (www.borsinoimmobiliare.it). Inzeráty na nehnuteľnosti sú tiež užitočné, ak vezmeme do úvahy, že v porovnaní s požadovanou sumou môže byť cena často znížená o 8,7% pri nových budovách a 14,3% v prípade obnovy (zdroj: Nomisma).
Východiskový bod: obchodná oblasť
Okrem prestížnych nehnuteľností, ktoré sa nachádzajú v konkrétnych oblastiach niektorých miest alebo v turistických letoviskách, pre hodnotu domu vychádzame z výpočtu metrov štvorcových. Uvažuje sa o takzvanom „komerčnom povrchu“, ktorý zahŕňa čistý povrch bytu, 100% povrchu obvodu a vnútorné steny, 50% povrchu stien spoločné s ostatnými bytmi. K nim sa pridávajú ďalšie povrchy (balkóny, záhrady, verandy, pivnice) s rôznymi proporciami, ako je uvedené v tabuľke.
Čo môže spôsobiť rast alebo pokles ceny? Na voľnom trhu neexistujú absolútne objektívne údaje, platná je dohoda medzi stranami, ale niektoré prvky sú určite orientačné.
Faktory, ktoré znižujú cenu:
- Absencia balkónov - 5%
- Podzemie - 30%
- Prízemie - 20%
- Prízemie so záhradou - 15%
- 2. poschodie bez výťahu - 5%
- Od tretieho poschodia ďalej bez výťahu - 10% za každé poschodie
Faktory, ktoré zvyšujú cenu:
- Podkrovie + 20%
- Dom s niekoľkými kúpeľňami + 5%
- Autonómne vykurovanie + 5%
- Concierge + 5%
Kúpa domu: nákup a predaj
Zmluva, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k domu z jednej osoby na druhú zaplatením ceny, je sankcionovaná občianskym zákonníkom (článok 1470). Aby sme sa dostali do tohto okamihu, existuje zvyčajne niekoľko krokov, ktoré chránia kupujúceho
Pred prechodom na prevod vlastníctva, ktorý sa končí listinou, je potrebné skontrolovať správnosť nehnuteľnosti, a to z hľadiska územného plánovania, ako aj z hľadiska existencie hypotéky. Je to v skutočnosti právo kupujúceho na rozptýlenie akýchkoľvek pochybností týkajúcich sa domu, ktorý sa chystá kúpiť, a to položením všetkých vhodných otázok predávajúcemu priamo alebo prostredníctvom agentúry. A to pred podpísaním ľubovoľného dokumentu, pretože potom je ťažké sa vrátiť späť.
Dom musí vyhovovať z urbanistického a katastrálneho hľadiska, to znamená, že musí zodpovedať pôdorysu uloženému v katastri nehnuteľností. Stavalo sa to pravidelne? Pokiaľ nie je nový a bol niekoľkokrát predaný a zakúpený prostredníctvom listiny, je s najväčšou pravdepodobnosťou v poriadku. Ak je nový alebo v každom prípade postavený pred niekoľkými rokmi, ten, kto ho vlastní, musí preukázať stavebné povolenie a osvedčenie o životaschopnosti, ktoré tiež potvrdzuje existenciu hygienicko-sanitárnych požiadaviek. V každom prípade notár vykoná a overí všetky tieto kontroly pred listinou.
Ak bol dom práve postavený, je povinnosťou stavebníka vyhotoviť všetku dokumentáciu, ktorá preukazuje jeho správnosť (stavebné povolenie a projekt schválený mestom). Je to dôležité, pretože miestnosti na najvyššom poschodí alebo na prízemí sa niekedy môžu na projekte javiť ako sklady alebo podkrovia. Bezohľadní predajcovia ich mohli prezentovať ako skutočné byty, ale na základe listiny by boli zaregistrovaní ako podkrovie alebo sklad. Čo to zahŕňa? Táto premena použitia nie je vždy možná, s výnimkou osobitných zásahov (ktoré zahŕňajú náklady a čas).
Ak je nehnuteľnosť vo výstavbe, môžete sa chrániť dvoma nástrojmi. V čase predbežného je potrebné požiadať predávajúceho o vystavenie záruky (banky alebo poisťovne), ktorá zaručí dodané alebo ešte dodané sumy pred listinou. Stavebník alebo predávajúci nehnuteľnosti je tiež povinný (legislatívna vyhláška 122/2005) vystaviť kupujúcemu poistnú zmluvu, ktorá mu zaručuje prípadné poškodenie stavby a vady stavby.
Často, keď je ťažké nájsť dokumentáciu pre staršie budovy, sú v listine napísané slová „pred rokom 1967“ alebo „budova spred roku 1967“. Je to možné, pretože pred týmto dátumom nebolo potrebné požiadať o stavebné povolenie, ak bola stavba postavená mimo mesta. Potom, hneď od 1. septembra toho roku, po nadobudnutí účinnosti zákona Ponte, sa stavebné povolenie stalo povinným pre všetky nehnuteľnosti. Aby bolo možné použiť toto riešenie, musia byť splnené dve požiadavky: to, že sa dom nachádza v budove, ktorá sa skutočne nachádza mimo vtedajšie mesto (čo obvykle zodpovedá súčasnému historickému centru mesta), a že sa nachádza v niektorých preukázateľne postavený v období pred rokom 1967.
Je vhodné ihneď skontrolovať, či je predajca skutočným vlastníkom a či nie je dom zaťažený hypotékami alebo inými škodlivými formalitami, napríklad darom, ktorý by predaj skomplikoval. Iné, ak ide o hypotéku zaregistrovanú bankou, ktorá poskytla úver: v skutočnosti stačí požiadať o splatenie hypotéky na náklady predávajúceho do dátumu listiny. • Za týmto účelom poskytuje finančná agentúra nástroje na zisťovanie stavu majetku na pultoch rôznych provinčných úradov alebo dokonca online.
Kúpa domu: fázy prevodu vlastníctva
Kúpu nehnuteľnosti vedú tri kroky: návrh na kúpu, predbežný návrh a listina.
Používa sa hlavne na blokovanie dohodnutej ceny. Používa sa iba na predaj uskutočnený prostredníctvom realitnej kancelárie, a to tak, že sprostredkovateľ formulár nielen zaobstará, ale je povinný ho aj spolu s kupujúcim podpísať. Pri rokovaniach medzi jednotlivcami sa priamo využíva kompromis.
Je na agentúre, aby formulár vyplnila Obchodnej komore. Tento dokument je svojou povahou jednostranný, tj. Je záväzný iba pre kupujúceho. Predávajúci naopak môže ponuku prijať alebo odmietnuť v stanovenej lehote, ktorá je zvyčajne 15 dní. Okrem dátumu spotreby je potrebné uviesť údaje z katastra a uviesť, že nákup je potrebné chápať ako paušálnu sumu, t. J. Zahŕňa aj podiel z dôvodu spoločných častí. Musí preukázať, či je byt prenajatý alebo voľný, a musí obsahovať záväzok predávajúceho overiť mestskú a katastrálnu správnosť. Po návrhu nasleduje zabezpečenie peňazí: ak predajca návrh prijme, od predajnej ceny sa odpočíta potvrdzujúca záloha. Ak má kupujúci po prijatí predávajúcim ďalšie myšlienky,záloha nebude vrátená a kupujúci bude musieť agentovi zaplatiť sprostredkovateľský poplatok rovnako.
Nazýva sa tiež jednoducho predbežný, prísľub predaja alebo kompromisu, ide o zmluvu, v ktorej sa predávajúci a kupujúci zaväzujú uzavrieť kúpnu zmluvu. Nie je to povinný akt, ale dá sa použiť, keď nie je možný okamžitý predaj: je to spôsob, ako zaviazať tých, ktorí kupujú, a tých, ktorí predávajú. Dokončuje sa tiež návrh nákupu, ktorý je podrobnejší a úplnejší.
Notár nevyžaduje kompromis. Ak to však neurobíme, máme v rukách iba súkromný akt. Aby sa stala verejnou listinou, a teda právne platnou, musí byť podpísaná notárom (a prepísaná územnou agentúrou). V tomto okamihu to bude samotný zákon, ktorý zabráni predaju nehnuteľnosti niekomu inému, vstupu do hypotéky alebo vytváraniu pasívnych vecných bremien alebo iným škodlivým činom. Registrácia v daňovej agentúre je vždy povinná: do 20 dní, ak je stanovená bez notára; do 30 dní, ak je to notár, ktorý zabezpečí elektronickú registráciu ním vyhotoveného dokumentu. Aby bol dokument platný, musí obsahovať súhlas strán,presné určenie domu na predaj a jeho cena.
Registrácia vždy stojí:
- registračná daň: 200 eur
- kolková známka: jedna za 16 eur na každé 4 stránky alebo v každom prípade na 100 riadkov. Na každej kópii (minimálne dve) musia byť umiestnené kolkové známky. Musí sa vždy kúpiť pred podpísaním listiny, pretože musia mať buď rovnaký dátum, alebo musia byť predchádzajúce. Inak kompromis nemožno zaregistrovať.
Ak boli sumy zaplatené ako záloha alebo preddavok, musí sa zaplatiť pomerná registračná daň vo výške:
- 0,50% v prípade potvrdenia zálohy (daňový kód 109T).
- 3% v prípade zálohy z predajnej ceny (daňový kód 109T).
Táto daň sa potom vráti v listine. V skutočnosti sa to považuje za zloženie zálohy na čiastku splatnú za následnú registráciu konečného dokumentu. Ak na druhej strane listina nie je ustanovená, nebude vrátená, iba ak by ustanovenie nemalo príčiny, ktoré nemožno pripísať stranám. platiť iba fixnú daň 200 eur.
Ak budete musieť priložiť ďalšie dokumenty, ako napríklad energetickú certifikáciu, plán, špecifikácie, budete musieť zaplatiť ďalšie kolkové známky (vždy od 16 eur) v závislosti od povahy dokumentu a jeho formátu. Platba musí byť vykonaná prostredníctvom formulára F23, ktorý je potrebné doručiť do banky alebo na poštu. Dôvodom výberu je RP, teda registrácia verejných a súkromných dokumentov. Na záver musíte vyplniť formulár 69, čo je žiadosť o registráciu. Tento model je možné stiahnuť z webovej stránky Revenue Agency, zvyčajne ho však poskytuje zástupca agentúry.
S notárom sa zvyšujú výdavky. V skutočnosti je potrebné pridať toto:
- honorár odborníka
- kolkovna 155 eur
- daň z hypotéky 200 eur
- hypotekárne poplatky 35 eur.
Podpis kompromisu ďalej určuje aj právo ktoréhokoľvek realitného makléra vyberať (po listine) províziu.
Je to konečná zmluva, ktorá je vypracovaná, skontrolovaná a zaručená notárom. Tiež sa nazýva konečná listina o predaji, musí k nej byť priložené určité dokumenty a obsahovať presné informácie:
- totožnosť všetkých strán (predávajúci, kupujúci a možný sprostredkovateľ). Musí sa tiež dostaviť notár a akákoľvek iná osoba zapojená do procesu nákupu;
- energetické klasifikácie (vrátane opíc, certifikátu energetickej hospodárnosti) a certifikácie
domových systémov, ktoré potvrdzujú ich pravidelnosť a súlad s tým, čo bolo predtým vyhlásené; - údaje z katastra, pôdorysy a akékoľvek ďalšie informácie potrebné k predmetnej nehnuteľnosti;
- dokument vyhotovený správcom kondomínium potvrdzujúci pravidelnú platbu výdavkov kondominia predajcom (s výhradou úpravy);
- všetko, čo sa týka peňazí v obehu (percentá z ceny sprostredkovateľov, náklady notára atď.), v prípade potreby priloženie žiadosti a schválenia hypotéky;
- použiteľnosť nehnuteľnosti, absencia hypoték, obmedzení alebo chýb akejkoľvek povahy.
Nie je to jednoduchý redaktor: pred zákonom má v transakcii úlohu ručiteľa. Bude tiež musieť vložiť sumy zaplatené kupujúcim (zákon 124/2021) na osobitný bežný účet a uschovať ich, kým sa nestane skutočným vlastníkom. Notárske poplatky vždy hradí kupujúci a často sa stávajú súčasťou rokovaní medzi stranami. Skutky sú zaťažené rôznymi výdavkovými položkami, z ktorých niektoré sú fixné, napríklad kolkové poplatky stanovené zákonom, iné premenné, napríklad percentuálne parametre parametrizované na základe hodnoty majetku alebo stupňa príbuzenstva medzi darcom a obdarovaným, okrem registra a k poplatkom za sekretariát. Pokiaľ ide o honorár odborníka, už neexistujú žiadne tarifné tabuľky, preto si každý rozhoduje o svojej vlastnej odmene podľa vlastného uváženia podľa pravidiel voľného trhu.Pred výberom notára je preto vhodné požiadať o odhad nákladov.
Čo ak sú skryté zlozvyky, ktoré sa predtým neobjavili? Aké záruky platia, keď máte kľúče od domu? Čas na vybavenie nie je dlhý: kupujúci musí chyby nahlásiť predajcovi do ôsmich dní od zistenia . Doporučeným listom s doručenkou potvrdzujete, že chcete využiť záruku. Pokiaľ predávajúci nebude proti vadám konať z vlastnej vôle, môže kupujúci podniknúť právne kroky kontaktovaním právnika a uplatnením záruky za vady. Akcia sa však musí uskutočniť do jedného roka od skutku, Sudca môže vyhlásiť ukončenie zmluvy, ak existujú podrobnosti. Predávajúci potom bude musieť vrátiť prijatú sumu a kupujúci dom. Ak si radšej ponechá dom bez ohľadu na vady, môže požiadať o zníženie zaplatenej predajnej ceny a teda aj vrátenie rozdielu. Výnimky: ak je poškodenie štrukturálne (porucha pôdy alebo konštrukcia), takže nemôže byť zistené okamžite alebo také vážne ako infiltrácia vody, môže kupujúci konať proti staviteľovi domu až 10 rokov po skutku . Časy podávania správ sa tiež predlžujú: máte rok na to, aby ste napísali predajcovi a informovali o problémoch.
Musí byť registrovaný v obchodnej komore a mať identifikačný preukaz. Zákon ustanovuje, že osobám, ktoré vykonávajú túto profesiu bez titulu, nevzniká nijaká provízia. Podľa zákona je zodpovedný za overenie pôvodu domu, vlastníctva, prítomnosti alebo neprítomnosti dlhopisov a za zaručenie predávajúceho a kupujúceho príslušnými doložkami.
Agentúrna služba samozrejme má náklady, ktoré vo forme provízie hradí predávajúci aj kupujúci budovy. Koľko? Závisí to, pretože žiadny zákon neukladá pevné sadzby ani limity. Zvyčajne sú miestne zvyky a údaje miestnej obchodnej komory platné, aj keď nič z toho nemožno považovať za záväzné. Zhruba povedané, províziu, ktorá nepresahuje 2% z predajnej ceny, možno považovať za spravodlivú, ale môže dosiahnuť aj 4%. Faktúra je povinná: a je skutočne dôležitá, pretože výdavky na sprostredkovanie nehnuteľností sú odpočítateľné od daňového priznania, a to najviac do výšky 1 000 eur.
Akonáhle je listina dokončená, kľúče od domu prejdú z predávajúceho na kupujúceho, ktorý na oplátku doručí šeky na platbu. Čokoľvek, čo nie je v listine napísané, aj keď to bolo vopred dohodnuté s inými nástrojmi, nebude mať žiadnu hodnotu. Podľa zákonného dekrétu č. 223/2006 musia zmluvné strany, ktoré uzavrú konečnú kúpnu zmluvu, deklarovať podmienky dohodnutej ceny s uvedením, či ide o šek alebo bankový prevod.
Daň z predaja domu
Predstavujú jednu z výdavkových položiek, ktorá sa pripočíta k cene nehnuteľnosti, ale ak ide o prvé bývanie, máte nárok na znížené sadzby DPH aj registračnej dane. A niektoré nové funkcie sa týkajú aj tých, ktorí už vlastnia a musia si kúpiť druhý domov
Dane spojené s kúpou domu sú hlavne registračná daň (ak kupujete od súkromnej osoby) a DPH (ak je predávajúci živnosťou). K nim treba v obidvoch prípadoch pripočítať daň z hypotéky a katastra nehnuteľností. Balík bonusov platný v roku 2022-2023 potvrdzuje výhody poskytované tým, ktorí si kúpia nehnuteľnosť; konkrétne existujú určité jurisprudenčné inovácie týkajúce sa nákupu nielen prvého, ale aj druhého domu. V skutočnosti môžu dokonca aj tí, ktorí vlastnia nehnuteľnosť, využiť daňové úľavy a kúpiť si druhé, ak sa to prvé považuje za nevhodné. Ide o subjektívnu nespôsobilosť, keď predtým kúpený dom prestal vyhovovať bytovým potrebám daňovníka a jeho rodiny, alebo o objektívnu nespôsobilosť,ako v prípade prenajatej nehnuteľnosti, a preto ju nemôže vlastník využívať, pretože podlieha právnym obmedzeniam (ako to vyžaduje najvyšší súd s následným rozsudkom z 27. júla 2022-2023).
Nárok na dávky uznáva priamo notár, nie je potrebné ho uplatňovať. To je o:
- Zníženie DPH z 10% na 4% zamerané na tých, ktorí si kúpia dom priamo od stavebnej spoločnosti, pričom zaplatia fixnú sumu 200 eur za hypotekárnu a katastrálnu daň;
- registračná daň vo výške 2% za nákupy od jednotlivcov; suma dane z katastra a hypotéky v tomto prípade na 50 eur;
- daňový bonus: prvý bonus pre domácnosti pre tých, ktorí predajú a kúpia domov späť do 12 mesiacov pomocou koncesií, poskytuje možnosť odpočítania dane, ktorá sa má zaplatiť, od dane, ktorá už bola zaplatená za kúpu predchádzajúceho domu.
Aby ste mohli využiť bonus, sú potrebné určité požiadavky. Tí, ktorí kupujú, sú: nevlastnia domy na celom území štátu, na ktoré sa koncesie využili, alebo ich do roka predajú. Záväzok predať vlastnený majetok sa musí prejaviť v kúpnej zmluve (predaj, darovacia listina alebo vyhlásenie o dedičstve). Ak sa tak nestane, prídete o prvý domáci bonus a okrem vyšších daní a súvisiacich úrokov budete musieť zaplatiť pokutu vo výške 30%.
Bydlite v obci, kde si kupujete dom, alebo si do 18 mesiacov od kúpy zriaďte bydlisko, alebo preukážte, že vaše pracovisko alebo štúdio sa nachádza v spomínanej obci. Dom sa tiež môže nachádzať na území obce, kde má zamestnávateľ svoje ústredie alebo vykonáva činnosť, aj keď bol kupujúci neskôr z pracovných dôvodov premiestnený do zahraničia; alebo byť v ktorejkoľvek talianskej obci, ak je kupujúcim taliansky občan, ktorý emigroval do zahraničia a nemá v Taliansku iné domy.
Požiadavky na nehnuteľnosť
Dom a súvisiace príslušenstvo (jeden pre každú kategóriu) musí patriť do jednej z nasledujúcich katastrálnych kategórií
- A / 2 (občianske obydlia);
- A / 3 (hospodárske bývanie);
- A / 4 (populárne bývanie);
- A / 5 (mimoriadne obľúbený dom);
- A / 6 (vidiecky dom);
- A / 7 (domy v malých vilkách);
- A / 11 (domy a ubytovanie typické pre dané miesta).
Koncesie sa nevzťahujú na honosné domy, vily, zámky a paláce mimoriadnej historickej a umeleckej hodnoty.